库存涨2.3%、成交挂牌涨17.5%——流动性才是2026年的真正主线

核心数据

17.5%。

这是HousingWire 周度追踪数据中,五月初一周成交挂牌(Absorbed Listings,即以合约方式离开市场的住宅)的同比增幅。新增待过户合约(New Pendings)同比增长10.7%;活跃库存(Active Inventory)同比仅增长2.3%。

HousingWire 首席分析师 Logan Mohtashami 把这一差距说得非常直接:供给在上升,但需求去化得更快。库存数据看似预示买方市场,成交节奏却给出了相反的信号。

价格端的数据也使局面更加复杂。挂牌中位价同比下跌2.2%,36% 的活跃挂牌已有降价记录。按当前利率定价的卖方往往几天就能成交;不愿调整定价的房源,只能继续挂着、继续降价。

背景

变化在于动词,不在于名词。一季度二手房库存月数(Months of Supply)维持在 4.0 之上——历史上区分卖方市场与平衡市场的临界值,数据来自 FRED 上的 NAR 系列。但库存月数只是一张静态快照,去化率(Absorption Rate)才是衡量速度的指标。今年春季两者都在变化,但只有前者获得了主流媒体的关注。

REI Prime 昨日报道了新房端的价格重置——美国人口普查局公布三月新建独栋住宅中位价为 $387,400 美元,创 2021 年 7 月以来新低。那是新建市场的一半,HousingWire 衡量的则是二手房市场的另一半;成交速度,正是建商持续降价的原因。

Calculated Risk 的 Bill McBride 长期指出,被低利率"锁定"的现有业主群体,构成了二手房成交量的下限。这一下限确实成立——但仅适用于按当前利率定价、而非参照 2022 年成交价的卖方。36% 的降价比例(Price Cut Share)是市场出清的机制,而非恐慌信号。

同步动态

• 新建独栋住宅中位价创新低。 美国人口普查局公布三月中位价为 $387,400 美元,同比下降 6.2%,较峰值回落 15%,据 Wolf Street 报道。南部地区库存仍较 2019 年 3 月高出约 60%。
• HUD 放宽 FHA MAP 指南环境审查要求。 部长 Scott Turner 修订涉及铁路振动、油气管道、高压线及噪声标准,适用于尚未取得初步背书的多户型 FHA 贷款项目,据 Multifamily Executive 报道。
• 曼哈顿四月写字楼租赁面积达 361 万平方英尺——较过去十年月度均值高出 30%,据 CRE Daily 报道。纽约的需求高度集中,而非全面回暖。

重点关注

1. 本周三至周四——FOMC 利率决议。 5 月 6-7 日议息会议于周三下午结束。市场普遍预期维持利率不变;点阵图(Dot Plot)的任何变化都将牵动 10 年期美债收益率(Treasury Yield)及抵押贷款利率(Mortgage Rate)利差。
2. 5 月 8 日(周四)——Freddie Mac PMMS 数据公布。 30 年期固定利率是企稳、上行还是向 6.20% 进发,将决定去化是否能维持当前热度,数据来自 FRED MORTGAGE30US。
3. 5 月 22 日(周四)——NAR 公布四月二手房销售。 重点观察季调年化销售(SAAR)是否突破 410 万套,以及库存月数是否回落至 4.0 以下。当前的去化信号倾向于支持上述两个走向。

数据来源:FRED(MORTGAGE30US、HOSSUPUSM673N、HSN1F)、HousingWire 周度追踪、Wolf Street、Calculated Risk。