美国人口2025年仅增0.5%；50个最大县净流出63.7万人

核心数据

63.7万人。 这是2025年美国人口超过百万的50个县合计录得的国内净迁出规模。该数据来自NAHB对人口普查局Vintage 2025县级估计数据的分析。

2025年美国人口仅增长0.5%——约为上年增速的一半——其中国际净迁入由270万降至130万（人口普查局Vintage 2025）。在2024年实现增长的2,066个县中，近80%的县在2025年增速放缓或转为负值。在大都会核心区县，86%的县出现减速。

人口流向明确指向下沉市场。人口在5万至99.9万之间的县合计吸纳+533,766人国内净迁入（migration pattern（人口迁移模式））。中型县（1.5万至4.9万）增加95,095人。即便不足1.5万人的小县也录得8,773人的小幅净增。

背景

新建工程数据与人口数据高度同步。NAHB四季度Home Building Geography Index（住宅建造地理指数，HBGI）显示，独栋住宅施工在除最低密度市场外的多数地区均已走弱，而多户型项目正向规模较小、密度较低的区域转移。小都会核心区及外围县录得327,598人的国内净迁入——building permits（建筑许可）正追随居民流向。

这正是HousingWire本周发布的论点的具体印证：二战后推动住房需求的顺风因素——人口增长、interest rates（利率）下行、劳动力扩张——正在同步逆转。本次人口普查数据从县级口径量化了这一逆转的其中一环。大都会核心区86%的减速比例，也与REI Prime上周报道的300个都会区中89个出现同比房价下跌的数据相互印证。

其他动态

• 2026年一季度公寓交付量降至75,200套——为2022年初以来季度交付量最低水平，远低于2023-2024年繁荣期每季度逾10万套的节奏（CRE Daily）。凤凰城和达拉斯的multifamily（多户型）交付量均超过5,000套。
• 曼哈顿一季度多户型投资交易同比飙升246%至10.7亿美元，涉及44宗交易，推动曼哈顿商业地产总成交额至37亿美元——为2021年以来最佳单季表现（Avison Young via GlobeSt）。
• 华盛顿特区总检察长Brian Schwalb于4月27日起诉Mid-America Apartment Communities，指控其在一处269套单元的物业中收取385美元手续费及350美元室友解约费，远超特区法定54美元上限（Multifamily Dive）。

关注信号

未来30天三项可观察信号：

1. 5月22日——人口普查局发布Vintage 2025城市与镇人口估计数据。 该数据将县级口径延伸至次县级层面，迁移流向信号有望在更细颗粒度上变得更清晰。
2. 5月中旬NAHB HBGI一季度数据发布。 该指数对低密度县的市场份额指标，是判断新建工程是否持续跟随人口流向中小市场的领先指标。
3. 大都会核心区86%减速比例在明年Vintage 2026估计中是否走软或维持。 若出现反转，意味着国际迁入回落只是单年冲击；若数值延续，则确认需求范式转换的判断。

数据来源：Census Vintage 2025、NAHB HBGI、HousingWire、CRE Daily、Multifamily Dive。