为什么重要
如果你正用常规贷款扩张一个出租组合，前方有一堵墙，而你应当提前看见它。由房利美担保的常规贷款机构，会为每名借款人最多融资10套有贷款的1至4户住宅房产。第11套房产无法通过房利美或房地美融资——这个上限跟着你走，而不是跟着贷款机构走，换银行不会让它归零。
有两个细节会让扩张中的投资者措手不及。第一，这个计数包含你个人承担还款责任的每一套有贷款的1至4户住宅房产——包括你自住、但还背着房贷的那套自宅。一套全款无贷款的房产不计入；一套有贷款的房产计入。第二，要求是分步收紧的：房利美要求你持有的现金储备在你拥有五套有贷款房产时上一个台阶，到七套时再上一个台阶，所以摩擦早在第10套之前就开始了。
对一个处于扩张阶段的投资者来说，要点很简单：这是一个已知的里程碑，不是一个意外。在常规贷款仍是最便宜的资金时刻意地用好这些名额，并在常规贷款用尽之前就把你的下一轮融资排好——DSCR贷款、组合贷款。
速览
- 上限： 常规贷款下，每名借款人最多10套有贷款的1至4户住宅房产
- 什么计入： 你个人承担还款责任的每一套有贷款的1至4户住宅房产——包括一套有房贷的主自宅
- 什么不计入： 全款无贷款拥有的房产；商业房产；通常还有那些持有在LLC名下、并由贷给该LLC的贷款融资的房产
- 储备分步上台阶： 在1至4套房产时，房利美要求的储备约为你其他有贷款房产余额的2%,5至6套时约4%,7至10套时约6%
- 它按借款人计： 换贷款机构——或换到房地美——都不会让计数归零
- 越过上限之后： DSCR贷款、组合贷款、商业贷款或一揽子贷款、合伙
运作原理
这个计数，以及什么会被算进去。 这个上限计的是你个人承担还款责任的有贷款的1至4户住宅房产。常见的错误，是以为它只计通过房利美融资的出租房。它会算上你有房贷的主自宅、你的第二居所，以及任何以你本人名义融资的出租房——包括一套用DSCR贷款融资的房产，只要那笔贷款是以你个人名义办的。把一套房产还清，它就掉出计数。
LLC的区别。 有一个重要的例外：一套持有在LLC名下、并由贷给该LLC的贷款融资的房产——这是大多数DSCR贷款和组合贷款背后的结构——通常不计入你的个人上限，因为你是担保人，而不是个人还款责任人。这正是投资者随着规模扩大而转向LLC持有、非机构融资的一个结构性原因。具体处理取决于贷款和产权是如何设立的——请与你的贷款机构确认你自己的情况。
要求是分步收紧的。 投资者想象的是10套处一堵干净的墙。实务上，地面更早就开始移动——通过房利美的现金储备要求。储备是按你其他有贷款房产的未偿余额来衡量的：当你有一到四套有贷款房产时，约为这些合计余额的2%;五套或六套时约4%;七套到十套时约6%。所以你必须留作储备的现金，在第5套时攀升一次，到第7套时再攀升一次，远在那个绝对上限之前。贷款机构的附加条件通常还会在此之上叠加一个更高的最低信用分门槛——而房地美的平行项目，则为拥有七到十套有贷款房产的借款人明确设定了720分的最低分。
为什么它按借款人计。 这个上限是一条机构规则，所以它跟着你走遍整个常规贷款市场。你没法把第11笔交易拿到另一家银行去、让计数归零——每一家常规贷款机构查的都是同一个计数。而房地美这另一家机构，运行着它自己一套平行的有贷款房产上限，所以把贷款绕道房地美也帮不上忙。常规贷款作为一个整体，有一个天花板。
越过10套之后你去哪里。 触及上限，结束的是扩张里最便宜的那一章，而不是扩张本身。常规贷款之后的路径——DSCR贷款、组合贷款、商业贷款和一揽子贷款——在下面的常见问题里有详述。它们全都比常规贷款贵，这正是为什么你要先把每一个常规贷款名额都用掉。
实战案例
王明（Wang Ming）已经建起一个出租组合，他自认为持有八套房产：一套他自住的、有房贷的自宅，加上七套以他本人名义融资的出租房。
他去为第八套出租房融资，结果碰上一个意外。他的贷款机构把他的主自宅算了进去，所以他真实的计数是八套，而不是七套——这笔新贷款让他到了九。在7至10套这个区间里融资，他现在需要的储备约为他其他有贷款房产合计余额的6%——比头几笔交易时约2%的水平高出一截——外加一个更高的最低信用分。这笔贷款仍然办得下来，但那笔储备占住了一大块他原本计划当首付用的现金。
王明为第九套和第十套融资，每一次都跨过同样更高的门槛。然后他找到了第十一笔交易——而每一家常规贷款机构给出的都是同一个答案：在10套有贷款房产时，常规贷款已经用尽，换到房地美也帮不上忙，因为房地美对有贷款房产同样设了上限。
提前做好规划的投资者，本该知道自己的自宅会被算进去——所以"八套房产"其实是用掉了九个名额——并且会更早就开始通过LLC、用DSCR贷款来买入，让一部分房产不计入他的个人计数。王明的房产组合本身没问题。只是在他找到下一笔交易的那一刻，他的融资管道恰好卡住了。
优劣分析
- 常规贷款是你能拿到的最便宜的钱 — 上限以内的贷款，条件通常胜过DSCR、组合贷款和商业贷款，所以把每个名额用好有实打实的价值
- 这个上限可预测、可规划 — 它是一个固定的、公开的数字；一个知道它的投资者可以刻意地安排收购节奏
- 还清一套房产能收回一个名额 — 只有有贷款的房产计入，所以还清一笔房贷会在上限之下腾出空间
- 储备分步上台阶给出了提前预警 — 储备在第5套、又在第7套攀升，远在上限之前就发出信号：常规贷款的跑道快到头了
- 转向并不会停下增长 — DSCR贷款和组合贷款没有对等的数量上限；这个上限结束的是一章，不是整本书
- 最便宜的融资有一堵硬天花板 — 在10套有贷款房产时常规贷款就到头了，而替代方案更贵
- 计数比投资者预期的更宽 — 你有房贷的自宅计入，任何以你个人名义融资的出租房也计入，所以投资者经常少算
- 储备远在上限之前就开始咬人 — 7至10套那约6%的储备要求，从第7套起就占住了实打实的现金
- 你没法靠换贷款机构绕开它 — 这是一条按借款人计的机构规则，而房地美平行的上限堵死了那个显而易见的变通办法
- 它可能让投资者在交易中途被困住 — 一个没规划好过渡的投资者，可能找到一笔很好的第11笔交易却没有排好任何融资
注意事项
把你的主自宅和每一套个人融资的房产都算进去——不只是你的出租房。 这个上限计的是你个人承担还款责任的所有有贷款的1至4户住宅房产。如果你的自宅背着房贷，它就在计数里。那些只追踪"通过我主要贷款机构融资的出租房"的投资者，会一贯地以为自己比实际拥有更多空间。
把第5套和第7套当作那个警报，而不是第11套。 储备要求在第五套有贷款房产时上一个台阶，到第七套时再上一个台阶。当一笔常规贷款突然要求大得多的储备时，那就是该开始构建你常规贷款之后的融资关系的信号。
弄清你的实体结构如何影响这个计数。 一套以你个人名义融资的房产计入；一套持有在LLC名下、并由贷给该LLC的贷款融资的房产，通常不计入你的个人上限。区别取决于谁是实际的还款责任人——所以请与你的贷款机构确认你具体的结构，而不要想当然。
在你需要之前就把你的下一轮融资排好。 这个上限不会归零——换一家贷款机构不会，换到房地美也不会。在常规贷款的跑道到头之前就建立好你的DSCR贷款机构和组合贷款机构关系，这样过渡就是一次有计划的交接，而不是一场紧急事件。
投资者问答
一句话总结
房利美10套房产上限，是一个组合型投资者会用到的最便宜融资的天花板——而它又是房地产里最可预测的障碍之一，这让被它逮住成了一次规划上的失败，而不是运气不好。常规贷款为每名借款人最多担保10套有贷款的1至4户房产；这个计数包含你有房贷的自宅，以及每一套以你个人名义融资的出租房；而且现金储备要求在第5套就收紧，到第7套再收紧一次。扩张阶段该做的事，是刻意地用好你的常规贷款名额，把储备的分步上台阶读作你的提前警报，并在常规贷款用尽之前就把DSCR贷款机构和组合贷款机构——很可能还有一套LLC持有的结构——准备到位。这样处理，这个上限就只是你融资策略发生改变的那个里程碑——而不是你增长停下的地方。