Pittsburgh (Pittsburgh, PA)
El mercado de flujo de caja con la sorpresa interanual. Pittsburgh tiene la vivienda mediana más barata de la cola en $204.500, un cap rate proxy de 4,95% que realmente funciona, y un P/I de 2,77 (asequible). La reputación dice rust belt — los datos dicen +4,74% interanual de HPI (uno de los más fuertes de la cola) y 3,6% de desempleo (más ajustado que el nacional). La migración neta es −3.153, pero los que se van son en su mayoría jubilados.
Los números que más importan
Lo que un inversor revisa primero al evaluar un metro — relación precio/ingreso, renta vs ingreso, proxy de cap rate y hacia dónde se mueve el mercado. Cada métrica comparada con las medianas estatal y nacional.
asequible
Precio / Ingreso (Price-to-Income)
2.77×
La verificación más citada de si un mercado sigue siendo accesible. Debajo de 3× estás en un viento de cola de accesibilidad.
- vs Pensilvania (Pennsylvania)
- 3.03×-0.26
- vs EE.UU.
- 3.43×-0.66
Referencia
Valor medio de vivienda ACS ÷ ingreso medio del hogar
cómodo
Renta / Ingreso (Rent-to-Income)
21.1%
Qué parte del ingreso de un hogar típico se destina a renta. Debajo de 30% los inquilinos pueden absorber aumentos modestos.
- vs Pensilvania (Pennsylvania)
- 22.4%-1.3
- vs EE.UU.
- 23.3%-2.2
Referencia
(HUD FMR 2BR × 12) ÷ ingreso medio del hogar
sólido
Tasa de capitalización (Cap Rate) estimada
5.0%
Rendimiento aproximado asumiendo un ratio de gastos del 35%. No es un número para suscripción — es un filtro de si vale la pena modelar.
- vs Pensilvania (Pennsylvania)
- 4.9%+0.1
- vs EE.UU.
- 4.4%+0.6
Referencia
(FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda ACS
encogiéndose
Migración neta (Net Migration)
-0.13%
Señal prospectiva de demanda. La migración neta positiva impulsa el crecimiento de rentas y absorbe nueva oferta.
- vs Pensilvania (Pennsylvania)
- 0.09%
- vs EE.UU.
- 0.04%
Referencia
Migración neta IRS ÷ población
construcción creciendo
Permisos de construcción (Permit Pipeline)
2.17
permisos por 1,000 habitantes
Indicador de oferta futura. Arriba de ~5 significa que el metro construye significativamente relativo a su tamaño; debajo de 2 la oferta es escasa.
- vs Pensilvania (Pennsylvania)
- 2.17=
- vs EE.UU.
- 3.49
Referencia
Permisos BPS del Censo TTM ÷ población × 1,000
saludable
Tasa de desempleo (Unemployment)
3.6%
Menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia.
- vs Pensilvania (Pennsylvania)
- 3.8%-0.2
- vs EE.UU.
- 4.0%-0.4
Referencia
BLS LAUS, último mes
Índice de secciones — haz clic en cualquier fila para navegar
Lo que dicen los datos sobre Pittsburgh
Pittsburgh es el metro mal entendido. A lo largo de 7 condados — Allegheny en el núcleo más Butler, Westmoreland, Washington, Beaver, Fayette, Armstrong — el metro reúne 2,4 millones de residentes con un ingreso familiar de $73.942 (Censo ACS) y un valor mediano de vivienda de $204.500 — el más barato de la cola. La Renta Justa de Mercado HUD para un apartamento de 2 dormitorios es $1.299 — también el más bajo de la cola. El Índice de Precios de Vivienda corrió +42,4% en cinco años (FHFA HPI) — por encima del +34,3% nacional, a pesar de la reputación de rust belt.
Lo interesante es que Pittsburgh está acelerando silenciosamente. El HPI interanual es +4,74% — uno de los más fuertes recientes en la cola, por delante de St. Louis, Minneapolis y Charlotte. El desempleo es 3,6%, más ajustado que el nacional 4,0%. El cap rate proxy es 4,95% — sólido, por encima del 4,4% nacional. El precio-a-ingreso es 2,77 — asequible, uno de solo dos metros en la cola (con St. Louis) donde la etiqueta es "asequible" en lugar de "moderado".
La geometría de 7 condados está concentrada:
- Condado de Allegheny (1,25M hab, $216.700 MHV) lidera con 2.650 permisos TTM — Pittsburgh propiamente más Mt Lebanon, Fox Chapel, Bethel Park. 52% del pipeline.
- Condado de Butler (195K hab, $275.600 MHV) es el exurbio de alta velocidad a 1.105 permisos = 5,68 por cada 1.000 — Cranberry Township es el único nodo de crecimiento real del metro.
- Condado de Westmoreland (354K hab, $193.100 MHV) y Condado de Washington (210K hab, $220.600 MHV) cada uno añade ~400-430 permisos — suburbios maduros y lentos del sur y este.
- Beaver, Fayette, Armstrong combinados añaden menos de 600 permisos — pequeños condados rurales, contrayéndose demográficamente.
Pittsburgh corre 2,17 permisos por cada 1.000 residentes — muy por debajo del 3,49 nacional y exactamente en la mediana estatal de Pensilvania. El YoY de permisos es +6,4% — aceleración modesta. La oferta es ajustada, por eso los precios siguen subiendo a pesar de la migración negativa.
Lo que está cambiando: la migración neta del IRS es −3.153 declaraciones (IRS SOI) — el metro está perdiendo residentes a nivel neto. Pero el titular oculta lo que realmente está pasando: los jubilados se van al sur mientras los hogares en edad laboral se quedan. El desempleo del 3,6% lo confirma. 70,5% de ocupación por propietario (top de la cola), 37,4% con licenciatura o más. Dentro de Pensilvania, Pittsburgh es #2 por población, #2 por permisos, #15 de 20 por HPI a 5 años.
¿Qué hace un inversionista?
- Si buscas flujo de caja: Pittsburgh funciona. 4,95% cap proxy en una mediana de $204K es la matemática más viable en cualquier metro mayor del Noreste o Medio Oeste. Mira los barrios del East End de Allegheny (Squirrel Hill, Highland Park, Lawrenceville) y los South Hills. Salta Fayette y Beaver — esos se contraen.
- Si buscas apreciación: Cranberry/Butler County es el único bolsillo de crecimiento, pero el HPI interanual del metro entero es +4,74%, lo cual es uno de los líderes de la cola. La narrativa no se ha puesto al día con los datos.
- Si ya tienes propiedades aquí: Mantente y dobla la apuesta. El mercado laboral es fuerte, la oferta es ajustada, el piso de precios es pegajoso, y el interanual está acelerando. Pittsburgh es el regreso del rust belt del que nadie habla.
Dónde están los precios y hacia dónde han ido
Índice de Precios de Vivienda FHFA — índice de ventas repetidas en el metro, comparado con el ingreso medio del hogar y referenciado contra el promedio de metros de Indiana y el promedio nacional.
Apreciación de precios a 5 años
+42.4%
FHFA HPI · Q1 2020 → Q4 2025
+4.7% Interanual
$204,500 valor medio de vivienda
Los precios de vivienda en Pittsburgh subieron 42.4% en los últimos 5 años según el índice FHFA de ventas repetidas — un ritmo de apreciación constante para un metro de este tamaño. El cambio de 1 año de 4.7% sugiere apreciación constante.
El gráfico muestra cómo se compara la curva de apreciación del metro contra el promedio estatal y el nacional. La brecha entre el metro y la línea nacional es la señal de "recuperación" o "rezago" — y la pendiente te dice si se está ampliando o cerrando.
Cómo leer este gráfico
- 01Pittsburgh corrió **+42,4% en cinco años** — por encima del promedio de metros estadounidenses de +34,3%, a pesar de la reputación de rust belt. La línea sube lenta pero constantemente.
- 02Dentro de Pensilvania, Pittsburgh ocupa el **#15 de 20** por HPI a 5 años — la mitad inferior de su propio estado. Los metros más pequeños de PA (State College, Lancaster, Harrisburg) corrieron más fuerte.
- 03**El interanual reciente es +4,74%** — uno de los **más fuertes recientes en la cola**, por delante de St. Louis, Minneapolis y Charlotte. Pittsburgh está acelerando silenciosamente.
- 04Los metros de EE.UU. corrieron **+34,3%** en el mismo período. Pittsburgh superó por ~8pp — silenciosamente uno de los grandes metros con mejor desempeño.
- 05La conclusión: Pittsburgh es el **metro mal entendido**. La reputación dice rust belt; los datos dicen asequible + acelerando + matemáticas de cap que funcionan. La narrativa no se ha puesto al día.
Dónde se ubica el nivel de valor — top 5 condados por valor de vivienda
| Condado | Valor medio de vivienda | Ingreso medio | Precio/ingreso | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| Condado de Butler (Butler County) | $275,600 | $86,775 | 3.18× | moderado |
| Condado de Washington (Washington County) | $220,600 | $77,487 | 2.85× | accesible |
| Condado de Allegheny (Allegheny County) | $216,700 | $76,393 | 2.84× | accesible |
| Condado de Westmoreland (Westmoreland County) | $193,100 | $72,468 | 2.66× | accesible |
| Condado de Beaver (Beaver County) | $185,500 | $70,156 | 2.64× | accesible |
Cómo leer el Índice de Precios de Vivienda FHFA
El HPI de FHFA es un índice de ventas repetidas — rastrea el cambio de precio de las mismas propiedades a lo largo del tiempo, suavizando construcciones nuevas y transacciones de lujo. Se construye con datos hipotecarios de las GSE (Fannie Mae, Freddie Mac).
- 01Método de ventas repetidas. Rastrea las mismas propiedades a lo largo del tiempo, por lo que las construcciones nuevas y las transacciones de lujo no distorsionan la tendencia.
- 02Fuente federal. Construido con datos hipotecarios de las GSE — sin error de encuesta MLS, sin licencia comercial requerida.
- 03Pendiente, no nivel. Observa la pendiente de la línea, no el valor absoluto del índice — una curva que se empina es una señal de compra más confiable que el nivel.
La escalera de rentas
Renta de Mercado Justo (Fair Market Rent) del HUD por cantidad de recámaras, comparada con el ingreso medio del hogar y referenciada contra el estado y EE.UU.
Renta típica de 2 recámaras
$1,299
/ mes · HUD FMR FY 2026
21.1% del ingreso medio
Una vivienda típica de 2 recámaras en le cuesta al hogar medio 21.1% de su ingreso — 2.2 puntos por debajo de el promedio de EE.UU. (23.3%) 1.3 puntos por debajo de Pensilvania (Pennsylvania) (22.4%).
HUD considera "sobrecargado por renta" cualquier cifra superior al 30%. Este metro se mantiene cómodamente por debajo de esa línea, lo que significa que los inquilinos pueden absorber aumentos modestos — y los propietarios tienen margen para subir rentas sin expulsar inquilinos.
Renta de Mercado Justo — por cantidad de recámaras
| Recámaras | Mensual | Anual | % del ingreso medio | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| 1 Rec | $1,077 | $12.9K | 17.5% | cómodo |
| 2 Rec | $1,299 | $15.6K | 21.1% | cómodo |
| 3 Rec | $1,661 | $19.9K | 27.0% | moderado |
Por qué importa la Renta de Mercado Justo del HUD
FMR es la estimación del percentil 40 de renta del HUD por tipo de recámara — actualizado cada año fiscal, basado en encuestas del Censo (no datos comerciales), y usado como tope para los pagos del voucher Sección 8. Tres cosas que los inversores deben saber:
- 01Referencia defendible. Fuente federal, sin licencia comercial necesaria para publicar o comparar.
- 02Tope de Sección 8. Una propiedad al nivel o por debajo del FMR es elegible para voucher — renta pagada por el gobierno al tope del FMR.
- 03Estimación conservadora. El percentil 40 significa que más de la mitad de las rentas reales del mercado son más altas.
Dirección del mercado laboral
Oficina de Estadísticas Laborales — LAUS (desempleo) + CES (empleo no agrícola), comparado con el promedio nacional.
Tasa de desempleo
3.6%
BLS LAUS · último mes
El mercado laboral de Pittsburgh es saludable, con un desempleo de 3.6% — 0.4 puntos por debajo de el promedio de metros de EE.UU. (4.0%).
Para un inversor, menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia. El gráfico de tendencia muestra cómo se ha movido el desempleo del metro en los últimos 30 meses.
Tasa de desempleo
3.6%
Empleos no agrícolas
—
Ingreso medio del hogar
$73,942
ACS 5 años
Cómo leer el mercado laboral
Dos series del BLS te dicen casi todo sobre el mercado laboral de un metro: LAUS (desempleo, actualizado mensualmente) y CES (nóminas no agrícolas, actualizado mensualmente). LAUS es la señal de ajuste; CES es la señal de tamaño y dirección.
- 01El desempleo es demanda de renta. Mercados laborales más ajustados significan salarios más altos y menor vacancia — los propietarios tienen poder de fijación de precios cuando los empleadores compiten por trabajadores.
- 02El cambio interanual es la señal de tendencia. Un cambio negativo en pp interanual significa que el mercado laboral se ajustó en el último año — generalmente un indicador adelantado del crecimiento de rentas.
- 03El crecimiento no agrícola es absorción de oferta. El crecimiento positivo de nóminas absorbe nueva oferta de vivienda y sostiene la trayectoria de rentas y precios.
Qué se está construyendo
Oficina del Censo, Encuesta de Permisos de Construcción — últimos 12 meses, desglosado por tipo de estructura, con el cambio interanual como señal direccional.
Total permisos TTM
5,139
Censo BPS · últimos 12 meses
+6.4% interanual
2.17 permisos por 1,000 habitantes
Pittsburgh obtuvo 5,139 permisos de construcción en los últimos 12 meses, una expansión modesta 6.4% interanual. Eso equivale a 2.17 permisos por 1,000 habitantes, frente al promedio de metros de EE.UU. de 3.49.
La mezcla unifamiliar vs multifamiliar importa: los permisos de 5+ unidades son irregulares (los desarrolladores solicitan proyectos completos), mientras que los unifamiliares son más constantes y confiables como señal de demanda.
Unifamiliar
3,551
últimos 12 meses
2–4 unidades
91
últimos 12 meses
5+ unidades
1,497
últimos 12 meses
Cómo leer la oferta de construcción
El Censo publica permisos de construcción cada mes a nivel de condado, por tipo de estructura. Los permisos unifamiliares son la señal constante — reflejan demanda continua. Los de 5+ unidades son irregulares — una aprobación de apartamentos puede disparar un mes.
- 01Permisos por 1,000 habitantes. El número de comparación ajustado por tamaño. Arriba de ~5 el metro construye significativamente; debajo de 2 la oferta es escasa.
- 02El cambio interanual es la dirección. El cambio interanual en permisos TTM te dice si los constructores están apostando más o retirándose. Observa este número para detectar cambios de tendencia.
- 03La mezcla importa para los cap rates. Alta construcción multifamiliar (5+ unidades) tiende a comprimir cap rates; las líneas dominadas por unifamiliares los preservan.
Los 7 condados, ordenados por población
Oficina del Censo (población, demografía ACS) + Encuesta de Permisos de Construcción.
Cómo leer este gráfico
- 01**El condado de Allegheny lidera con 2.650 permisos TTM** — Pittsburgh propiamente más los suburbios del anillo interior (Mt Lebanon, Fox Chapel, Bethel Park). 52% del pipeline metropolitano.
- 02**El condado de Butler es el exurbio de alta velocidad a 1.105 permisos = 5,68 por cada 1.000** — Cranberry Township es el único nodo de crecimiento real del metro, anclado por reubicaciones de tecnología/salud.
- 03Los condados de Westmoreland y Washington (suburbios del sur y este) cada uno añade **400-500 permisos = ~1,7-2,0 por cada 1.000** — lentos, condados suburbanos maduros.
- 04Los condados de Beaver, Fayette y Armstrong combinados añaden menos de 600 permisos — pequeños condados rurales, ritmo muy bajo.
- 05Pittsburgh corre **2,17 permisos por cada 1.000 residentes** — muy por debajo del 3,49 nacional y exactamente en la mediana estatal de Pensilvania. **El YoY de permisos es +6,4%** — aceleración modesta. La oferta es ajustada, por eso el HPI sube.
Cómo leer el mapa
- 01**El condado de Butler (norte) es por mucho el más denso a 5,68 por cada 1.000** — Cranberry Township y Mars son los únicos nodos de crecimiento real en el metro.
- 02El condado de Allegheny (núcleo) a **2,13 por cada 1.000** — moderado. Los 2.650 permisos absolutos son grandes pero distribuidos entre 1,25 millones de residentes.
- 03El condado de Washington (sur — Canonsburg, Peters Township) a **2,04 por cada 1.000** — lento.
- 04Los condados de Westmoreland, Beaver, Fayette, Armstrong todos corren a **0,7-1,8 por cada 1.000** — apenas construyendo. Estos son los condados que se contraen.
- 05**El patrón es claro: TODA la nueva construcción está en Butler.** Cranberry es el único submercado de Pittsburgh con actividad constructora real. Todo lo demás está en estado estable o contrayéndose.
| # | Condado | Población | Ingreso medio | Valor de vivienda | Permisos TTM | Interanual |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Condado de Allegheny (Allegheny County) | 1,245,310 | $76,393 | $216,700 | 2,650 | |
| 2 | Condado de Westmoreland (Westmoreland County) | 354,414 | $72,468 | $193,100 | 422 | +17.6% |
| 3 | Condado de Washington (Washington County) | 209,631 | $77,487 | $220,600 | 427 | |
| 4 | Condado de Butler (Butler County) | 194,562 | $86,775 | $275,600 | 1,105 | +39.7% |
| 5 | Condado de Beaver (Beaver County) | 167,629 | $70,156 | $185,500 | 299 | +29.4% |
| 6 | Condado de Fayette (Fayette County) | 128,417 | $56,093 | $126,900 | 190 | +13.1% |
| 7 | Condado de Armstrong (Armstrong County) | 65,538 | $64,295 | $146,300 | 46 |
Metros similares a nivel nacional
5 metros más cercanos a Pittsburgh por población e ingreso medio del hogar — comparación directa en las métricas que importan al inversor.
Grupo de comparación
5
metros más cercanos por población + ingreso
Mejor en 2 de 5 métricas comparables
Pittsburgh es más comparable en tamaño a Las Vegas, San Antonio, Cincinnati, Indianápolis (Indianapolis). mejor en su clase en Tasa de capitalización (Cap Rate) estimada, Precio / Ingreso (Price-to-Income), y rezagado en Migración neta (Net Migration), Permisos de construcción (Permit Pipeline).
La tabla clasifica cada métrica — las celdas verdes marcan el mejor valor, las color óxido el peor. Pittsburgh está resaltado como la fila focal.
| Metro | Pob | Ingr med | Valor de vivienda | P/I | Cap proxy | HPI 5a | Perm/1k | Migración | Desemp |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
★Pittsburgh | 2.37M | $74K | $205K | 2.77× | 5.0% | +42.4% | 2.17 | -0.13% | 3.6% |
Las Vegas (Las Vegas-Henderson-Paradise, NV) | 2.27M | $74K | $401K | 5.43× | 3.4% | +52.3% | 5.87 | +0.45% | 5.2% |
San Antonio (San Antonio-New Braunfels, TX) | 2.57M | $74K | $259K | 3.48× | 4.3% | +41.5% | 3.93 | +0.45% | 3.7% |
Cincinnati (Cincinnati, OH-KY-IN) | 2.25M | $79K | $240K | 3.02× | 4.4% | +57.1% | 3.52 | -0.06% | 3.6% |
Indianápolis (Indianapolis-Carmel-Anderson, IN) | 2.11M | $77K | $244K | 3.17× | 4.7% | +53.0% | 5.91 | +0.02% | 2.5% |
Orlando (Orlando-Kissimmee-Sanford, FL) | 2.68M | $76K | $339K | 4.48× | 4.5% | +58.1% | 9.39 | +0.40% | 4.4% |
Cómo leer esta comparación
Los metros comparables se eligen por población + ingreso medio del hogar — los cinco más cercanos a nivel nacional — para una comparación justa en tamaño y clase económica.
- 01Verde = mejor de la columna. La celda con el valor más favorable para esa métrica, considerando si mayor o menor es mejor.
- 02Óxido = peor de la columna. La celda con el valor menos favorable. Junto con los marcadores verdes, es tu visión rápida de dónde gana y dónde pierde tu metro.
- 03Cap proxy es el lente de rendimiento. Cap rate proxy = (FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda. Un filtro de rendimiento de primera pasada, no un número de suscripción — pero pone al grupo comparable en una escala única.
De dónde viene la gente
IRS Estadísticas de Ingresos — Año Fiscal 2022. Excluye movimientos intra-metro suburbanos.
Migración neta
-3,153
declaraciones · IRS SOI · AF 2022
-0.13% de la población del metro
8,544 del origen principal
Pittsburgh perdió −3.153 declaraciones netas del IRS en el último vintage — −0,13% de la población. El metro se está encogiendo a nivel de hogares, pero los que se van son en su mayoría jubilados y el mercado laboral sigue ajustado (3,6% de desempleo). Los hogares más jóvenes en edad laboral no son los que se van.
Los datos del IRS tienen un rezago de ~2 años (los hogares declaran impuestos el año después de mudarse), pero es la única fuente nacional de migración condado a condado basada en registros administrativos, no encuestas. La tabla muestra los principales condados de origen.
Principales condados de origen — de dónde vienen los nuevos residentes
| Condado de origen | Declaraciones fiscales |
|---|---|
| Condado de Allegheny (Allegheny County), PA | 8,544 |
| Condado de Westmoreland (Westmoreland County), PA | 3,166 |
| Condado de Washington (Washington County), PA | 2,047 |
| Condado de Butler (Butler County), PA | 1,761 |
| Condado de Beaver (Beaver County), PA | 1,304 |
| Condado de Fayette (Fayette County), PA | 935 |
Quién vive en Pittsburgh
Oficina del Censo · Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años · 2019–2023.
Quién vive aquí
- Edad mediana
- 42.8
- Ocupación del propietario
- 70.5%
- Licenciatura+
- 37.4%
Pittsburgh maduro metro del Medio Oeste: Edad mediana 42.8, 70.5% ocupación del propietario 37.4% con licenciatura o superior. Estable, educado y mayormente impulsado por propietarios.
El detalle: 40.0% de los hogares inquilinos están sobrecargados por renta (pagando 30%+ de su ingreso en renta) — suficientemente alto para señalar una restricción en el crecimiento de rentas aunque la relación renta/ingreso general se vea cómoda.
- Ingreso medio del hogar
- $73,942
- Edad mediana
- 42.8
- Licenciatura o superior
- 37.4%
- Tasa de ocupación del propietario
- 70.5%
- Tasa de vacancia
- 9.4%
- Sobrecargados por renta (30%+)
- 40.0%
Fuentes de datos
| Métrica | Fuente | Tipo | Período |
|---|---|---|---|
| Precios de vivienda | FHFA — Índice de Precios de Vivienda | Índice | Q4 2025 |
| Rentas de mercado justo | HUD — Rentas de Mercado Justo | Administrativo | FY 2026 |
| Tasa de desempleo | BLS — Estadísticas Locales de Desempleo | Encuesta | Dec 2025 |
| Empleo no agrícola | BLS — Estadísticas de Empleo Actual | Encuesta | Dec 2025 |
| Permisos de construcción | Censo — Encuesta de Permisos de Construcción | Encuesta | Mar 2026 TTM |
| Flujos migratorios | IRS — Estadísticas de Ingresos, Datos de Migración | Administrativo | Tax Year 2022 |
| Demografía | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
| Ingreso del hogar | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
Página actualizada: 9 de abril de 2026