198个基点：抵押贷款利差才是故事的主角

核心数据

198个基点(bps)。 这是4月16日FRED发布的30年期抵押贷款利率6.30%与同日10年期美国国债收益率4.32%之间的当前差距。

两周前,这一利差更宽——4月2日达到215个基点,当时30年期抵押贷款利率触及2026年高点6.46%。这是典型的"偏高"区间。2015–2019年疫情前的平均利差大约是170个基点。今天的数字比这一常态高出近30个基点。

这一利差(Interest Rate Spread)相对于基础国债走势是独立的。投资者在持有抵押贷款支持证券(Mortgage-Backed Security）而非无风险政府债券时,要求一份溢价。当这份溢价扩大,国债可以下跌而抵押贷款利率几乎不跟随。

背景解读

这件事之所以重要,是因为债券市场一直很动荡。10年期国债从2月27日的3.97%一路冲到3月27日的4.44%——上行47个基点——现在回落到4.32,只走完了一半。几乎所有盯着利率的分析师都假设,只要10年期国债下行,30年期抵押贷款就会等比例下行。

但事实并非如此。Calculated Risk的Bill McBride几个月来一直在指出利差的顽固性。他说得没错。这里有一个投资者必须内化的算术题:如果10年期国债从目前水平再下行25个基点,而历史平均利差170个基点保持不变,那30年期抵押贷款利率应该落在约5.77%。但按今天198个基点的利差,它落在约6.05%。这就是夹在"价差"(Spread)里的28个基点的缺口。

在一笔$300,000的30年期贷款上,28个基点大约等于每月$52——也就是贷款全周期的$18,720。这不是噪音。这是一个结构性"税",被从自上周五的利率下行简报以来购房者一直在等的这场利率反弹里扣走了。

同步观察

• 3月成屋销售(Existing Home Sales)环比下降3.6%至398万(年化)——自2024年以来最弱的3月读数。(FRED EXHOSLUSM495S)
• 库存月数(Months of Supply)从3.8跳升至4.1——上周五的买方窗口简报已经覆盖了挂牌量加速的故事
• 失业率从2月的4.4%回落至4.3%。就业端稳,利率却没跟上。(FRED UNRATE)

投资者视角

你的承销常量应该是利差,不是利率。如果你一直在基于国债反弹的假设,把30年期抵押贷款利率建模到5.75%,你需要把它修正到6.00–6.10%,直到利差压缩下去。利差压缩通常发生在抵押贷款支持证券相对于国债变得有吸引力时——典型情况是提前还款风险稳定下来,或美联储释放量化宽松信号。两者都不迫在眉睫。

对本季度在承销的交易:把现金流压力测试做到6.50%融资利率。如果交易在这个利率下还跑得通,利差就是你的朋友——竞争对手在按5.75%建模,等他们的贷款经理报出6.15%时会从交易里掉出去。对你已经持有的房产:利差帮不了你在2026年做再融资。就按你现在的利率一直持有到2027年来规划。

你的再融资触发点是什么——一个具体的利率,还是一个具体的利差?点击回复告诉我,我每封都看。