FHA贷款承担一半严重拖欠抵押贷款（FHA Loans Now Carry Half of All Seriously Delinquent Mortgages）

核心数据

50%。

这是目前由FHA（联邦住房管理局贷款）借款人持有的严重拖欠抵押贷款（逾期90天以上）所占的比例，而FHA借款人仅占全部活跃抵押贷款的11%。数据来自抵押贷款银行家协会发布的2025年四季度全美拖欠率调查。

FHA贷款年末整体拖欠率为11.52%，是疫情期间还款延期窗口之外2012年以来的最高读数。同期常规贷款拖欠率为2.89%，接近历史低位。

ICE Mortgage Monitor2026年4月报告进一步描绘了这一图景：过去四个月严重拖欠贷款数量上升25%，其中超过80%的增量来自FHA。FHA贷款的违约修复率（cure rate）自2025年三季度以来下滑70%，市场整体降幅为40%。

背景脉络

两股力量正在叠加。2025年10月1日，FHA修订损失缓释（loss mitigation）规则——将每位借款人在24个月内的重组次数限制为一次，并要求在任何永久性贷款修改之前完成为期三个月的试还款。抵押贷款分析师Rick Sharga在HousingWire撰文指出，此前可反复使用部分理赔（partial claims）的机制是一种"洗、刷、转、再来"的循环，让FHA表现"看起来比实际情况要好"。

第二股力量来自地理分布。纽约联邦储备银行数据显示，俄克拉荷马州和密西西比州FHA贷款占当地抵押贷款比重均超过20%，佛罗里达、得克萨斯、佐治亚、阿拉巴马、路易斯安那、新墨西哥六州也都在16%以上。佛州和得州合计持有全美10%以上的FHA贷款,两地房价较2022年峰值已下跌10%-20%,使得最初仅支付3.5%首付的借款人陷入LTV（贷款价值比）负值。2025年保险费上涨8.5%，托管账户月供较2019年累计上涨45%。

其他动向

• NAHB 2026年一季度多户住宅出租率指数同比下降13点至69，生产指数维持在44，两项均处于50荣枯线之下（Multifamily Executive）。
• 2019至2021年份房地产基金的DPI（已分配资本对实缴资本比率）中位数仅为15%，覆盖200多只基金、约2000亿美元投入资金。该数据由Walker & Dunlop首席投资官援引Preqin统计（Commercial Observer）。
• 佛罗里达州《存量再开发法案》在参议院零反对票通过，该法案对迈阿密-戴德、布劳沃德、棕榈滩三县内5英亩以上地块的地方分区规定具有覆盖效力，并明确将闲置12个月以上的高尔夫球场列入适用范围（HousingWire）。

后续观察

未来30天内三项可观察的信号：

1. MBA 2026年一季度全美拖欠率调查，预计5月中旬发布。FHA拖欠率能否守住11%以下，是判断2025年10月损失缓释规则重置是否企稳的最直接读数。
2. HUD（联邦住房与城市发展部）针对FHA损失缓释的指引。 24个月重组上限或试还款要求的任何放松，都将改变当前轨迹。
3. 阳光地带法拍拍卖库存。 佛州与得州的拍卖排期是FHA违约修复率崩塌能否在年内传导至REO（银行收回房产）供给的领先指标。ICE下一期Mortgage Monitor将于6月初发布。

数据来源：MBA 2025年四季度全美拖欠率调查、ICE Mortgage Monitor 2026年4月报告、纽约联储消费者信贷面板、HousingWire。