10年期美债突破4.50%升至4.58%——房贷底线告急
10年期美国国债收益率周四盘中冲破4.50%升至4.58%,使Logan Mohtashami预测的6.64%房贷阈值面临风险。
核心数据
4.58%。
10年期美国国债收益率周四下午冲破Logan Mohtashami设定的4.50%阻力线,盘中触及4.58%,数据来自美联储日度系列。这是2026年以来的最高水平,距Mohtashami为全年设定的4.60%预测高点仅差两个基点。
同一天,Freddie Mac首要房贷市场调查（Primary Mortgage Market Survey）公布截至5月14日当周的30年期固定房贷利率为6.36%,较前一周6.37%下行一个基点。周四的调查反映的是当周早些时候锁定的利率——也就是债市异动之前的水平。
背景解读
驱动因素来自债市重新定价。4月CPI同比录得3.8%(FRED CPIAUCSL)——为三年新高——此前油价因霍尔木兹海峡持续受阻而急升。原本押注美联储2026年降息的交易员,如今已开始为2027年的加息进行定价。
HousingWire上的Logan Mohtashami周四撰文指出,他设定的6.64%阈值——历史上房贷利率（mortgage rate）低于该水平时成屋销售（existing-home sales）才会改善——"现已岌岌可危"。其分析框架认为,即便房贷利差较2023年峰值已显著收窄,只要10年期美债收益率（Treasury yield）突破5%,30年期房贷利率就不可能停留在7%以下。
REI Prime曾于4月17日报道当时的利率回落,彼时30年期房贷利率触及6.30%的四周低点。如今这扇窗口已关上。
其他动态
- 建筑信贷收紧放缓至2022年以来最接近中性的水平。 NAHB AD&C净宽松指数一季度录得-2.7——为连续第17个负值季度,但收缩幅度是这一连串读数中最小的。独栋住宅建筑贷款有效利率升至11.22%(投机建造)和11.68%(预售)。
- 众议院5月13日公布修订版《ROAD to Housing法案》,删除了参议院版本中针对build-to-rent项目的强制出售条款(Multifamily Dive)。业界估算,自参议院3月12日通过该法案以来,每年72,000套BTR住宅的融资被冻结。众议院定于5月18日当周表决。
- 曼哈顿房租中位数首次突破5,000美元。 4月月度租赁数据显示,房租中位数为5,099美元,同比上涨6%;空置率降至1.55%的六年新低,可售库存同比下降25%。
后续观察
- 5月16日(周五)——密歇根大学5月消费者信心指数初值。 数据偏弱将压制收益率;偏强则会延续此次升势。
- 5月19日(周一)——10年期国债拍卖。 长端需求是判断4.50%究竟成为新底还是新顶的最纯粹信号。
- 5月22日(周四)——下一份Freddie Mac PMMS数据。 若周四的债市行情延续,5月21日的锁价水平将逼近6.55-6.60%,一周之内即可抹平4月的利率回落。
数据来源:FRED(DGS10、MORTGAGE30US、CPIAUCSL)、HousingWire(Mohtashami)、NAHB Eye on Housing、Multifamily Dive。
全美房地产建商协会（National Association of Home Builders, NAHB）是美国最大的独栋与多户房地产建商行业协会——一个14万会员组织,发布月度住房市场指数、住房开工评论与新屋销售分析。
查看定义 →Rent（租金）是租客定期向房东支付的费用，以换取占用物业的权利——这是出租物业投资者用来支付房贷、覆盖开支并产生利润的唯一收入来源。
查看定义 →Multifamily Property（多户型物业）是指同一栋建筑内包含两个或以上独立居住单元的住宅物业——从并排的双户型到300单元的公寓综合体——每个单元都有独立的厨房、卫生间和入口，每个单元独立产生租金收入。
查看定义 →房地美（Freddie Mac），全称联邦住宅贷款抵押公司（Federal Home Loan Mortgage Corporation，FHLMC），是美国政府支持企业（Government-Sponsored Enterprise，简称GSE），负责从贷款机构购买房贷、打包成证券、卖给投资者。它与房利美（Fannie Mae）共同支撑1-4单元住宅的传统贷款市场。
查看定义 →美国政府向借钱给它的投资者支付的利率——投资者通过购买国债实现这种借贷。10年期国债收益率（10-Year Treasury Yield）是房地产领域最受关注的利率，因为30年期固定房贷利率通常比它高出150至200个基点。
查看定义 →产权测量（Survey）是由持牌测量师对不动产法定边界、地役权（Easement）、越界占用（Encroachment）及地上改良物进行专业量测与制图的法律文件。
查看定义 →Research（研究）阶段更多内容
继续探索PRIME框架的Research（研究）阶段。
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