30年期房贷利率重回6.5% 国债波动推升利差

核心数据

6.44%。

这是HousingWire 房贷利率中心截至5月5日公布的30年期合规房贷利率,周环比上行 5个基点,重新站上 6.5% 关口。日频报价的Mortgage News Daily走势比Freddie Mac周度数据更敏感,同期同类贷款利率为 6.56%,较此前的6.32%累计跳升24个基点。

利率上行并非源于美联储——美联储本周按兵不动。真正的推手在国债市场:10年期美债因地缘政治消息遭抛售,房贷利差（Mortgage Spread）随之走阔。HousingWire首席分析师Logan Mohtashami撰文指出,当前利差约为 2.11%,并称压缩的利差是"今年30年期房贷利率没有突破 6.65% 的唯一原因"。FRED MORTGAGE30US（30年期固定房贷利率）的官方周度数据将于周四发布。

背景分析

这是利差行情,不是货币政策行情。FOMC上次会议维持4.25%–4.50%区间不变,下一次决议尚有数周之遥。

一线房贷机构反应迅速。UMortgage的Andrew Cady与Nash Paradise告诉HousingWire,他们正建议客户立即锁利率,而不是等待4月低位重现;NEXA的Todd Bitter将本轮回落形容为"窗口,而非趋势"。Structured Finance Association的Michael Bright表示,机构MBS需求依然稳健,但波动加剧。

REI Prime于4月17日报道了这一系列的前一波行情,当时伊朗停火带动避险情绪降温,房贷利率一度回落至6.30%。那扇窗口已经关闭。以40万美元贷款为例,利率从6.30%升至6.44%,月供约增加 37美元。在哥伦布（Columbus）、印第安纳波利斯（Indianapolis）等利润率本就紧张的都市区,14个基点往往就是DSCR（偿债覆盖率）能否过线的分水岭。

其他动态

• 3月新房销售（New Home Sales）折年率达68.2万套,环比上涨7.4%,数据来自NAHB对Census/HUD口径的解读。中位价格降至38.74万美元,较去年12月的42.91万美元高点回落 9.7%。
• 一季度法拍房挂牌成交量同比上升约36%,回到疫情前正常水平,Auction.com数据由BiggerPockets播客《On The Market》报道。同期Realtor.com与Redfin口径下的全美房价同比首次转负——这是2022年以来的首次负增长。
• 多户住宅再融资规模回暖。 Commercial Observer报道,RXR与Korman Communities为白原市(White Plains)477户的Hamilton Green项目完成 2.69亿美元再融资,由Blackstone与Canyon Partners提供资金。

后续观察

1. 周四的Freddie Mac PMMS公布。 FRED MORTGAGE30US将给出官方周度读数。若高于6.40%,即确认日频跟踪指标的方向。
2. 10年期国债收益率(DGS10)与利差走势。 Mohtashami提到的2.11%是近期上限;若回落至1.90%附近,本周的部分压力将被释放。
3. 5月15日——美联储理事Kevin Warsh预计就任。 委员会构成变化是否会改变6月FOMC会议的前瞻指引,是市场关注的核心悬念。

数据来源:FRED(MORTGAGE30US、DGS10、HSN1F)、HousingWire、Mortgage News Daily、NAHB。