为什么重要
住宅贷款为1-4单元物业提供融资。审批基于借款人的收入、信用评分和负债收入比，而非物业的净运营收入。两到四单元的多户融资使用住宅贷款；到5个单元时，你需要转为商业贷款。FHA贷款在自住条件下允许3.5%首付。常规抵押贷款提供15-30年固定期限。住宅贷款是房屋黑客和小型多户投资的基石。
速览
- 定义：1-4单元物业的抵押贷款；基于个人收入审批
- 重要性：支持低首付、长期限和两到四单元的房屋黑客
- 关键细节：5单元及以上需要商业贷款，审批方式不同
- 相关概念：多户融资、商业贷款、抵押贷款、FHA贷款
- 注意：FHA有自住要求；投资物业利率可能更高
运作原理
审批流程。贷方评估你的收入、就业状况、信用评分和现有债务。他们计算负债收入比（DTI），通常要求低于43-50%。对于投资物业（非自住），贷方可能按租金收入的一定比例（如75%）抵扣月供。对于自住的两到四单元，你可以将其他单元的全部租金计入收入。
贷款项目。常规贷款：投资物业首付15-30%，自住5-20%。FHA贷款：自住条件下首付3.5%。VA贷款：符合条件的退伍军人零首付。各项目的利率、期限和抵押保险（MI）要求各不相同。
5单元分界线。到5个单元，物业被归类为商业物业。住宅贷款不再适用。你必须使用商业贷款——按偿债覆盖率审批，期限更短，利率结构不同。
实战案例
Chen 陈的凤凰城双拼屋。他以$340,000买入一套双拼屋，使用常规住宅贷款——首付20%（$68,000），利率6.5%，30年固定。他住在一个单元，另一个单元月租$1,400。PITI月供$1,950。贷方按$1,400租金的75%（$1,050）计入收入，他的实际住房成本仅为$900。两年后他搬出，物业变为纯出租。贷款维持不变，无需再融资。住宅贷款为他提供了稳定性和低月供，帮助他逐步扩张。
优劣分析
优势
- 长期限（15-30年），月供稳定
- FHA贷款在自住条件下允许3.5%首付
- 基于个人收入审批；2-4单元无需满足偿债覆盖率要求
- 供应广泛，利率有竞争力
不足
- 仅限1-4单元；5单元及以上需要商业贷款
- 投资物业的利率和首付可能高于自住
- FHA最优条件要求自住
注意事项
- 自住欺诈：声称自住但实际不住是欺诈行为。贷方可以要求提前还款。
- 投资物业上限：部分贷方限制投资物业住宅贷款的数量（例如上限10笔）。
- 利率溢价：非自住住宅贷款通常有0.25-0.75%的利率溢价。
投资者问答
一句话总结
住宅贷款（Residential Loan）是通往两到四单元和房屋黑客的入口。自住时使用FHA贷款获得低首付，常规贷款提供长期稳定性。当你进入5单元及以上市场时，要提前规划向商业贷款的切换。