El tope de 10 préstamos: ¿pagar uno o cambiarte a DSCR?
¿Llegaste al techo de 10 préstamos de Fannie? Tienes tres caminos: liquidar una propiedad, financiar con DSCR o reorganizar la cartera. Aquí están los números.
Tienes diez alquileres financiados repartidos entre dos áreas metropolitanas. Generan flujo de caja. La cartera está sana. Te tomó cuatro años llegar hasta acá.
Tu oficial de préstamos te acaba de llamar. Mañana entra a tu correo un cuádruplex (4 unidades) por $1.4M. La tasa de capitalización (Cap Rate) de entrada es 7.2%. Llevas dos años esperando un negocio de este tamaño.
Después abres tu carpeta. Los números cuentan esta historia:
- Propiedades en tu nombre: 10 (todas financiadas)
- Préstamos convencionales Fannie/Freddie: 10 de 10 usados
- Capital agregado: ~$680K
- Tasa promedio de tus notas actuales: 4.6% (asegurada entre 2020-2022)
- Saldo más chico que te queda: $74,000 en un dúplex de Cleveland (29 meses para liquidarse)
Fannie Mae le pone tope a un mismo prestatario en 10 propiedades financiadas. Estás contra el muro.
El cuádruplex sí cabe en el programa de inversionista de Fannie — pero estás en 10 de 10 cupos. Adquirirlo es estructuralmente una cuestión de cupos, no de buscar tarifa.
Tus tres opciones cotizan más o menos así:
- Liquidar el dúplex de Cleveland: $74K en efectivo → liberas 1 cupo convencional → el cuádruplex entra a Fannie con tasa de inversionista de 6.8%
- Préstamo DSCR sobre el cuádruplex: Sin cupo de por medio → tasa 7.6%, 25% de enganche ($350K), relación de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) mínima de 1.20
- Refinanciar un alquiler a DSCR: Sacas un alquiler del libro convencional → liberas un cupo → el cuádruplex entra a Fannie al 6.8%
Las notas al 4.6% que ya tienes en mano son el dinero más barato que vas a ver en tu vida. Tocarlas te cuesta algo.
Liquida el dúplex de Cleveland. Firmas un cheque por $74K, liberas un cupo convencional y te llevas el cuádruplex a la tasa de inversionista de Fannie del 6.8%. La tasa más baja sobre el préstamo nuevo, sí, pero quemaste $74K de liquidez y aceleraste un pago que de todos modos se iba a amortizar solo.
Tómate el cuádruplex con un préstamo DSCR. Te saltas el tema del cupo por completo. Tasa de 7.6% (alrededor de 80 puntos base por arriba de Fannie), 25% de enganche, sin documentos de ingreso personal, sin cuentas de relación deuda-ingreso. Conservas los $74K en efectivo pero pagas como $8,600 más en intereses durante el primer año sobre la nota nueva.
Refinancia un alquiler existente a DSCR para liberar un cupo. Mueves tu nota convencional con la tasa más alta y el flujo de caja más flaco fuera del libro de Fannie, y el cuádruplex entra a la tasa Fannie de 6.8%. La propiedad nueva se queda con el dinero más barato. La que refinanciaste se vuelve más cara — pero conservas la liquidez y la capacidad de cupos.
La trampa de la optimización
La mayoría de los inversionistas que llegan al tope de los 10 préstamos se van por la Opción A porque la cuenta se ve limpia. Pagas $74K, te quedas con una tasa de 6.8% sobre un negocio de $1.4M, ahorras 80 puntos base contra el DSCR. Sobre el préstamo de $1,050,000, eso son unos $8,600 de intereses ahorrados el primer año — dinero real, pero una fracción de lo que sugiere el instinto de calcular sobre el precio del inmueble.
Pero esos $8,600 no te los regalaron. Gastaste $74,000 para capturarlos.
El dúplex de Cleveland ya se estaba amortizando solo. En 29 meses se hubiera pagado solito — sin que tú firmaras cheque alguno. Al acelerar el pago, convertiste $74K de capital líquido en unos ~$5,000/año en mensualidades eliminadas del dúplex ($415/mes × 12) más el ahorro de tasa en el negocio nuevo. Recuperación total: aproximadamente 5–6 años sobre el efectivo desplegado. Aceptable, sí, pero también vaciaste tu fondo de adquisiciones. El próximo negocio que aterrice — y siempre hay un próximo negocio — tiene que esperar.
Por qué la Opción B suele ser la respuesta correcta equivocada
La Opción B preserva los $74K. Eso pesa más que el diferencial de tasa.
Un préstamo DSCR sobre el cuádruplex al 7.6% cuesta como $80,000 al año en intereses, contra $71,400 al 6.8%. El diferencial de $8,600 es real. También lo es la cuenta de lo que rinden $74K de liquidez preservada en el mismo periodo: a la tasa de capitalización de entrada del 7.2% del próximo negocio que vas a encontrar, $74K te alcanzan para un enganche del 25% sobre una adquisición de $296K. Esa propiedad arroja unos ~$5,000 de flujo de caja en el primer año. Restando los $8,600 que "perdiste" en el diferencial de tasa, sales arriba con $74K de capital productivo y un flujo de caja neto que de otra manera no existirían.
La regla de evaluación crediticia es simple. Optimiza el costo de capital de la cartera, no la tasa de un préstamo individual.
Por qué la Opción C es el movimiento
El truco está en cuál nota convencional sacas al refinanciar. Revisa tu carpeta y busca la propiedad con la tasa más alta, el flujo de caja más bajo y el saldo de capital más chico. Esa es donde mudarte a DSCR te cuesta lo menos. No vas a refinanciar la casa de Phoenix al 3.875% con $190K de capital — vas a refinanciar el townhouse de Indianápolis al 5.5% con $48K de capital que apenas genera flujo.
Saca el diferencial. Si el townhouse de Indianápolis pasa del 5.5% al 7.6% sobre un saldo de $145K, eso son aproximadamente $3,000 más al año en intereses. Compáralo con los $8,600 que ahorras al meter el cuádruplex en una nota Fannie al 6.8% en lugar de DSCR al 7.6%. Ahorro neto a nivel de cartera: como $5,600 al año. Y los $74K se quedan líquidos.
También creaste opcionalidad estructural. Si las tasas bajan en 18 meses, el townhouse de Indianápolis que está en DSCR se puede refinanciar a un préstamo convencional con la nueva tasa de mercado — a Fannie no le importa que la propiedad haya tenido financiamiento no conforme antes. No te quedaste fuera.
Cuándo la Opción A sí gana
Hay un escenario que voltea la cuenta: ya estás cargado de efectivo, las tasas están subiendo y al dúplex le quedan 29 meses. Si tienes $200K+ sentados en una línea de crédito sobre el valor de la vivienda (HELOC) o en una escalera de ahorros sin hacer nada productivo, liquidar el dúplex no es drenar liquidez — es jugarle al rendimiento. La mensualidad eliminada de $415 al mes en el dúplex equivale a un retorno garantizado del 6.7% sobre los $74K. Le gana a un certificado de depósito.
Pero si los $74K son tu fondo de adquisiciones — el efectivo que llevas guardando para el siguiente negocio — déjalo en paz.
La verdadera pregunta
El tope de 10 préstamos te obliga a tomar una decisión a nivel de cartera que el negocio nuevo te tapa. La mayoría de los inversionistas solo piensa cómo financiar la propiedad nueva. La pregunta correcta es: ¿cuál es mi costo de capital combinado después de que cierren los próximos dos negocios, no nada más este?
Liquida el dúplex si te sobra liquidez. Toma el DSCR sobre el negocio nuevo si no te sobra. Refinancia una nota existente a DSCR si quieres conservar la tasa barata sobre el negocio nuevo y también el efectivo para el negocio que viene después de este.
El muro no son los 10 préstamos. Es la disciplina de optimizar la cartera entera en lugar del préstamo que tienes enfrente.
- El tope de 10 préstamos de Fannie es un techo duro: en la propiedad 11 el financiamiento cambia de forma sí o sí, escojas el camino que escojas
- Los préstamos DSCR cuestan entre 50 y 100 puntos base más que las tasas Fannie de inversionista y no piden documentación de ingresos personales
- El dólar más barato que tienes es esa nota al 4.6% asegurada entre 2020-2022 — tocarla tiene un costo de oportunidad real
- Optimizar la tasa del negocio nuevo no es lo mismo que optimizar el costo de capital combinado de toda la cartera
- La liquidez es una clase de activo aparte: guardar efectivo para el siguiente negocio suele ganarle a ahorrar 80 puntos base en este
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