198 puntos base: el spread hipotecario es la historia
La brecha entre el Tesoro a 10 años y la hipoteca a 30 años tocó 215 pb el 2 de abril y solo ha bajado a 198. Aunque los Tesoros sigan cediendo, los compradores no verán la mayor parte del alivio.
El Número
198 puntos base. Esa es la brecha actual entre la tasa hipotecaria a 30 años de FRED de 6,30% del 16 de abril y el rendimiento del Tesoro a 10 años de 4,32% del mismo día.
Dos semanas antes, el spread era más amplio — 215 pb el 2 de abril, cuando la hipoteca a 30 años tocó su máximo de 2026 en 6,46%. Eso es territorio "elevado". El promedio prepandémico 2015–2019 rondaba los 170 pb. La cifra de hoy está casi 30 pb por encima de esa norma.
El spread se mueve de forma independiente del Tesoro subyacente. Los inversionistas exigen una prima para tener valores respaldados por hipotecas en lugar de papel gubernamental libre de riesgo. Cuando esa prima se amplía, el Tesoro puede caer y la tasa hipotecaria apenas responde.
El Contexto
Esto importa porque el mercado de bonos ha estado volátil. El Tesoro a 10 años pasó de 3,97% el 27 de febrero a 4,44% el 27 de marzo — un salto de 47 pb — y ahora está en 4,32, solo parcialmente de vuelta. Cada analista que mira las tasas asumió que si el 10 años cedía, la hipoteca a 30 años caería al unísono.
No lo ha hecho. Bill McBride en Calculated Risk lleva meses señalando la persistencia del spread. Tiene razón. Aquí está la matemática que los inversionistas deben internalizar: si el 10 años cae 25 pb desde aquí y el spread histórico de 170 pb se mantiene, la hipoteca a 30 años debería aterrizar en ~5,77%. Pero con el spread actual de 198 pb, aterriza en ~6,05%. Esa es una brecha de 28 pb sentada en el margen.
En un préstamo a 30 años de $300.000, 28 pb equivalen aproximadamente a $52 al mes — o $18.720 durante la vida del préstamo. Eso no es ruido. Es un impuesto estructural que se está reteniendo del rally de tasas que los compradores han estado esperando desde el reporte del viernes sobre el alivio en las tasas.
También Se Mueve
- Las ventas de viviendas existentes cayeron 3,6% intermensual a 3,98M SAAR en marzo — la lectura de marzo más débil desde 2024. (FRED EXHOSLUSM495S)
- Los meses de inventario subieron a 4,1 desde 3,8 — el reporte del viernes sobre la ventana del comprador cubrió la aceleración de listados
- El desempleo bajó a 4,3% desde 4,4% en febrero. El mercado laboral aguanta, pero las tasas no lo siguen. (FRED UNRATE)
La Lectura del Inversionista
El spread es tu constante de suscripción, no la tasa. Si has estado modelando una caída de la hipoteca a 30 años a 5,75% basada en un rally del Tesoro, tienes que recortarla a 6,00–6,10% hasta que los spreads se compriman. Los spreads se comprimen cuando los valores respaldados por hipotecas se vuelven atractivos frente a los Tesoros — típicamente cuando el riesgo de prepago se estabiliza o cuando la Fed señala expansión cuantitativa. Ninguno es inminente.
Para operaciones que estás suscribiendo este trimestre: pon a prueba el flujo de caja con financiamiento al 6,50%. Si la operación todavía cuadra, el spread es tu aliado — los compradores que compiten están modelando a 5,75% y se caerán del depósito cuando su prestamista les cotice 6,15%. Para operaciones que ya tienes: el spread no te ayuda a refinanciar en 2026. Planea que tu tasa actual sea la tasa que mantendrás hasta 2027.
¿Cuál es tu gatillo de refinanciamiento — una tasa específica o un spread específico? Responde con un email, leo cada uno.
La SAAR es la Tasa Anual Ajustada Estacionalmente — la actividad económica de un solo mes convertida a equivalente anual, primero removiendo los patrones estacionales y después multiplicando por 12.
Ver definición →El puntaje FICO es un número de tres dígitos entre 300 y 850, calculado por Fair Isaac Corporation a partir de los datos de tu reporte de crédito, que los prestamistas usan para evaluar tu probabilidad de pagar un préstamo — y es el factor más influyente en si te aprueban una hipoteca y a qué tasa de interés.
Ver definición →La renta es el pago periódico que un inquilino hace a un propietario a cambio del derecho a ocupar una propiedad -- la única línea de ingresos que financia tu hipoteca, tus gastos y tu ganancia como inversionista en propiedades de alquiler.
Ver definición →RESPA (Real Estate Settlement Procedures Act) es la ley federal que obliga a los prestamistas a revelar todos los costos de cierre antes de firmar, y prohíbe los sobornos no divulgados entre proveedores de servicios inmobiliarios: agentes, prestamistas, compañías de título y tasadores.
Ver definición →La Tasa Porcentual Anual (APR) es el costo total anualizado de un préstamo expresado como porcentaje, que incorpora tanto la tasa de interés como las comisiones del prestamista: cargos de originación, puntos de descuento y tarifas de correduría. Exigida por la Ley de Veracidad en los Préstamos (TILA), siempre es igual o mayor que la tasa de interés nominal.
Ver definición →Un diferencial (spread) es la diferencia numérica entre dos tasas o rendimientos — más comúnmente la brecha entre las tasas de capitalización (cap rates) de bienes raíces y los rendimientos del Tesoro a 10 años, o entre las tasas hipotecarias y las tasas de referencia. Los inversionistas leen los diferenciales como una señal de si el mercado inmobiliario ofrece valor real frente a alternativas libres de riesgo.
Ver definición →Martin Maxwell
Fundador e Investigador Principal, REI PRIME
Especializado en propiedades de alquiler, destaco en descubrir inversiones con altos rendimientos. Navegar en velero es mi escape — enfrentar las olas se parece mucho al mundo de los bienes raíces.
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