为什么重要
贷款常数 = 年偿债支出 / 贷款金额。一笔$300,000的贷款，年偿债$24,000，贷款常数为8%。它将本金和利息合并为一个数字——便于快速检验DSCR和现金流。在6.5%利率、30年期的情况下，常数约为7.6%。利率越高或期限越短 = 常数越高。如果NOI / 贷款常数 >= 贷款金额，你就有正现金流（简化计算）。
速览
- 定义： 年偿债支出 / 贷款金额
- 重要性： 快速检验还款率；与DSCR直接关联
- 典型范围： 当前利率下30年期贷款为6%–9%
- 应用场景： 融资可行性分析；盈亏平衡入住率
- DSCR逻辑的反面： 常数越低 = 越容易覆盖债务
Loan Constant = Annual Debt Service ÷ Loan Amount
运作原理
计算方法。 年偿债 = 12 x 月供（本金+利息）。贷款常数 = 年偿债 / 贷款金额。一笔$250,000贷款，6.5%利率，30年期：月供约$1,580。年偿债 = $18,960。常数 = $18,960 / $250,000 = 7.58%。
利率和期限的影响。 利率越高 = 常数越高。摊销期越短 = 常数越高（每年偿还更多本金）。6%利率的常数低于7%。20年期的常数高于30年期。
与DSCR的关系。 DSCR = NOI / 偿债支出。如果常数是8%，你需要NOI至少达到贷款金额的8%才能使DSCR等于1.0。要达到DSCR 1.25，需要NOI达到贷款金额的10%（8% x 1.25）。
盈亏平衡。 盈亏平衡入住率和最低NOI可以从贷款常数推导。如果你的常数是8%，NOI必须至少达到贷款金额的8%才能覆盖债务。
实战案例
陈先生在堪萨斯城。 陈先生有一笔$380,000贷款，利率6.75%，25年摊销。月供：$2,580。年偿债：$30,960。贷款常数 = $30,960 / $380,000 = 8.15%。他的NOI是$35,200。$35,200 / $30,960 = 1.14倍DSCR。贷款方要求1.20倍。他需要更高的NOI或更少的贷款。他额外追加了$15,000首付减少贷款；DSCR提升到1.22倍。
优劣分析
- 用一个数字衡量债务负担
- 快速检验DSCR和现金流
- 随利率和期限变化——适用于敏感性分析
- 不如月供直观
- 不区分本金和利息
注意事项
- 仅付息贷款： 仅付息贷款的常数等于利率（无本金偿还）
- 气球贷款： 气球贷款在到期前常数较低——需要将气球还款纳入模型
投资者问答
一句话总结
贷款常数是年偿债支出占贷款金额的百分比。用于快速检验DSCR和盈亏平衡入住率。在构建贷款方案时，了解你的贷款常数。