众议院396对13通过ROAD法案,建造租赁获豁免

核心数据

396对13。 美国众议院周三以这一压倒性优势通过了经过修订的《21世纪通往住房之路法案》,将这项两党住房立法交回参议院进行最终协调(HousingWire)。法案的参议院原版本已于3月以89对10获得通过。

法案的标志性条款仍然保留:任何持有350套及以上独栋出租房的机构投资者,每次违规将被处以100万美元的民事罚款,或按购买价格的3倍计算,取其高者。由众议院金融服务委员会主席French Hill(共和党-阿肯色州)与高级民主党成员Maxine Waters(加州)联合推动的修正案,精准剥离了参议院原版第901条——该条款原本要求Build-to-Rent(建造租赁,BTR)运营商在建成后7年内将存量住房转售给个人买家。

背景脉络

这次豁免之所以重要,是因为建造租赁和分散式机构SFR本质上是两类不同的业务。全美住宅建造商协会(NAHB)与城市研究所(Urban Institute)联合测算,参议院原版本每年将令约4万至7.2万套BTR单元退出新增住房供应——而这些专为出租而建的社区,从来不是立法者最初瞄准的对象。

商业地产融资协会(CREFC)、NAHB和抵押贷款银行家协会(MBA)均为这一修正案进行了游说,其论点是:既要保留专项建造租赁开发所需的机构资本,又要保留350套上限的消费者保护意图。即便如此,该法案仍是美国联邦层面首次对聚合式SFR持有量设定门槛。

对于持有量已超阈值的聚合方——Invitation Homes、AMH、Pretium旗下的Progress Residential——法案为其分散式收购划下了硬性天花板。增量增长将转向BTR开发、低于阈值的合资模式,以及向中型运营商出售存量。

其他动向

• RealPage反垄断和解金额累计突破3.6亿美元。 11家被告房东于5月14日在田纳西州多区诉讼程序中提交了14项集体诉讼和解协议,总金额达2.18亿美元,其中Equity Residential以5,600万美元领衔,Camden Property Trust与Mid-America Apartment Communities各支付5,300万美元(Multifamily Dive)。
• 马里兰州先发制人,在轨道交通沿线否决市级分区规划。 州长Wes Moore预计将签署《马里兰轨道交通与住房机遇法案》,在符合条件的轨道车站半英里范围内推翻地方分区限制,并释放300英亩州有土地,预计可提供7,000套以上住房单元(HousingWire)。

后续观察

未来60天内有三个可观察信号:

1. 参议院协调时间表。 修订版法案返回参议院。3月的89对10优势预示通过无虞,但具体时间尚不明确。需关注是采用一致同意程序(unanimous consent),还是走正式议会表决。
2. BTR并购活跃度。 此次豁免移除了专项建造租赁估值的一大压顶因素。需关注5,000万至3亿美元区间的BTR投资组合交易流——这是受参议院原文措辞冲击最直接的细分领域。
3. 各州先发制人立法的连锁反应。 马里兰加入加州、科罗拉多、蒙大拿和佛罗里达,在轨道交通沿线推翻地方分区。需关注弗吉尼亚、华盛顿和新泽西,这三州均有类似法案在委员会审议中。

数据来源:Congress.gov、HousingWire、Multifamily Dive、NAHB、城市研究所。