利息费用（Interest Expense）| REI Prime 词汇表

为什么重要

每笔贷款还款分为两部分：本金和利息。利息费用即利息部分。对于出租物业，利息费用可用于抵税，在每月减少你的现金流的同时，也会相应降低你的应税收入。

当你办理按揭贷款时，贷款方会对未偿还贷款余额收取利息。你的月供同时涵盖利息和本金偿还，但两者的比例会随时间变化。

在贷款初期，每笔还款的绝大部分是利息。随着本金的偿还，余额逐渐减少——由于利息按该递减余额计算，每笔还款中的利息部分随之降低，而本金部分则随之提高。这正是摊销（amortization）的核心机制。

以30年期200,000美元、利率7%的贷款为例，第一笔还款中约有1,167美元为利息，仅163美元为本金偿还（principal reduction）。到第20年，这一比例会显著转变——你偿还的净值更多，支付给银行的利息更少。

从现金流角度来看，利息费用是每月真实发生的美元支出，无法回避。从税务角度来看，它是房地产投资者可用的最有价值的扣除项之一：美国国税局允许扣除用于购置或改善出租物业的贷款所产生的利息费用。

贷款方会在年末寄送1098表格，列明当年已支付的按揭利息总额。该数字作为可扣除费用填入附表E。若你持有多处物业，每处物业的利息费用需单独追踪和扣除。

利息费用不应与托管账户（escrow account）或预存账户（impound account）还款中的利息部分混淆。托管账户收取的是用于物业税和保险的资金——这些属于独立科目。只有本息还款（P&I）中的利息部分才是利息费用。

刘杰以25%首付购入一栋四单元公寓，总价480,000美元，首付120,000美元，因此贷款360,000美元，利率6.75%，贷款期限30年。他每月本息还款约为2,335美元。

在持有物业的第一年，每笔月供中约有2,163美元为利息，仅172美元为本金。第一年的年度利息费用约为25,950美元。

四个单元的租金收入合计每年48,000美元。扣除所有运营费用后，净营业收入为36,000美元。当他扣除25,950美元的利息费用后，应税租金收入降至仅10,050美元——这还是在折旧扣除之前。

若没有利息扣除，他需对36,000美元缴税。有了利息扣除，他的税单大幅缩减。这项扣除不会改善他的现金流——每月的还款支票仍然照写——但会显著降低他每年四月份需向国税局缴纳的税额。

到第10年，随着贷款余额的摊销，他每月的利息费用已降至约1,975美元。扣除额每年略有减少，但负债也在同步减少——这种权衡是大多数投资者乐于接受的。

优势

不足

不要将利息费用与按揭还款总额混淆。你的月供还包括本金偿还，以及可能的物业税和保险托管款项。只有利息部分可以扣除，而非全额还款。使用错误的数字会高估你的扣除额，增加被审计的风险。

如果你使用信贷额度或套现再融资来资助物业改善项目，还需注意利息追踪规则。国税局要求你追踪借款资金的用途。若款项用于出租物业，利息可以扣除。若任何部分用于个人支出，则该比例不可扣除。

最后，若你处于消极活动亏损状况，你的利息扣除可能受到消极亏损规则的限制。在假定全额扣除可适用之前，务必了解自己的实际情况。

利息费用是使用按揭贷款投资的不可避免成本。它会减少你的现金流，但也会减少你的税单，使其成为任何杠杆出租物业中影响最深远的科目之一。精确追踪、充分扣除，并随着贷款逐年摊销观察其持续下降。