Seattle (Seattle-Tacoma-Bellevue, WA)
El metro tecnológico que ya se corrigió. Seattle tiene un valor mediano de vivienda de $673.500 y un cap rate proxy de 2,9%. El HPI corrió +23,4% en cinco años (11pp por debajo del país), el interanual sigue en −2,54%, pero a diferencia de SF la bolsa de aire está mayormente atrás — la migración neta es esencialmente plana en −3.069.
Los números que más importan
Lo que un inversor revisa primero al evaluar un metro — relación precio/ingreso, renta vs ingreso, proxy de cap rate y hacia dónde se mueve el mercado. Cada métrica comparada con las medianas estatal y nacional.
caro
Precio / Ingreso (Price-to-Income)
5.98×
La verificación más citada de si un mercado sigue siendo accesible. Debajo de 3× estás en un viento de cola de accesibilidad.
- vs Washington
- 5.13×
- vs EE.UU.
- 3.43×
Referencia
Valor medio de vivienda ACS ÷ ingreso medio del hogar
moderado
Renta / Ingreso (Rent-to-Income)
26.7%
Qué parte del ingreso de un hogar típico se destina a renta. Debajo de 30% los inquilinos pueden absorber aumentos modestos.
- vs Washington
- 24.7%
- vs EE.UU.
- 23.3%
Referencia
(HUD FMR 2BR × 12) ÷ ingreso medio del hogar
ajustado
Tasa de capitalización (Cap Rate) estimada
2.9%
Rendimiento aproximado asumiendo un ratio de gastos del 35%. No es un número para suscripción — es un filtro de si vale la pena modelar.
- vs Washington
- 3.1%
- vs EE.UU.
- 4.4%
Referencia
(FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda ACS
contracción
Migración neta (Net Migration)
-0.08%
Señal prospectiva de demanda. La migración neta positiva impulsa el crecimiento de rentas y absorbe nueva oferta.
- vs Washington
- 0.25%
- vs EE.UU.
- 0.04%
Referencia
Migración neta IRS ÷ población
construcción acelerando
Permisos de construcción (Permit Pipeline)
3.91
permisos por 1,000 habitantes
Indicador de oferta futura. Arriba de ~5 significa que el metro construye significativamente relativo a su tamaño; debajo de 2 la oferta es escasa.
- vs Washington
- 4.97
- vs EE.UU.
- 3.49+0.42
Referencia
Permisos BPS del Censo TTM ÷ población × 1,000
debilitándose
Tasa de desempleo (Unemployment)
5.0%
Menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia.
- vs Washington
- 5.0%=
- vs EE.UU.
- 4.0%
Referencia
BLS LAUS, último mes
Índice de secciones — haz clic en cualquier fila para navegar
Lo que dicen los datos sobre Seattle
Seattle es el metro tecnológico que ya se corrigió. A lo largo de 3 condados — King, Pierce y Snohomish — el metro reúne 4,00 millones de residentes con un ingreso familiar de $112.594 (Censo ACS) y un valor mediano de vivienda de $673.500. La Renta Justa de Mercado HUD para un apartamento de 2 dormitorios es $2.501. El Índice de Precios de Vivienda corrió apenas +23,4% en cinco años (Freddie Mac FMHPI) — segundo peor de la cola, solo por delante de SF — y el interanual sigue en −2,54%, pero la bolsa de aire es mucho más superficial que la del Bay Area.
Lo interesante es cómo Seattle se compara con su metro tecnológico hermano. Tanto Seattle como SF son metros Freddie Mac FMHPI. Ambos están dominados por un solo condado pesado en tecnología. Ambos tienen lecturas interanuales negativas de HPI. Pero Seattle se corrigió temprano:
- Seattle −2,54% interanual vs SF −2,62% interanual — magnitud casi idéntica en el último trimestre
- Carrera de 5 años de Seattle de +23,4% vs +9,7% de SF — Seattle está 14pp por delante en el ciclo
- Migración neta de Seattle de −3.069 vs −25.199 de SF — Seattle está esencialmente en empate, mientras SF perdió el equivalente a una pequeña ciudad
- 3,91 permisos por cada 1.000 de Seattle vs 1,60 de SF — Seattle construye 2,4× más fuerte per cápita
En otras palabras: Seattle golpeó la misma bolsa de aire pero siguió construyendo, mantuvo su población, y se corrigió desde una base más saludable. La geometría de 3 condados hace simple la historia de la oferta:
- Condado de King (2,25M hab, valor mediano de vivienda $811.200) lidera con 8.358 permisos de construcción TTM — Seattle propiamente más Bellevue, Redmond y el corredor tecnológico de Eastside.
- Condado de Pierce (919K hab, valor mediano $484.400) sigue con 4.119 permisos — Tacoma y los suburbios sur válvula-de-escape.
- Condado de Snohomish (828K hab, valor mediano $644.600) añade 3.170 permisos — Everett y Lynnwood al norte.
Mezcla de permisos: 6.072 unifamiliares + 8.220 multifamiliares de 5+ unidades. 53% multifamiliar — Seattle es un mercado de apartamentos, anclado por los edificios de altura media del corredor tecnológico Bellevue/Redmond (Censo BPS).
Lo que está cambiando: la migración neta del IRS es −3.069 (IRS SOI) — esencialmente plana. El cap rate proxy se ubica en 2,9% — ajustado, ligeramente por encima del 2,5% de SF pero aún el segundo peor de la cola. El desempleo es 5,0%, un punto entero por encima del 4,0% nacional — los despidos de Microsoft y Amazon han dejado huella. Dentro de Washington, Seattle ocupa el #13 de 13 por HPI a 5 años.
¿Qué hace un inversionista?
- Si buscas flujo de caja: Pierce, no King. El valor mediano de $484.400 en Pierce es el único número del área de Seattle que se acerca a underwriting funcional. Tacoma, Lakewood y el corredor sur de la I-5 son los objetivos.
- Si buscas apreciación: Seattle es la apuesta de etapa del ciclo. Si la recuperación es real, Seattle está más cerca del fondo que SF — corrección más temprana, menos pérdida migratoria, ramping de permisos más saludable.
- Si ya tienes propiedades aquí: Quédate. El cluster Microsoft + Amazon + biotecnología ancla el metro a largo plazo. Vigila las próximas dos lecturas interanuales — si T1 y T2 2026 se estabilizan, la recuperación de Seattle está adentro.
Dónde están los precios y hacia dónde han ido
Índice de Precios de Vivienda FHFA — índice de ventas repetidas en el metro, comparado con el ingreso medio del hogar y referenciado contra el promedio de metros de Indiana y el promedio nacional.
Apreciación de precios a 5 años
+23.4%
FHFA HPI · Q1 2020 → Q4 2025
-2.5% Interanual
$673,500 valor medio de vivienda
Los precios de vivienda en Seattle subieron 23.4% en los últimos 5 años según el índice FHFA de ventas repetidas — un ritmo de apreciación modesta para un metro de este tamaño. El cambio de 1 año es negativo (-2.5%), señalando que el mercado se está enfriando.
El gráfico muestra cómo se compara la curva de apreciación del metro contra el promedio estatal y el nacional. La brecha entre el metro y la línea nacional es la señal de "recuperación" o "rezago" — y la pendiente te dice si se está ampliando o cerrando.
Cómo leer este gráfico
- 01El índice de Seattle pasó de ~244 a inicios de 2020 a ~301 en el T4 2025. El **+23,4% a 5 años** que aparece en la tarjeta superior es la cifra canónica (T4 2020 → T4 2025) — segundo peor de la cola, solo por delante de SF.
- 02Seattle quedó por debajo de su propio estado por ~5pp — los metros de Washington ponderados corrieron +28,3% en la misma ventana. Los metros más pequeños de WA (Spokane, Kennewick, Olympia) crecieron más rápido.
- 03Los metros de EE.UU. subieron **+34,3%**. Seattle quedó atrás del país por 11pp — la segunda brecha más profunda de la cola tras SF (que quedó atrás por 25pp).
- 04El último trimestre sigue en **−2,54% interanual** — cayendo pero no tan profundo como SF. El reset de 2022 del corredor tecnológico golpeó a Seattle temprano; la bolsa de aire está mayormente trabajada.
- 05Dentro de Washington, Seattle ocupa el **#13 de 13** por HPI a 5 años — último en el estado. Los metros más pequeños de WA (Olympia, Bellingham, Bremerton) crecieron más rápido desde una base más baja.
Dónde se ubica el nivel de valor — top 3 condados por valor de vivienda
| Condado | Valor medio de vivienda | Ingreso medio | Precio/ingreso | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| Condado de King (King County) | $811,200 | $122,148 | 6.64× | estirado |
| Condado de Snohomish (Snohomish County) | $644,600 | $107,982 | 5.97× | estirado |
| Condado de Pierce (Pierce County) | $484,400 | $96,632 | 5.01× | estirado |
Cómo leer el Índice de Precios de Vivienda FHFA
El HPI de FHFA es un índice de ventas repetidas — rastrea el cambio de precio de las mismas propiedades a lo largo del tiempo, suavizando construcciones nuevas y transacciones de lujo. Se construye con datos hipotecarios de las GSE (Fannie Mae, Freddie Mac).
- 01Método de ventas repetidas. Rastrea las mismas propiedades a lo largo del tiempo, por lo que las construcciones nuevas y las transacciones de lujo no distorsionan la tendencia.
- 02Fuente federal. Construido con datos hipotecarios de las GSE — sin error de encuesta MLS, sin licencia comercial requerida.
- 03Pendiente, no nivel. Observa la pendiente de la línea, no el valor absoluto del índice — una curva que se empina es una señal de compra más confiable que el nivel.
La escalera de rentas
Renta de Mercado Justo (Fair Market Rent) del HUD por cantidad de recámaras, comparada con el ingreso medio del hogar y referenciada contra el estado y EE.UU.
Renta típica de 2 recámaras
$2,501
/ mes · HUD FMR FY 2026
26.7% del ingreso medio
Una vivienda típica de 2 recámaras en le cuesta al hogar medio 26.7% de su ingreso — 3.4 puntos por encima de el promedio de EE.UU. (23.3%) 1.9 puntos por encima de Washington (24.7%).
HUD considera "sobrecargado por renta" cualquier cifra superior al 30%. Este metro se mantiene cómodamente por debajo de esa línea, lo que significa que los inquilinos pueden absorber aumentos modestos — y los propietarios tienen margen para subir rentas sin expulsar inquilinos.
Renta de Mercado Justo — por cantidad de recámaras
| Recámaras | Mensual | Anual | % del ingreso medio | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| 1 Rec | $2,146 | $25.8K | 22.9% | cómodo |
| 2 Rec | $2,501 | $30.0K | 26.7% | moderado |
| 3 Rec | $3,272 | $39.3K | 34.9% | sobrecargado por renta |
Por qué importa la Renta de Mercado Justo del HUD
FMR es la estimación del percentil 40 de renta del HUD por tipo de recámara — actualizado cada año fiscal, basado en encuestas del Censo (no datos comerciales), y usado como tope para los pagos del voucher Sección 8. Tres cosas que los inversores deben saber:
- 01Referencia defendible. Fuente federal, sin licencia comercial necesaria para publicar o comparar.
- 02Tope de Sección 8. Una propiedad al nivel o por debajo del FMR es elegible para voucher — renta pagada por el gobierno al tope del FMR.
- 03Estimación conservadora. El percentil 40 significa que más de la mitad de las rentas reales del mercado son más altas.
Dirección del mercado laboral
Oficina de Estadísticas Laborales — LAUS (desempleo) + CES (empleo no agrícola), comparado con el promedio nacional.
Tasa de desempleo
5.0%
BLS LAUS · último mes
El mercado laboral de Seattle es debilitándose, con un desempleo de 5.0% — 1.0 puntos por encima de el promedio de metros de EE.UU. (4.0%).
Para un inversor, menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia. El gráfico de tendencia muestra cómo se ha movido el desempleo del metro en los últimos 30 meses.
Tasa de desempleo
5.0%
Empleos no agrícolas
—
Ingreso medio del hogar
$112,594
ACS 5 años
Cómo leer el mercado laboral
Dos series del BLS te dicen casi todo sobre el mercado laboral de un metro: LAUS (desempleo, actualizado mensualmente) y CES (nóminas no agrícolas, actualizado mensualmente). LAUS es la señal de ajuste; CES es la señal de tamaño y dirección.
- 01El desempleo es demanda de renta. Mercados laborales más ajustados significan salarios más altos y menor vacancia — los propietarios tienen poder de fijación de precios cuando los empleadores compiten por trabajadores.
- 02El cambio interanual es la señal de tendencia. Un cambio negativo en pp interanual significa que el mercado laboral se ajustó en el último año — generalmente un indicador adelantado del crecimiento de rentas.
- 03El crecimiento no agrícola es absorción de oferta. El crecimiento positivo de nóminas absorbe nueva oferta de vivienda y sostiene la trayectoria de rentas y precios.
Qué se está construyendo
Oficina del Censo, Encuesta de Permisos de Construcción — últimos 12 meses, desglosado por tipo de estructura, con el cambio interanual como señal direccional.
Total permisos TTM
15,647
Censo BPS · últimos 12 meses
+12.9% interanual
3.91 permisos por 1,000 habitantes
Seattle obtuvo 15,647 permisos de construcción en los últimos 12 meses, un salto significativo 12.9% interanual. Eso equivale a 3.91 permisos por 1,000 habitantes, frente al promedio de metros de EE.UU. de 3.49.
La mezcla unifamiliar vs multifamiliar importa: los permisos de 5+ unidades son irregulares (los desarrolladores solicitan proyectos completos), mientras que los unifamiliares son más constantes y confiables como señal de demanda.
Unifamiliar
6,072
últimos 12 meses
2–4 unidades
1,355
últimos 12 meses
5+ unidades
8,220
últimos 12 meses
Cómo leer la oferta de construcción
El Censo publica permisos de construcción cada mes a nivel de condado, por tipo de estructura. Los permisos unifamiliares son la señal constante — reflejan demanda continua. Los de 5+ unidades son irregulares — una aprobación de apartamentos puede disparar un mes.
- 01Permisos por 1,000 habitantes. El número de comparación ajustado por tamaño. Arriba de ~5 el metro construye significativamente; debajo de 2 la oferta es escasa.
- 02El cambio interanual es la dirección. El cambio interanual en permisos TTM te dice si los constructores están apostando más o retirándose. Observa este número para detectar cambios de tendencia.
- 03La mezcla importa para los cap rates. Alta construcción multifamiliar (5+ unidades) tiende a comprimir cap rates; las líneas dominadas por unifamiliares los preservan.
Los 3 condados, ordenados por población
Oficina del Censo (población, demografía ACS) + Encuesta de Permisos de Construcción.
Cómo leer este gráfico
- 01**El condado de King lidera con 8.358 permisos TTM** — el 53% del total metropolitano de 15.647. Seattle propiamente dicho, Bellevue, Redmond y el corredor tecnológico de Eastside están todos dentro de King.
- 02El condado de Pierce (4.119) y el condado de Snohomish (3.170) siguen — junto con King los tres condados suman todo el pipeline metropolitano (Seattle solo tiene 3 condados).
- 03Seattle tiene **3,91 permisos por cada 1.000 residentes** — por encima del 3,49 nacional pero por debajo de la mediana estatal de Washington de 4,97. Los metros más pequeños de WA (Spokane, Kennewick) están construyendo más rápido.
- 04**El YoY de permisos es +12,9%** — modesto. Los constructores de Seattle no están pidiendo permisos tan agresivamente como Detroit (+55%) o SF (+57%); la recuperación aquí es más cautelosa.
- 05**Mezcla de permisos: 6.072 unifamiliares + 8.220 multifamiliares de 5+ unidades.** 53% multifamiliar — Seattle es un mercado de apartamentos, anclado por los edificios de altura media del corredor tecnológico de Bellevue/Redmond.
Cómo leer el mapa
- 01El condado de King tiene 8.358 permisos TTM ÷ 2,25M residentes = **3,71 por cada 1.000** — ligeramente por debajo del promedio metropolitano. El núcleo urbano permite a un ritmo per cápita moderado a pesar de ser la mayor parte del volumen total.
- 02**El condado de Pierce (sur, Tacoma) es más denso per cápita** — 4.119 permisos ÷ 919K residentes = 4,48 por cada 1.000. El corredor de Tacoma y los suburbios sur válvula-de-escape construyen más fuerte por residente que Seattle propiamente dicho.
- 03El condado de Snohomish (norte de King) tiene 3.170 permisos ÷ 828K residentes = 3,83 por cada 1.000 — justo en el promedio metropolitano. Everett y Lynnwood anclan la mitad norte.
- 04El pie de 3 condados es la geometría más simple de cualquier metro de 4M habitantes en la cola (Phoenix tiene solo 2 — aún más simple). Los tres condados tocan Puget Sound; el metro es geográficamente compacto comparado con Atlanta o Riverside.
- 05**La intensidad de construcción es bastante uniforme entre los tres condados** — ninguno se dispara como los suburbios alejados de Phoenix o la válvula-NH de Boston. Seattle construye a escala en el núcleo urbano y los suburbios inmediatos sin mucha diferenciación exurbana.
| # | Condado | Población | Ingreso medio | Valor de vivienda | Permisos TTM | Interanual |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Condado de King (King County) | 2,254,371 | $122,148 | $811,200 | 8,358 | +2.6% |
| 2 | Condado de Pierce (Pierce County) | 918,993 | $96,632 | $484,400 | 4,119 | +38.5% |
| 3 | Condado de Snohomish (Snohomish County) | 828,337 | $107,982 | $644,600 | 3,170 | +6.9% |
Metros similares a nivel nacional
5 metros más cercanos a Seattle por población e ingreso medio del hogar — comparación directa en las métricas que importan al inversor.
Grupo de comparación
5
metros más cercanos por población + ingreso
Mejor en 1 de 2 métricas comparables
Seattle es más comparable en tamaño a Mineápolis (Minneapolis), Boston, San Diego, San Francisco. mejor en su clase en Permisos de construcción (Permit Pipeline).
La tabla clasifica cada métrica — las celdas verdes marcan el mejor valor, las color óxido el peor. Seattle está resaltado como la fila focal.
| Metro | Pob | Ingr med | Valor de vivienda | P/I | Cap proxy | HPI 5a | Perm/1k | Migración | Desemp |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
★Seattle | 4.00M | $113K | $674K | 5.98× | 2.9% | +23.4% | 3.91 | -0.08% | 5.0% |
Mineápolis (Minneapolis-St. Paul-Bloomington, MN-WI) | 3.68M | $98K | $354K | 3.61× | 3.8% | +33.5% | 3.84 | -0.13% | 4.0% |
Boston (Boston-Cambridge-Newton, MA-NH) | 4.91M | $112K | $611K | 5.43× | 3.8% | +34.0% | 1.88 | -0.43% | 4.3% |
San Diego (San Diego-Chula Vista-Carlsbad, CA) | 3.29M | $102K | $792K | 7.74× | 3.0% | +52.2% | 3.61 | -0.26% | 4.4% |
San Francisco (San Francisco-Oakland-Berkeley, CA) | 4.69M | $134K | $1114K | 8.33× | 2.5% | +9.7% | 1.60 | -0.54% | 4.1% |
Riverside (Riverside-San Bernardino-Ontario, CA) | 4.61M | $86K | $494K | 5.74× | 3.5% | +50.2% | 3.26 | +0.08% | 5.1% |
Cómo leer esta comparación
Los metros comparables se eligen por población + ingreso medio del hogar — los cinco más cercanos a nivel nacional — para una comparación justa en tamaño y clase económica.
- 01Verde = mejor de la columna. La celda con el valor más favorable para esa métrica, considerando si mayor o menor es mejor.
- 02Óxido = peor de la columna. La celda con el valor menos favorable. Junto con los marcadores verdes, es tu visión rápida de dónde gana y dónde pierde tu metro.
- 03Cap proxy es el lente de rendimiento. Cap rate proxy = (FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda. Un filtro de rendimiento de primera pasada, no un número de suscripción — pero pone al grupo comparable en una escala única.
De dónde viene la gente
IRS Estadísticas de Ingresos — Año Fiscal 2022. Excluye movimientos intra-metro suburbanos.
Migración neta
-3,069
declaraciones · IRS SOI · AF 2022
-0.08% de la población del metro
22,668 del origen principal
Seattle perdió −3.069 declaraciones netas de IRS — esencialmente plano en −0,08% de la población. El principal origen fuera del metro es el condado de Los Ángeles, CA, pero el volumen es pequeño comparado con la atracción californiana de Phoenix. El Pacífico Noroeste está en empate.
Los datos del IRS tienen un rezago de ~2 años (los hogares declaran impuestos el año después de mudarse), pero es la única fuente nacional de migración condado a condado basada en registros administrativos, no encuestas. La tabla muestra los principales condados de origen.
Principales condados de origen — de dónde vienen los nuevos residentes
| Condado de origen | Declaraciones fiscales |
|---|---|
| Condado de King (King County), WA | 22,668 |
| Condado de Snohomish (Snohomish County), WA | 8,315 |
| Condado de Pierce (Pierce County), WA | 7,309 |
| Condado de Los Ángeles (Los Angeles County), CA | 3,488 |
| Condado de Thurston (Thurston County), WA | 2,759 |
| Condado de Kitsap (Kitsap County), WA | 2,313 |
Quién vive en Seattle
Oficina del Censo · Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años · 2019–2023.
Quién vive aquí
- Edad mediana
- 37.4
- Ocupación del propietario
- 60.4%
- Licenciatura+
- 46.3%
Seattle relativamente joven metro del Medio Oeste: Edad mediana 37.4, 60.4% ocupación del propietario 46.3% con licenciatura o superior. Estable, educado y mayormente impulsado por propietarios.
El detalle: 46.7% de los hogares inquilinos están sobrecargados por renta (pagando 30%+ de su ingreso en renta) — suficientemente alto para señalar una restricción en el crecimiento de rentas aunque la relación renta/ingreso general se vea cómoda.
- Ingreso medio del hogar
- $112,594
- Edad mediana
- 37.4
- Licenciatura o superior
- 46.3%
- Tasa de ocupación del propietario
- 60.4%
- Tasa de vacancia
- 5.7%
- Sobrecargados por renta (30%+)
- 46.7%
Fuentes de datos
| Métrica | Fuente | Tipo | Período |
|---|---|---|---|
| Precios de vivienda | FHFA — Índice de Precios de Vivienda | Índice | Q1 2026 |
| Rentas de mercado justo | HUD — Rentas de Mercado Justo | Administrativo | FY 2026 |
| Tasa de desempleo | BLS — Estadísticas Locales de Desempleo | Encuesta | Dec 2025 |
| Empleo no agrícola | BLS — Estadísticas de Empleo Actual | Encuesta | Dec 2025 |
| Permisos de construcción | Censo — Encuesta de Permisos de Construcción | Encuesta | Mar 2026 TTM |
| Flujos migratorios | IRS — Estadísticas de Ingresos, Datos de Migración | Administrativo | Tax Year 2022 |
| Demografía | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
| Ingreso del hogar | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
Página actualizada: 9 de abril de 2026