San Juan (San Juan-Bayamón-Caguas, PR)

San Juan-Bayamón-Caguas es el MSA principal de Puerto Rico — 2.07 millones de residentes distribuidos en 40 municipios, aproximadamente el 60% de toda la población de la isla. El Índice de Precios de Vivienda del metro subió +42.2% en cinco años según la serie territorial de la FHFA, con un salto interanual de +8.9% en Q4 2025. El valor medio de vivienda se sitúa en $138,700 frente a un ingreso familiar medio de $27,966, lo que empuja la relación precio/ingreso a 4.96 — moderada para los estándares de la isla, pero casi 1.5× la mediana nacional de 3.43. La Renta Justa de Mercado de HUD para un 2BR es de apenas $663, la más baja de cualquier metro en la red de hubs. El desempleo ronda el 4.4%, ligeramente por encima de la mediana nacional pero muy por debajo de la mediana estatal de 7.9% de Puerto Rico.

Tres brechas de datos federales definen esta página. FHFA no publica un Índice de Precios de Vivienda por metro para Puerto Rico — la serie mostrada es territorial, compartida por San Juan, Ponce, Mayagüez y los 8 metros de PR. La Encuesta de Permisos de Construcción del Censo no cubre los municipios de Puerto Rico, por lo que la sección de oferta está ausente. Y las Estadísticas de Ingresos del IRS no publican flujos migratorios condado a condado para PR — la sección de migración no muestra datos, no porque nadie se mueva, sino porque la fuente federal no lo rastrea. A pesar de estas brechas, el perfil de asequibilidad, el peso demográfico y la trayectoria del HPI cuentan una historia clara:

• Guaynabo lidera en ingresos — $46,048 de ingreso familiar medio, el más alto de cualquier municipio, con un valor medio de vivienda de $214,500 que refleja su carácter suburbano acomodado
• San Juan propio ancla el metro con 340,903 residentes y un valor medio de $171,400, el municipio más denso con diferencia
• Bayamón y Carolina forman el segundo anillo — poblaciones superiores a 150,000 cada uno, valores medios de $143,400 y $152,300 respectivamente
• Orocovis y Yabucoa están en el extremo inferior — valores medios de vivienda bajo $100,000, ingresos medios bajo $21,000 y poblaciones inferiores a 30,000
• La tasa de vacancia del 19.5% del metro es la más alta en la red de hubs, reflejando desplazamiento post-huracán María y pérdida poblacional continua — una característica estructural, no un fenómeno estacional

La tasa de propietarios es del 67.8%, bien por encima de la mediana nacional, y el 31.5% de los inquilinos está sobrecargado por los costos de vivienda. La edad mediana de 44 es mayor que el promedio continental. Los incentivos fiscales de la Ley 60 de Puerto Rico (antes Leyes 20/22) siguen atrayendo a relocalizados del continente, particularmente en criptomonedas, finanzas y tecnología remota — un impulsor de demanda que los datos federales de migración no pueden captar. El cap rate proxy se sitúa en 3.7%, ajustado por cualquier estándar, lo que significa que los inversores que buscan flujo de caja enfrentan márgenes estrechos a rentas de mercado.

• Si buscas flujo de caja — los números son difíciles con un cap rate proxy de 3.7% y un FMR de $663. Necesitas precios de adquisición por debajo del mercado o primas de alquiler a corto plazo (corredores de Dorado, Rincón, Isla Verde) para que la matemática funcione.
• Si juegas a la apreciación — la ganancia de +42.2% en cinco años del HPI es real, pero es un índice territorial, no una señal específica de San Juan. La reconstrucción post-huracán, la demanda de la Ley 60 y las entradas de capital continental han impulsado la subida. Si se mantiene depende de tendencias poblacionales que los datos federales no pueden rastrear.
• Si ya eres propietario aquí — un valor medio de $138,700 con una apreciación interanual de +8.9% significa que tu patrimonio crece rápido en términos porcentuales, aunque las cantidades en dólares sean modestas. La tasa de vacancia es el riesgo a vigilar — 19.5% significa que el grupo de inquilinos es reducido en los municipios periféricos.