Los inicios de obra multifamiliar caen a 55.000 unidades en el T1 de 2026 — el nivel trimestral más bajo desde 2011
Los inicios de obra de apartamentos cayeron a unas 55.000 unidades en el T1 de 2026 — un mínimo de una década y 73% por debajo del pico de inicios de 2022 — según los datos por proyecto de CoStar.
Los Datos
55.000 unidades. Es la cifra de inicios de obra multifamiliar (multifamily) que el país registró en el T1 de 2026, según los datos por proyecto de CoStar — el dato trimestral más bajo desde 2011 y una caída del 73% frente al pico de inicios de 2022 (cobertura de Multifamily Dive sobre el informe de CoStar/Apartments.com de mayo de 2026).
El inventario en construcción se derrite al mismo tiempo. Los proyectos nacionales de 5 o más unidades en curso bajaron a aproximadamente 579.000 unidades, más del 50% por debajo del pico de inicios de 2023 y de vuelta a los niveles de mediados de 2010. Las entregas — los proyectos que se terminan y llegan al mercado — han caído un 26% en los últimos cuatro trimestres desde el máximo de varias décadas registrado en 2024.
Grant Montgomery, director nacional de análisis multifamiliar de CoStar para EE. UU., atribuyó la desaceleración a "un crecimiento de rentas más débil y costos de financiamiento más altos que pesan sobre la viabilidad de los proyectos".
El Contexto
Los datos de CoStar van a contracorriente del relato dominante de las estadísticas federales de permisos. La serie de Nueva Construcción Residencial de la Oficina del Censo mostró que los inicios de obra de 5 o más unidades subieron 13,5% interanual en marzo en términos anualizados y ajustados estacionalmente — y el economista jefe de la NAHB, Robert Dietz, calificó a comienzos de año el salto interanual del 56,9% de enero como "lo que parece un ritmo anualizado insostenible". Las dos series divergen por diseño: la encuesta de permisos del Censo (Census BPS) parte de una muestra de permisos convertida a tasas anualizadas, mientras que CoStar sigue cada proyecto a lo largo de su ciclo. En ventanas de varios trimestres, ambas suelen apuntar en la misma dirección.
El brief de REI Prime de ayer sobre la divergencia de permisos del T1 de 2026 cubrió la división unifamiliar / multifamiliar dentro de los datos del Censo. El informe de CoStar es la contraparte por proyecto: el pipeline al que los permisos eventualmente alimentan.
Los mercados con mayor exposición actual — Miami y Charlotte, ambos con más del 6% del inventario existente en construcción — todavía están absorbiendo la ola de entregas de 2024. Norfolk y Memphis se ubican por debajo del 1%. Como dijo Montgomery, la contracción "apunta a condiciones de oferta más equilibradas hacia adelante".
También Se Mueve
- Los pagos iniciales del T1 bajaron a USD 23.400. Realtor.com reportó el cuarto trimestre consecutivo de caídas en el pago inicial típico — un 19% por debajo del T1 de 2025 — junto con una mayor participación de préstamos respaldados por el gobierno (Scotsman Guide).
- Las solicitudes de hipotecas para vivienda nueva entraron en terreno negativo. La Encuesta de Solicitudes de Constructores de la MBA mostró que las solicitudes de abril cayeron 2,4% interanual y 10% intermensual — la primera caída anual desde octubre de 2025 (Scotsman Guide).
- Nueva York revivió el proyecto COPA. El alcalde Zohran Mamdani respalda una versión acotada de la Community Opportunity to Purchase Act, que otorga a organizaciones sin fines de lucro el derecho preferente de compra sobre edificios multifamiliares en dificultades antes de su venta en mercado abierto (CRE Daily).
Qué Vigilar
Tres señales para los próximos 30 días:
- Publicación del Census BPS de mediados de junio con los permisos de 5 o más unidades de mayo de 2026 (Census Building Permits Survey). Si la brecha entre el Censo y CoStar se estrecha, dirá si la desaceleración por proyecto está llegando ya a los datos de permisos.
- Reunión de la Reserva Federal a mediados de julio. La trayectoria de tasas incide directamente sobre la viabilidad de los proyectos multifamiliares — Montgomery señaló los costos de financiamiento como el principal viento en contra.
- Datos de entregas de CoStar del T2 de 2026 en agosto. La caída del 26% en cuatro trimestres frente al pico de 2024 es la métrica para saber cuándo termina de drenarse el inventario en construcción.
Fuentes de datos: Multifamily Dive, Census Building Permits Survey, Census Nueva Construcción Residencial, FRED UNDCON5MUSA.
La Asociación Nacional de Constructores de Vivienda (National Association of Home Builders, NAHB) es la mayor asociación gremial de EE.UU. para constructores de viviendas unifamiliares y multifamiliares — una organización de 140,000 miembros que publica mensualmente el Índice del Mercado de Vivienda (Housing Market Index), comentario sobre Inicios de Construcción, y análisis de Ventas de Viviendas Nuevas.
Ver definición →BPS es la encuesta mensual de la Oficina del Censo sobre permisos residenciales de construcción emitidos por jurisdicciones locales — la fuente de cada conteo de permisos a nivel de condado y metropolitano utilizado en el análisis de oferta inmobiliaria.
Ver definición →NAR es la mayor asociación gremial de bienes raíces de EE.UU. — 1.5 millones de miembros REALTOR® — que gobierna el sistema MLS, publica el reporte mensual de Ventas de Viviendas Existentes, es dueña de Realtor.com y cuyo acuerdo de 2024 rediseñó cómo se les paga a los agentes compradores.
Ver definición →La renta es el pago periódico que un inquilino hace a un propietario a cambio del derecho a ocupar una propiedad -- la única línea de ingresos que financia tu hipoteca, tus gastos y tu ganancia como inversionista en propiedades de alquiler.
Ver definición →Una propiedad multifamiliar es cualquier edificio residencial que contiene dos o más unidades habitacionales separadas bajo un mismo techo — desde un dúplex hasta un complejo de 300 unidades — donde cada unidad tiene su propia cocina, baño y entrada, y cada una genera ingresos por alquiler de forma independiente.
Ver definición →RESPA (Real Estate Settlement Procedures Act) es la ley federal que obliga a los prestamistas a revelar todos los costos de cierre antes de firmar, y prohíbe los sobornos no divulgados entre proveedores de servicios inmobiliarios: agentes, prestamistas, compañías de título y tasadores.
Ver definición →Sophia Warren
Analista de Inversión Residencial
Mi especialidad es la inversión en bienes raíces residenciales, con talento para encontrar oportunidades en mercados emergentes. Fuera del trabajo, mi mundo florece en jardines urbanos y en el diseño de interiores.
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