为什么重要
可负担性指数 = 中位家庭收入 / 贷款购买中位房价住房所需的收入。指数100 = 中位家庭刚好能负担中位房价。指数80 = 还需要多25%的收入。指数120 = 收入比所需高出20%。2024年Denver的指数是72——中位收入买不起中位房价的房子。Indianapolis是115。投资人可以用它来做市场研究：低可负担性的市场往往意味着更强的租赁需求——买不起房的人只能租房。
速览
- 核心概念： 中位收入能否负担中位房价？
- 重要性： 市场健康度指标；租赁需求信号
- 指数100： 平衡点
- 高于100： 可负担
- 低于100： 不可负担
Affordability Index = Median Household Income ÷ Income Needed to Qualify
运作原理
计算公式。 可负担性指数 = 中位家庭收入 / 贷款资格收入。贷款资格收入 = 按当前利率对中位房价贷款，在标准住房支出比率（如28%）下所需的年收入。
计算示例。 中位房价 $400,000。7%利率、20%首付，PITI 约 $2,400/月。按28%住房支出比率，贷款资格收入 = $2,400 / 0.28 = $8,571/月 = $102,857/年。中位家庭收入 $85,000。指数 = $85,000 / $102,857 = 0.83 = 83。市场不可负担——普通买家还需要20%的额外收入。
NAHB版本。 全美住宅建筑商协会（NAHB）发布住房机会指数（HOI）——概念类似。高于50 = 超过一半已售住房对中位收入家庭可负担。低于50 = 不到一半。
对投资人的意义。 低可负担性往往意味着强租赁需求——买不起房的人只能租房。高可负担性可能意味着更多自住买家竞争。将它作为市场研究的一个输入指标，而非唯一决策依据。
实战案例
王先生（Wang）在比较Memphis和Austin作为租赁房产投资市场。Memphis：中位房价 $245,000，中位家庭收入 $52,000。按7%利率贷款$245,000所需收入约$58,000。指数：$52,000 / $58,000 = 90。稍有压力。Austin：中位房价 $550,000，中位家庭收入 $78,000。所需收入约$130,000。指数：60。Austin的可负担性远低于Memphis。王先生预期Austin的租赁需求更强（买不起房的人更多），但更高的房价租金比让现金流更难实现。他选择了Memphis——更好的现金流，合理的可负担性指数。
优劣分析
- 简单直观的市场健康度指标
- 数据广泛发布，获取方便
- 可跨市场横向比较
- 基于中位数，无法反映收入分布细节
- 使用中位家庭收入——可能与租户群体特征不匹配
- 利率敏感——随贷款利率波动
注意事项
- 利率敏感性： 利率从6%升到8%时，指数100的市场可能降到80
- 人口普查数据滞后： 中位家庭收入数据可能滞后1-2年。尽量使用最新人口普查数据
- 作为一个输入指标： 需结合房价租金比、就业市场和人口增长综合判断
投资者问答
一句话总结
可负担性指数衡量普通家庭能否买得起普通住房。高于100 = 可负担。低于100 = 不可负担。用它来辅助市场研究。低可负担性往往意味着强租赁需求。