Bono a 10 años rompe 4,50% — piso hipotecario en peligro
El bono del Tesoro a 10 años atravesó 4,50% hasta 4,58% intradía el jueves, poniendo en riesgo el umbral hipotecario de 6,64% de Logan Mohtashami.
Los Datos
4,58%.
El rendimiento del bono del Tesoro a 10 años atravesó la línea de resistencia de 4,50% de Logan Mohtashami el jueves por la tarde y operó en 4,58% intradía, según la serie diaria de la Reserva Federal. Es el nivel más alto de 2026 y queda dos puntos básicos por debajo del techo previsto por Mohtashami para el año, ubicado en 4,60%.
El movimiento coincidió con la publicación de la Encuesta Semanal de Hipotecas Primarias de Freddie Mac, que registró una tasa fija a 30 años de 6,36% para la semana que terminó el 14 de mayo, un punto básico por debajo del 6,37% anterior. La encuesta del jueves refleja contratos cerrados a comienzos de semana, antes del movimiento del mercado de bonos.
El Contexto
El detonante es una recalibración del mercado de renta fija. El IPC de abril llegó a 3,8% interanual (FRED CPIAUCSL) —máximo de tres años— tras el repunte del petróleo por la prolongada disrupción en el Estrecho de Ormuz. Los operadores que descontaban recortes de la Reserva Federal para 2026 ahora descuentan alzas en 2027.
Logan Mohtashami escribió en HousingWire el jueves que su umbral de 6,64% —el nivel de tasa hipotecaria (mortgage rate) por debajo del cual las ventas de viviendas existentes (existing-home sales) han mejorado históricamente— está "ahora en peligro". Su marco sostiene que, incluso con los spreads hipotecarios comprimidos desde los picos de 2023, la hipoteca a 30 años no puede mantenerse por debajo de 7% si el rendimiento del Tesoro (Treasury yield) a 10 años cruza el 5%.
REI Prime cubrió el repliegue de tasas en abril el 17 de ese mes, cuando la hipoteca a 30 años tocó un mínimo de cuatro semanas en 6,30%. Esa ventana ya se cerró.
También en Movimiento
- El ajuste del crédito a la construcción se moderó al nivel más cercano a neutral desde 2022. El índice neto de relajación de la NAHB para crédito a desarrollo y construcción (AD&C) marcó -2,7 en el primer trimestre —decimoséptimo trimestre consecutivo en negativo, pero la contracción más leve de la racha—. Las tasas efectivas para préstamos de construcción unifamiliar subieron a 11,22% (especulativa) y 11,68% (preventa).
- La Cámara de Representantes presentó una versión enmendada de la Ley ROAD to Housing el 13 de mayo que elimina el mandato del Senado de venta forzosa para proyectos build-to-rent (Multifamily Dive). La industria estimaba que 72.000 viviendas BTR al año tenían su financiamiento congelado desde la aprobación del Senado del 12 de marzo. La votación en la Cámara está prevista para la semana del 18 de mayo.
- La renta mediana en Manhattan cruzó los 5.000 dólares por primera vez en los datos mensuales de alquileres de abril —5.099 dólares, un alza de 6% interanual—, con una vacancia en mínimo de seis años (1,55%) e inventario 25% por debajo del año anterior.
Qué Vigilar
- Viernes 16 de mayo — lectura preliminar de la confianza del consumidor UMich para mayo. Una cifra más débil presionaría los rendimientos a la baja; una más fuerte extiende el movimiento.
- Lunes 19 de mayo — subasta del Tesoro a 10 años. La demanda en el tramo largo es el indicador más limpio para saber si 4,50% se convierte en el nuevo piso o en el nuevo techo.
- Jueves 22 de mayo — próxima publicación de la PMMS de Freddie. Si el movimiento del jueves se sostiene, los precios de bloqueo del 21 de mayo se ubicarían cerca de 6,55-6,60%, borrando el alivio de abril en una sola semana.
Fuentes de datos: FRED (DGS10, MORTGAGE30US, CPIAUCSL), HousingWire (Mohtashami), NAHB Eye on Housing, Multifamily Dive.
La Asociación Nacional de Constructores de Vivienda (National Association of Home Builders, NAHB) es la mayor asociación gremial de EE.UU. para constructores de viviendas unifamiliares y multifamiliares — una organización de 140,000 miembros que publica mensualmente el Índice del Mercado de Vivienda (Housing Market Index), comentario sobre Inicios de Construcción, y análisis de Ventas de Viviendas Nuevas.
Ver definición →NAR es la mayor asociación gremial de bienes raíces de EE.UU. — 1.5 millones de miembros REALTOR® — que gobierna el sistema MLS, publica el reporte mensual de Ventas de Viviendas Existentes, es dueña de Realtor.com y cuyo acuerdo de 2024 rediseñó cómo se les paga a los agentes compradores.
Ver definición →La renta es el pago periódico que un inquilino hace a un propietario a cambio del derecho a ocupar una propiedad -- la única línea de ingresos que financia tu hipoteca, tus gastos y tu ganancia como inversionista en propiedades de alquiler.
Ver definición →Una propiedad multifamiliar es cualquier edificio residencial que contiene dos o más unidades habitacionales separadas bajo un mismo techo — desde un dúplex hasta un complejo de 300 unidades — donde cada unidad tiene su propia cocina, baño y entrada, y cada una genera ingresos por alquiler de forma independiente.
Ver definición →Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation, FHLMC) es una empresa patrocinada por el gobierno (Government-Sponsored Enterprise o GSE) que compra hipotecas de los prestamistas, las empaqueta en valores respaldados por hipotecas y las vende a inversionistas. Junto con Fannie Mae, respalda el mercado de hipotecas convencionales para propiedades residenciales de 1-4 unidades.
Ver definición →La Tasa Porcentual Anual (APR) es el costo total anualizado de un préstamo expresado como porcentaje, que incorpora tanto la tasa de interés como las comisiones del prestamista: cargos de originación, puntos de descuento y tarifas de correduría. Exigida por la Ley de Veracidad en los Préstamos (TILA), siempre es igual o mayor que la tasa de interés nominal.
Ver definición →Sophia Warren
Analista de Inversión Residencial
Mi especialidad es la inversión en bienes raíces residenciales, con talento para encontrar oportunidades en mercados emergentes. Fuera del trabajo, mi mundo florece en jardines urbanos y en el diseño de interiores.
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