What Is 毛收益率（Gross Yield）?
毛收益率 = 年总租金收入 ÷ 购买价格。一套$300,000的房产年租金$36,000，毛收益率12%。这是快速筛选工具——不需要计算费用或融资。资本化率 = NOI ÷ 价格；净收益率 = 现金流 ÷ 投资额。毛收益率是三者中最高的，因为它忽略了运营费用和债务。用它做初筛：低于8%的毛收益率对现金流投资者来说通常不可行。
毛收益率（Gross Yield）是总租金收入与购买价格的比率——以百分比表示，是扣除费用和融资之前的快速筛选指标。
At a Glance
- 定义： 总租金 ÷ 购买价格
- 重要性： 快速筛选，无需费用或债务计算
- 常见范围： 出租房产8-14%
- 用途： 初步筛选，交易流管理
- 注意： 不考虑费用和融资
Formula
Gross Yield = Gross Rental Income ÷ Purchase Price
How It Works
公式。 毛收益率 = 年总租金收入 ÷ 购买价格。$30,000 ÷ $350,000 = 8.6%。
筛选。 毛收益率6%时，费用和债务几乎必然让现金流为负。12%时有空间。许多投资者把毛收益率作为第一道筛选：低于9-10%就跳过，除非有增值角度。
与资本化率的关系。 资本化率 = NOI ÷ 价格。毛收益率减去空置率和费用率约等于资本化率。12%毛收益率，8%空置，40%费用：有效总收入约11%，NOI约6.6%——大致6.6%的资本化率。
市场差异。 沿海高需求市场毛收益率可能只有6-8%。低于市场租金或增值型市场可以达到12-15%。
Real-World Example
Li 李在Memphis。 她筛选了40个交易，直接淘汰毛收益率低于9%的。一套四联排标价$385,000，月租$3,800（年$45,600），毛收益率11.8%——通过初筛。她做了完整交易分析：8%空置，42%费用。NOI偏低，按6.5%资本化率估值远低于要价。她放弃了——毛收益率让她去看，完整分析让她避免了高价买入。
Pros & Cons
Advantages
- 快速筛选
- 无需费用或融资计算
- 易于跨交易比较
- 能发现明显不靠谱的交易
Drawbacks
- 不考虑费用和融资
- 可能错过增值型交易的细节
- 依赖市场——某些市场8%可能还行
Watch Out
- 租金虚高： 用租金比较数据的市场租金，不要用挂牌预测
- 忽视费用： 高毛收益率不等于高现金流——如果费用很高的话
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The Takeaway
毛收益率是快速筛选工具。用它过滤交易流。不要用它做最终的投资决策——必须跑完整的交易分析。