为什么重要
附属套房（In-Law Suite）是一个自成一体的单元——卧室、浴室、厨房或小厨房、独立入口。通常在地下室或扩建部分。你住楼上，出租套房。在St. Louis，一套1,200平方英尺的牧场式住宅带600平方英尺地下室套房可租$950/月——业主的PITI是$1,400，所以他每月只付$450。分区和建筑许可规定适用。有些地区默认允许；有些需要分区变更。出租前必须取得入住证。
运作原理
什么构成套房。 独立入口。至少一间卧室、一间浴室。厨房或小厨房（水槽、冰箱、微波炉——有些地方要求炉灶）。与主屋之间的隔音。地下室需要逃生窗。必须符合当地宜居性规范。
分区。 有些城市在单户住宅区默认允许附属套房。其他城市需要特别许可或分区变更。购买或建造之前先确认。
许可。 改造地下室或建造扩建部分需要建筑许可。电气、水管、逃生——都必须通过检查。最终检查后颁发入住证。没有入住证不要出租。
租金潜力。 地下室套房通常能租到同等地面单元的60–75%。主屋两居室$1,400，地下室一居室套房可能$850–$1,050。位置和条件决定数字。
实战案例
Li 李在Denver的案例。 她买了一套1,400平方英尺的牧场式住宅，带700平方英尺未完工的地下室。花$45,000改造：卧室、全浴室、小厨房、独立入口、逃生窗。拿到建筑许可和入住证。她住楼上，套房出租$1,200/月。她的PITI是$1,850。净住房成本：$650。她本来可以租类似公寓要$1,400。她在积累产权，每月还省$550。套房单靠现金流大约6年收回改造成本——如果算上增值，更快。
优劣分析
优势
- 租金收入抵消房贷
- 自住贷款利率
- 成本低于购买双拼房
- 在很多市场普遍存在
不足
- 分区和许可障碍
- 施工成本和工期
- 隐私不如双拼房
- 地下室单元租金较低
注意事项
- 未经许可的套房： 如果套房没有许可，你可能需要按规范改造——费用不菲。购买前做房产检查并查验许可。
- 保险： 告知保险公司你有租户；你可能需要不同的保险类型。
- 逃生： 地下室卧室需要符合规范的逃生窗——这是不可妥协的安全要求。
投资者问答
一句话总结
附属套房是强大的自住投资工具。建造前取得分区和建筑许可审批。出租前取得入住证。然后享受租金收入。