美国3月新屋销售年化682,000户 同比增3.3% 但中位价跌至2021年7月以来新低

核心数据

682,000户。

这是美国3月独栋新屋销售折合年率(SAAR),由人口普查局周二发布,同比上涨3.3%。销量站住了,价格没站住。

新屋销售中位价跌至$387,400,同比下降6.2%,环比2月下降5.3%,为2021年7月以来最低。这一读数已低于成屋中位价$408,800。NAHB经济学家Danushka Nanayakkara-Skillington在发布日笔记中指出,新屋与成屋合并库存月数达到4.8个月。区域分化讲完了下半段:南部地区销量同比增长7.9%,西部地区下滑13.3%;南部新屋待售库存比2019年3月水平高出60%。

背景解读

公布的中位价低估了价格的实际跌幅。Wolf Street的Wolf Richter在分析中指出,人口普查局公布的是合同价(contract price)——它不包含建商为清库存所提供的房贷利率买断(rate buydown)和现金激励。Lennar的Q1财报披露,在计入买断成本后,每户售出住宅的平均价格为$374,000,创2017年以来新低,较2022年Q2峰值下跌24%。Lennar住宅销售毛利率从2022年Q1的26.9%降至15.2%。

其他建商在HousingWire的财报汇总中印证了这一压力。Green Brick Partners的Q1激励占售价比例达到10.1%,高于一年前的6.8%。M/I Homes的新签合同在1月同比增长11%、2月增长7%,但3月翻转为同比下降6%。First American经济学家Odeta Kushi将走软归因于"高位的利率、消费者信心下滑,以及上升的地缘政治和能源相关风险"。

其他动向

• 奥斯汀一处294户公寓的房利美贷款进入特殊服务程序,Morningstar Credit将2025年9月入住率跌至75%归因于本地ICE移民执法行动(Multifamily Dive)。LeaseLock首席经济学家Greg Willett援引月度C级公寓租金数据称,3月新签租约月租金在奥斯汀同比下跌14%、科罗拉多和亚利桑那9%、整个得克萨斯7.5%。
• HUD精简了FHA多家庭加速审批(MAP)指南,取消独立铁路振动评估、恢复加压管道的旧政策,并更新了电力线路与噪音标准(Multifamily Executive)。

后市观察

未来30天的三个可观察信号:

1. 5月6-7日 — 美联储FOMC会议。 共识预期是当前利率区间维持不变。会后声明对通胀与就业平衡的措辞才是影响国债收益率的关键,而国债收益率决定了建商需要买断的利差幅度。
2. 5月7日 — MBA每周房贷申请调查。 购房申请量跟随利率买断的故事走。如果连续第二周读数高于去年同期水平,将印证"价格驱动销量"这一论点。
3. 5月8日 — 每周初请失业金人数。 若读数持续高于22万,将进一步绷紧Kushi所援引的就业信号。

数据来源:美国人口普查局新屋销售、HousingWire、Wolf Street、Multifamily Dive。

记者观察

我在盯Lennar全口径的$374,000和人口普查局合同中位价$387,400之间的差距。如果这道楔子在Q2继续扩大,标题数据会一直读作"价格企稳",而毛利率会继续被压缩。