3月成屋销售再度回踩12个月底部:398万SAAR

核心数据

根据FRED数据库EXHOSLUSM495S序列(转载自全美地产经纪人协会NAR月度报告),2026年3月美国成屋销售经季节调整年化率(SAAR)为398万套,较2月的413万套环比下降3.6%。

3月数据与2025年6月的398万套相同,并列过去12个月的最低水平。在最近13个月的读数中,交易量一直在398万至427万之间波动——这是一个仅7%宽度的狭窄区间。

根据NAR 2026年3月发布,3月房价中位数达到历史新高408,800美元——这是连续第33个月创下同比价格新高。

市场背景

REI Prime在4月20日的简报中报道了同一份NAR数据的供应端:活跃挂牌量出现一年来首次同比加速,增长8.1%。需求端的数据则是镜像:市场上的房源更多,但交易节奏仍被钉在12个月的底部。

NAR首席经济学家Lawrence Yun在官方发布中将3月的疲软归因于"消费者信心下降和就业增长放缓"。Calculated Risk的Bill McBride在最新分析中指出,被低利率锁定的业主掌握着供应端的结构性钥匙——同样的锁定也压制着需求端,因为换房买家在任何交易中都会面临月供冲击。

本月抵押贷款利率确实有所回落。房地美PMMS调查显示,30年期利率从4月2日的6.46%降至4月16日的6.30%,累计下降16个基点。但3月交易量仍在下滑。新建住房月度供应在1月(最新数据)为9.7个月——这一水平通常只在楼市下行周期中出现。

其他动态

• 3月失业率维持在4.3%,据FRED UNRATE。在住房需求停滞的同时,劳动力市场依然稳定。
• NAR下调2026年预测。 NAR更新后的预测显示2026年成屋销售年增4%,新屋销售持平(NAR)。
• 4月建商信心降至34。 NAHB住房市场指数创2025年9月以来新低,参见REI Prime的4月16日简报。

关注要点

未来30天三个可观察的信号:

1. 5月22日:NAR发布4月成屋销售数据。 4月数据是否突破398-427万区间——无论向上还是向下——将是判断4月下旬和5月初较低利率是否吸引观望买家入场的最清晰信号。
2. 5月6-7日美联储FOMC会议。 市场共识为维持4.25-4.50%利率区间。会议声明中关于住房通胀的任何措辞变化都会牵动驱动抵押贷款利率的10年期国债收益率。
3. 3月新屋销售数据(4月24日发布)。如果9.7个月的新屋供应数据连续第二次回落,表明建商正在消化未售出库存;反之则会给需求端增加压力。

数据来源:FRED(EXHOSLUSM495S、MORTGAGE30US、MSACSR、UNRATE)、NAR成屋销售、Calculated Risk。