- 01La regla del 1% (1% rule) es un filtro de 10 segundos, no una decisión de compra — elimina el 80% de los listados antes de abrir una planilla
- 02Un DSCR arriba de 1.25 significa que la propiedad cubre su deuda cómodamente; debajo de 1.0 significa que vos le ponés plata todos los meses
- 03El cap rate te dice lo que el mercado paga por el ingreso en esa zona — usalo para comparar barrios, no para decidir si un deal es 'bueno'
- 04Corré las cinco métricas en secuencia: regla del 1% → NOI → cap rate → cash-on-cash → DSCR — cada una filtra deals malos más rápido
Notas del episodio
Por Qué la Mayoría Analiza Deals Mal
Episodio 100. Reviso 35-40 deals por semana. La mayoría queda eliminada en menos de 60 segundos — no porque sea un genio, sino porque corro cinco métricas en secuencia y cada una filtra deals malos más rápido que la anterior.
Este es el sistema.
La Regla del 1% — Tu Filtro de 10 Segundos
La regla del 1% (1% rule) es el filtro más simple en bienes raíces. El alquiler mensual debería ser al menos el 1% del precio de compra. Punto.
- La propiedad cuesta $185,000 → el alquiler tiene que ser al menos $1,850/mes
- El listado muestra $1,400/mes sobre un precio de $185,000 → eso es 0.76% → pasá de largo
No llames al agente. Saltá la visita. Ahorrá la planilla. No pasó el primer filtro.
La regla del 1% no te dice si un deal es bueno. Te dice si vale la pena dedicarle 5 minutos más. En mercados como Columbus, Memphis y Birmingham vas a encontrar propiedades que llegan al 1%. ¿En San Francisco o Miami? La regla elimina prácticamente todo — y esa es información valiosa sobre ese mercado.
NOI — La Base de Todo
Todas las demás métricas se construyen sobre el NOI (ingreso operativo neto). Si tu NOI está mal, todo lo que sigue está mal.
NOI = Ingreso Bruto - Gastos Operativos
Mis supuestos conservadores: 8% vacancia, 10% CapEx, 5% mantenimiento, 8% administración, impuestos y seguro reales. Sin servicio de deuda — el NOI está arriba de la línea de financiamiento.
Ejemplo: un edificio de 4 unidades en Indianapolis. Alquiler bruto mensual: $4,200 ($1,050/unidad). Ingreso bruto anual: $50,400.
Gasto | Anual |
|---|---|
Vacancia (8%) | $4,032 |
CapEx (10%) | $5,040 |
Mantenimiento (5%) | $2,520 |
Administración (8%) | $4,032 |
Seguro | $2,400 |
Impuestos | $3,600 |
Total gastos operativos | $21,624 |
NOI: $28,776. Esa es la capacidad de generación de la propiedad antes de deuda. Cada cálculo que sigue depende de que ese número sea preciso.
Cap Rate — Qué Te Dice (y Qué No)
Cap rate (tasa de capitalización) = NOI / Precio de Compra. Responde una pregunta: ¿qué retorno paga el mercado por el ingreso en esta ubicación?
El cuádruple de Indianapolis a $340,000: $28,776 / $340,000 = 8.46%
En Indianapolis eso es sólido — el promedio del mercado para multifamiliar chico está entre 7-9%. Si este deal diera 5.5%, querría saber por qué. ¿Barrio complicado? ¿Alquileres inflados? ¿Mantenimiento diferido que esconde el NOI real?
Pero el cap rate no te dice si el deal te da plata a vos. No tiene en cuenta tu financiamiento, tu enganche ni tus términos de préstamo. Dos inversores comprando la misma propiedad al mismo cap rate pueden tener retornos totalmente diferentes según cómo financiaron.
Usá el cap rate para comparar activos en el mismo mercado. Usá el cash-on-cash para decidir si funciona para tu bolsillo.
Cash-on-Cash — Tu Retorno Real
Cash-on-cash (retorno sobre el efectivo invertido) = Flujo de Caja Anual Pre-Impuestos / Total de Efectivo Invertido. Esta métrica responde: ¿cuánto estoy ganando sobre los dólares que realmente puse?
Mismo cuádruple. Compra: $340,000. Enganche (25%): $85,000. Costos de cierre: $6,800. Total de efectivo: $91,800.
Préstamo: $255,000 al 7.25%, 30 años fijo. Servicio de deuda anual: $20,892.
- Flujo de caja anual: $28,776 (NOI) - $20,892 (servicio de deuda) = $7,884
- Cash-on-cash: $7,884 / $91,800 = 8.59%
Yo busco 8%+ de cash-on-cash en multifamiliar del Midwest. Este deal pasa la vara. En un entorno de tasas del 7.25%, lograr 8.59% significa que los fundamentos de la propiedad son lo suficientemente fuertes para absorber el costo de deuda más alto.
DSCR — El Chequeo de Seguridad
El DSCR (ratio de cobertura de servicio de deuda) es la métrica favorita de los prestamistas. Debería ser la tuya también.
DSCR = NOI / Servicio de Deuda Anual
Nuestro deal: $28,776 / $20,892 = 1.38
La propiedad gana 38% más de lo que necesita para cubrir la hipoteca. Los prestamistas típicamente piden 1.20 mínimo para préstamos convencionales, 1.25 para productos DSCR.
- Debajo de 1.0: La propiedad no cubre su propia deuda. Le estás poniendo plata todos los meses de tu bolsillo. Eso no es invertir — es subsidiar.
- Entre 1.0 y 1.2: Justo. Una vacancia o una reparación grande te borra el colchón.
- Arriba de 1.25: Tenés margen. Los gastos inesperados no te hunden.
La Secuencia Completa — Menos de 5 Minutos
- Regla del 1% (10 segundos): pasa o no pasa. Si no pasa, siguiente.
- NOI (2 minutos): armá el presupuesto operativo con supuestos conservadores.
- Cap rate (10 segundos): ¿coincide con el mercado? Bandera roja si está muy arriba o muy abajo del promedio.
- Cash-on-cash (1 minuto): ¿cumple tu retorno mínimo con tus términos de financiamiento reales?
- DSCR (10 segundos): ¿hay suficiente colchón para sobrevivir un mal trimestre?
Cinco métricas. Menos de 5 minutos. La mayoría de los deals muere en el paso 1 o 2. Los que sobreviven los cinco se ganan una inspección y un análisis más profundo.
El Deal de Indianapolis — Veredicto
- Regla del 1%: $4,200 de alquiler / $340,000 = 1.24% — pasa
- NOI: $28,776 — sólido
- Cap rate: 8.46% — dentro del rango del mercado
- Cash-on-cash: 8.59% — arriba del umbral de 8%
- DSCR: 1.38 — margen cómodo
Este deal se gana una visita. No porque una métrica se vea bien — porque las cinco pasan la vara al mismo tiempo. Así es como evitás comprar una propiedad que luce genial en papel y te desangra en efectivo.
Desafío para Hoy
- Revisá tu último deal. Aplicá las cinco métricas con los supuestos de arriba. ¿Todavía se ve bien?
- Chequeá el DSCR de tus propiedades existentes. Cualquier propiedad debajo de 1.15 necesita atención — ya.
- Probá la calculadora en reiprime.com/calculator con un deal de tu mercado objetivo. Fijate qué tan rápido podés filtrarlo.
Recursos Mencionados
- Guía de Análisis de Negocios — el marco completo detrás de las cinco métricas y cómo aplicarlas en secuencia
- Guía de Financiamiento para Propiedades de Inversión — tipos de préstamo, estructuras de enganche y cómo el financiamiento afecta tu cash-on-cash
- Préstamos DSCR Explicados — cómo funcionan los préstamos DSCR, quién califica y rangos de tasas actuales
- Calculadora de Propiedades de Inversión — corré las cinco métricas con números reales de cualquier listado
- Encuesta de Tasas Hipotecarias de Freddie Mac — promedios semanales de tasas fijas a 30 y 15 años para modelar tu servicio de deuda
La tasa de capitalización mide el ingreso operativo neto anual de una propiedad como porcentaje de su precio de compra o valor de mercado actual, asumiendo una compra al contado.
Ver definición →El retorno cash-on-cash mide tu flujo de caja anual antes de impuestos como porcentaje del efectivo total que realmente invertiste en una propiedad.
Ver definición →El NOI (Net Operating Income, ingreso operativo neto) es el primer número que necesitas para saber si una propiedad de inversión genera dinero. Se calcula así: tomas la renta anual total, le restas la pérdida por vacancia y todos los gastos operativos, y lo que queda es el NOI. No incluye el pago de hipoteca, ni gastos de capital mayores, ni impuestos sobre la renta. El NOI solo mide la capacidad operativa de la propiedad — sin importar cómo la financies. Casi todas las métricas clave arrancan desde aquí: cap rate (NOI entre precio), DSCR (NOI entre servicio de deuda) y valuación de propiedades comerciales.
Ver definición →El DSCR (Debt Service Coverage Ratio, ratio de cobertura de deuda) mide si el ingreso de una propiedad de inversión alcanza para cubrir los pagos del préstamo. La fórmula: ingreso operativo neto (NOI) ÷ servicio de deuda anual. Si el resultado es mayor a 1.0, la propiedad se paga sola. Si es menor, tú pones la diferencia de tu bolsillo cada mes. Lo más atractivo del préstamo DSCR: no revisan tu W-2 ni tus declaraciones de impuestos — la aprobación depende únicamente de lo que genera la propiedad en renta.
Ver definición →La renta mensual debe alcanzar al menos el 1% del precio de compra. Esa es la regla del 1% (1% Rule). ¿Una casa de $185,000? Renta mínima de $1,850/mes. Es un filtro rápido, no un análisis completo.
Ver definición →
