12% 的 Hard Money 还是 7% 的常规贷款？

12% 不是风险所在，六个月的期限才是。

选项 B 是对的直觉。选项 C 才是让它安全的纪律。

先看 Hard Money 真正的成本，因为它能精确算到每一美元。在一套 28 万美元的房产上，Hard Money 贷款机构按 75% 放贷，给你 21 万美元的贷款。两个点数是预付的 4,200 美元。12% 的只付利息每月是 2,100 美元——六个月就是 12,600 美元。再加上再融资进常规贷款时的第二次交割成本，算 5,000 美元。过桥的总成本：大约 21,800 美元。

对比这笔交易创造出的约 4 万美元利润空间，这样算下来你还能净赚接近 1.8 万美元。Hard Money 在这里是能自己回本的。12% 的利率不是问题——它从来都不是。

问题在这里。 选项 B 说"六个月内再融资"，说得好像那只是日历上的一个提醒。它不是。它是三件必须在期限内全部完成的独立事情：空置单元的翻新、为它签下一份租约，以及你的常规贷款机构要求的房产持有期（seasoning）加估价。Hard Money 是一笔六个月的贷款。你的退出是一个六个月的项目。没有任何余地。

这就是为什么选项 C 才是真正的答案——在你签下"进入"之前，先把"退出"算清楚。 三项检查，全部在交割之前完成：

1. 让承包商签一份书面进度表，在第三个月完工，而不是第五个月。翻新工程总会拖。要刻意把缓冲留出来，因为日历不会主动给你。
2. 确认翻新后的估值能覆盖贷款余额。 你的常规贷款机构会按估价的 75% 放贷。以 34 万美元的翻新后可比房价计算，那是 25.5 万美元的额度，对应 21 万美元的 Hard Money 余额——很宽裕。要跟贷款机构确认，不要想当然。
3. 把展期的价格算出来。 Hard Money 机构可以展期——要收费，通常再加一两个点。如果一次 90 天的展期会吃掉你剩下的 1.8 万美元，那这笔交易本来就比看上去更薄，而现在知道总比以后好。

选项 A——等便宜的常规贷款——没有错。它只是另一种押注：押遗产方会选你的价格，而不是后备买家的速度。但清算遗产的继承人并不是在追求最后一美元。他们是在为一个篇章画上句号。在那张桌子上，速度赢的次数比价格多。如果你真的需要这笔交易，别把它押在一个有动力的卖家会耐心等你的核保人两个月上。

所以把 B 的直觉，送进 C 的检查清单里走一遍。赢下交易，付那 21,800 美元，拿下利润——但前提是你已经证明，退出是一个你能完成的项目，而不是一个你正在用 12% 来融资的指望。

在这里输的投资者，不是那个付了 12% 的人。是那个付了 12%、到第七个月还攥着 Hard Money 借据的人。