Centros de datos superan a oficinas en construcción: por primera vez

Los Datos

El gasto en construcción de centros de datos (data centers) alcanzó $50.000 millones en tasa anualizada (SAAR) en marzo, +34% interanual, según la última publicación mensual de la Oficina del Censo. La construcción de propiedades de oficina cerró en $46.000 millones, −9% interanual y la lectura más baja desde 2015.

El cruce ocurrió en enero, según Wolf Richter en Wolf Street, y marzo amplió la brecha. El gasto en centros de datos corre ahora 7,4 veces su nivel de 2018: un alza de +688% en siete años. La construcción de plantas eléctricas y red eléctrica se ubicó en $125.000 millones SAAR, +5,5% interanual.

El cambio es estructural. La oficina viene cayendo desde 2022 a medida que la absorción del trabajo desde casa se estabilizó; los centros de datos y las plantas de chips suben en un ciclo distinto.

El Contexto

PitchBook estima $3 billones en capex vinculado a inteligencia artificial hasta 2028, la cifra que ancla los comentarios de los hyperscalers Microsoft, Meta y Google en sus reportes de utilidades de abril.

Wolf Richter lo resumió como "auge en un extremo, colapso en el otro". Auge: centros de datos, plantas de chips, fábricas, red eléctrica. Colapso: oficina, hotelería, manufactura de bienes de consumo. Los permisos de bienes raíces comerciales cayeron 16% en el primer trimestre, con multifamiliar −29%.

El sector inmobiliario comercial, tratado como una sola categoría de tasa de capitalización (cap rate), describe cada vez peor lo que está ocurriendo. Un REIT de centros de datos y un REIT de oficinas están hoy en lados opuestos de un mismo ciclo de capex.

También se Mueve

• Las ventas pendientes de viviendas tocaron máximos de 4 años. Redfin reportó ventas +7,7% interanual en base ajustada por estacionalidad de 4 semanas, la lectura más alta desde septiembre de 2022, mientras la tasa hipotecaria a 30 años de Freddie Mac cayó a 6,23% en la semana del 30 de abril antes de rebotar 7 puntos básicos a 6,37%.
• El índice de ocupación multifamiliar de NAHB bajó 13 puntos interanuales a 69 en el primer trimestre, con la ocupación en edificios medianos y altos cayendo 17 puntos a 59 (NAHB).
• La proporción de hipotecas con alto patrimonio líquido cayó al mínimo desde el cuarto trimestre de 2021. Florida bajó 6,1 puntos porcentuales interanuales (49,3% → 43,2%); Arizona bajó 5,6 puntos porcentuales (reporte del primer trimestre).
• La administración Trump terminó los subsidios de mitigación de pérdidas de la FHA de la era Biden mientras los expedientes de ejecución hipotecaria del primer trimestre llegaron a 119.000, +26% interanual: el nivel más alto en seis años (BiggerPockets).

Lo que se Observa

Tres señales para los próximos 30 días:

1. 2 de junio: publicación del gasto en construcción del Censo con datos de abril. Que la brecha se amplíe o se estabilice indica si marzo fue una inflexión o un techo.
2. Comentarios de capex de los hyperscalers en el segundo trimestre. Microsoft, Meta y Google subieron sus guías de infraestructura de IA en abril; el detalle sobre selección de sitios y compra de energía es el siguiente punto de confirmación.
3. Continuación de los reportes del primer trimestre de los REIT de oficina. Si los valores contables a mercado finalmente reflejan la señal del gasto en construcción.

Visión del Reportero

Yo estoy mirando la línea de plantas eléctricas más que la de centros de datos. La red eléctrica es la restricción operante en el desarrollo de IA: si la construcción a escala de utility se estanca, el capex de los hyperscalers choca con un techo, sin importar el suministro de chips.

Fuentes de datos: Oficina del Censo, FRED MORTGAGE30US, Wolf Street, NAHB, Redfin.