为什么重要
每笔房贷还款分为两个核心部分：支付给贷款机构的利息，以及偿还债务本金的部分。只有本金部分才能真正减少你的欠款。在标准摊还贷款中，早期还款大部分流向利息，本金比例增长缓慢——这意味着通过本金偿还积累可观净资产需要多年时间。
速览
- 是租赁投资四大财富驱动力之一（另外三项为现金流、资产增值和税收优惠）
- 在固定利率摊还贷款的存续期内，从小额起步逐步增加
- 30年期房贷前十年，约20%至25%的总还款用于本金偿还
- 额外本金还款可加快余额减少并缩短贷款期限
- 7%利率的30年期贷款，第一年每笔还款中不足25%流向本金
运作原理
贷款机构在设计摊还房贷时，每月还款金额涵盖自上次还款以来产生的利息，加上一小部分本金。由于利息按未偿余额计算，余额最高的初期，利息占比也最大。
随着余额下降——哪怕幅度微小——下个月产生的利息也随之略微降低。这部分节省出的金额转入本金偿还。这种复利效应使每笔还款中的本金比例在整个贷款期限内逐月递增。
以30万美元、7%利率、30年期房贷为例，月供约为1,996美元。第一个月约1,750美元用于支付利息，仅246美元用于减少余额。到第十五年，利息约为1,400美元，本金约为596美元。到第二十五年，每笔还款中本金偿还额已超过利息。
追踪回报的投资者应将本金偿还纳入总回报计算，因为它代表真实的财富积累。每偿还一美元本金，就将债务转化为净资产——即便房产现金流平平，净资产也在切实增加。
直接额外还款可加速这一过程。每年多还一笔月供，可将30年期贷款缩短数年。再融资或资产出售后的一次性大额本金还款，效果更为显著。
实战案例
何鑫以35万美元购入一栋复式住宅，贷款28万美元，利率6.75%，期限30年，月供为1,815美元。第一年，年度本金偿还总额约为3,400美元——与同年支付的15,580美元利息相比相当有限。
到第十年，剩余余额约为24.2万美元。当年年度本金偿还额升至约5,100美元，因为余额已降低，每笔还款中有更多资金流向本金。若以原始购入价出售，他将比最初多获约3.8万美元净资产，这完全来自十年间的本金偿还积累。
何鑫在综合评估总回报时，将这一数字与现金流和资产增值一起考量。即使市场价格没有上涨，他的投资也在通过持续的贷款偿还积累财富。
优劣分析
- 每次还款都在积累净资产，不依赖市场增值
- 随着摊还计划推进，本金偿还额逐步增加
- 额外本金还款可加速财富积累
- 提供可预测、可量化的总回报组成部分
- 降低贷款机构的风险敞口，有助于改善再融资条款
- 回报缺乏流动性——在出售或再融资前，本金偿还无法变现使用
- 早期本金偿还额相对于总还款额非常有限
- 不产生可支配现金流，无法弥补运营亏损
- 额外本金还款降低流动性，但资产增值无法保证
- 当现金流是主要关注点时，容易在总回报分析中被忽视
注意事项
不要将本金偿还与净资产混为一谈——净资产还取决于房产的当前市场价值。若房产价值下跌5万美元，贷款余额减少1万美元并无实际意义。
同样要避免将预期本金偿还视为保证收益。未付或部分付款会打乱摊还计划。纯利息贷款（Interest-Only Loan）在纯利息期间不会产生任何本金偿还，这常常让误以为自己在积累净资产的投资者感到意外。
此外，要注意某些贷款产品的提前还款罚款条款。提前偿还本金虽然降低利息成本，但部分商业贷款和过桥贷款会对提前还清收取费用。
投资者问答
一句话总结
本金偿还是租赁房产回报中一个安静却稳定的组成部分。它随每笔还款默默运作，无论市场状况如何，都在将债务转化为净资产。精明的投资者会将其与现金流和资产增值一并纳入回报分析，而非单纯将房贷视为负债。它或许不会决定一笔交易的成败，但在10至30年的持有期内，往往积累数万美元的财富。