为什么重要
净收益率 = NOI ÷ 购买价格（或总投资额）。一套$350,000的物业产生$24,500的NOI，净收益率就是7%。它和资本化率类似，但你可以用总投资额替代价格来衡量加杠杆后的回报。毛收益率 = 毛租金 ÷ 价格（费用前）。净收益率 = NOI ÷ 价格（费用后）。用它来筛选：净收益率低于5%通常意味着现金流微薄或者买贵了。
速览
- 定义：NOI ÷ 购买价格或总投资额
- 重要性：扣除费用后的收益率，快速筛选指标
- 关系：毛收益率 > 净收益率 > 资本化率（加杠杆时）
- 典型范围：出租物业5%–10%
- 用途：交易分析与横向比较
Net Yield = Net Operating Income ÷ Purchase Price (or Total Investment)
运作原理
公式。 净收益率 = NOI ÷ 购买价格。如果要把翻新和过户费算进去，也可以用NOI ÷ 总投资额。NOI = 毛租金收入 − 空置损失 − 运营费用。公式里不包含房贷。
与资本化率的关系。 资本化率 = NOI ÷ 市场价值。当购买价格等于市场价值时，净收益率就等于资本化率。当你以低于市场价买入（增值型投资）或者加上翻新费用后，总投资额可能超过价格——按总投资额算的净收益率更低，也更保守。
与毛收益率的关系。 毛收益率 = 毛租金 ÷ 价格。净收益率 = NOI ÷ 价格。两者的差距就是运营费用和空置损失。一个12%的毛收益率，40%的费用率加5%的空置，NOI大约是价格的6.6%——即净收益率6.6%。
筛选标准。 在大多数市场，净收益率低于5%意味着费用太高、租金太低或者买贵了。在做出最终决定前需要完整的交易分析，但净收益率可以当作第一道筛选门槛。
实战案例
Wang 王在Memphis筛选四户公寓。
Wang 王看了一栋$385,000的四户公寓。毛租金收入：$45,600。空置损失按8%：$3,648。运营费用按42%：$17,619。NOI = $24,333。净收益率 = $24,333 ÷ $385,000 = 6.3%。他拿来和另一笔交易比较：$320,000的物业，NOI为$18,500，净收益率5.8%。第一套的净收益率更优。他接着分析了现金流和现金回报率——净收益率帮他锁定了值得深入研究的标的。
优劣分析
- 已扣除运营费用，比毛收益率更真实
- 一个数字就能快速筛选
- 不同交易之间可以直接比较
- 不包含融资成本
- 用购买价格还是总投资额需要保持一致
注意事项
- 费用准确性：净收益率的可靠性取决于你对运营费用的估算。低估费用就会高估净收益率。
- 价格vs投资额：对于交钥匙房产，用购买价格；对于增值型投资，考虑用总投资额。
投资者问答
一句话总结
净收益率 = NOI ÷ 价格（或总投资额）。用它来快速筛选交易。低于5%通常意味着隐患。做出最终判断前，务必进行完整的交易分析。