Tulsa (Tulsa, OK)
El constructor del cinturón energético. Tulsa registra **HPI +52.6% en 5 años** sobre una mediana de $204K, P/I **3.01** en el límite de asequible, R/I **21.5% cómodo**, y cap proxy **4.64% viable**. Los permisos corren a un fuerte **4.94 por 1,000** con **+47.9% interanual**. Metro de 7 condados anclado por Tulsa County. Migración +1,293 estable. American Airlines, Cherokee Nation, ONEOK, BOK Financial — la energía y la aviación respaldan una historia de bajo costo y alta construcción.
Los números que más importan
Lo que un inversor revisa primero al evaluar un metro — relación precio/ingreso, renta vs ingreso, proxy de cap rate y hacia dónde se mueve el mercado. Cada métrica comparada con las medianas estatal y nacional.
moderado
Precio / Ingreso (Price-to-Income)
3.01×
La verificación más citada de si un mercado sigue siendo accesible. Debajo de 3× estás en un viento de cola de accesibilidad.
- vs Oklahoma
- 2.79×
- vs EE.UU.
- 3.43×-0.41
Referencia
Valor medio de vivienda ACS ÷ ingreso medio del hogar
cómodo
Renta / Ingreso (Rent-to-Income)
21.5%
Qué parte del ingreso de un hogar típico se destina a renta. Debajo de 30% los inquilinos pueden absorber aumentos modestos.
- vs Oklahoma
- 20.8%
- vs EE.UU.
- 23.3%-1.7
Referencia
(HUD FMR 2BR × 12) ÷ ingreso medio del hogar
trato a trato
Tasa de capitalización (Cap Rate) estimada
4.6%
Rendimiento aproximado asumiendo un ratio de gastos del 35%. No es un número para suscripción — es un filtro de si vale la pena modelar.
- vs Oklahoma
- 4.9%
- vs EE.UU.
- 4.4%+0.3
Referencia
(FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda ACS
estable
Migración neta (Net Migration)
+0.13%
Señal prospectiva de demanda. La migración neta positiva impulsa el crecimiento de rentas y absorbe nueva oferta.
- vs Oklahoma
- 0.08%+0.05
- vs EE.UU.
- 0.04%+0.09
Referencia
Migración neta IRS ÷ población
construcción acelerando
Permisos de construcción (Permit Pipeline)
4.94
permisos por 1,000 habitantes
Indicador de oferta futura. Arriba de ~5 significa que el metro construye significativamente relativo a su tamaño; debajo de 2 la oferta es escasa.
- vs Oklahoma
- 3.26+1.68
- vs EE.UU.
- 3.49+1.45
Referencia
Permisos BPS del Censo TTM ÷ población × 1,000
debilitándose
Tasa de desempleo (Unemployment)
—
Menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia.
- vs Oklahoma
- 3.6%
- vs EE.UU.
- 4.0%
Referencia
BLS LAUS, último mes
Índice de secciones — haz clic en cualquier fila para navegar
Lo que dicen los datos sobre Tulsa
Tulsa es el constructor del cinturón energético. A través de 7 condados — Tulsa en el núcleo más Rogers, Wagoner, Creek, Osage, Okmulgee y Pawnee — el metro reúne 1.02 millones de residentes con un ingreso familiar de $67,823 (Census ACS) y un valor mediano de vivienda de $204,400 — uno de los más baratos de la cola. El Alquiler Justo de Mercado HUD para 2 habitaciones es $1,217 — el FMR de 2 hab más barato de cualquier metro T5. El Índice de Precios de Vivienda corrió +52.6% en cinco años (FHFA HPI) — territorio sólido de las llanuras/Oklahoma, superando el promedio de metros de EE.UU. de +34.3% por 18 puntos porcentuales.
El dato interesante es que Tulsa golpea la trifecta de asequible + cap rate + aceleración de permisos. El ratio precio-ingreso es 3.01 — justo en el límite de asequible. El alquiler-ingreso es 21.5% — cómodo. La tasa de capitalización proxy es 4.64% — viable. Permisos interanual +47.9% — aceleración masiva. Dentro de Oklahoma, Tulsa ocupa el #2 de 5 por población, #2 por permisos, #2 por HPI a 5 años — solo Oklahoma City lo supera (y apenas). El HPI interanual reciente es +3.67% — moderado, sano, bien sobre cualquier metro Sun Belt enfriado.
La geometría de 7 condados concentra la tubería en 2 condados exurbanos densos:
- Condado de Tulsa (669K hab., $213,500 MHV) lidera con 3,051 permisos TTM = 4.56 por 1,000 — Tulsa propiamente más Broken Arrow, Bixby, Jenks, Owasso, Sand Springs. 61% de la tubería del metro.
- Condado de Rogers (96K hab., $222,200 MHV) es el líder en densidad a 840 permisos = 8.76 por 1,000 — Claremore, Catoosa, Owasso. Norte-noreste de Tulsa propiamente.
- Condado de Wagoner (82K hab., $216,000 MHV) emite 674 permisos = 8.19 por 1,000 — Coweta, Wagoner, Porter. Crecimiento exurbano adinerado del este-sureste.
- Creek, Osage, Okmulgee, Pawnee combinados suman ~460 permisos — pequeños condados rurales periféricos. Pawnee construyó CERO en los últimos 12 meses.
Tulsa registra 4.94 permisos por 1,000 residentes — fuerte, bien sobre el nacional 3.49 y la mediana estatal de Oklahoma de 3.26. La proporción 72% unifamiliar / 26% multifamiliar 5+ es típica del Sun Belt adyacente. Permisos interanual +47.9% es una de las aceleraciones más grandes de la cola — Tulsa está construyendo fuerte.
Lo que está cambiando: la migración neta IRS es +1,293 declaraciones (IRS SOI) — +0.13% de la población, entrada estable sobre la mediana estatal de Oklahoma de +0.08%. Propiedad-ocupación 65.4%, licenciatura o más 29.8% (más bajo que la mediana de la cola — Tulsa es un metro de clase trabajadora). El mercado laboral está anclado por la base de mantenimiento de American Airlines, Cherokee Nation Businesses, ONEOK, BOK Financial, Williams Companies, Spirit AeroSystems, Saint Francis Health System y el clúster de servicios de petróleo/gas. Energía + aviación + tribal — diversificado dentro de la economía energética.
¿Qué hace un inversionista?
- Si buscas flujo de caja: Tulsa funciona. Cap proxy 4.64% sobre una mediana de $204K es uno de los más viables de la cola. Mira los barrios obreros del condado de Tulsa (East Tulsa, periferia de Cherry Street/Pearl District) y los exurbios del condado de Rogers (Owasso, Catoosa) para SFR de $130K-$180K con ratios de alquiler fuertes.
- Si juegas apreciación: Tulsa es sólido. +52.6% en 5 años con +3.67% interanual es el patrón Steady-Eddie. No el cohete de Rochester o Grand Rapids pero más duradero que Sun Belt — el empleo en energía y aviación es pegajoso.
- Si ya posees aquí: Mantén y considera agregar. Los exurbios de Rogers y Wagoner siguen apreciando rápido — la aceleración de permisos +47.9% te dice que los constructores ven pista. La base de costos baja significa que incluso un retroceso cíclico moderado no rompería las matemáticas del trato.
Dónde están los precios y hacia dónde han ido
Índice de Precios de Vivienda FHFA — índice de ventas repetidas en el metro, comparado con el ingreso medio del hogar y referenciado contra el promedio de metros de Indiana y el promedio nacional.
Apreciación de precios a 5 años
+52.6%
FHFA HPI · Q1 2020 → Q4 2025
+3.7% Interanual
$204,400 valor medio de vivienda
Los precios de vivienda en Tulsa subieron 52.6% en los últimos 5 años según el índice FHFA de ventas repetidas — un ritmo de apreciación constante para un metro de este tamaño. El cambio de 1 año de 3.7% sugiere apreciación constante.
El gráfico muestra cómo se compara la curva de apreciación del metro contra el promedio estatal y el nacional. La brecha entre el metro y la línea nacional es la señal de "recuperación" o "rezago" — y la pendiente te dice si se está ampliando o cerrando.
Cómo leer este gráfico
- 01Tulsa subió **+52.6% en cinco años** — sólido crecimiento de las llanuras/Oklahoma, superando el promedio de metros de EE.UU. (+34.3%) por 18 puntos y rastreando sobre Oklahoma City.
- 02**El crecimiento interanual es +3.67%** — moderado, sano. No es el cohete de Grand Rapids (+5.50%) o Rochester (+5.74%) pero bien sobre Birmingham (+2.88%) o cualquier metro Sun Belt enfriado.
- 03Dentro de Oklahoma, Tulsa ocupa el **#2 de 5** en HPI a 5 años — solo Oklahoma City lo supera (y apenas). **#2 por población, #2 por permisos**.
- 04Los metros de EE.UU. subieron **+34.3%** en la misma ventana. Tulsa superó al nacional por ~18 puntos porcentuales — un mercado de bajo costo con composición sobre el promedio.
- 05La conclusión: Tulsa es **el constructor del cinturón energético** — entrada asequible, crecimiento estable, estructuralmente respaldado por empleadores de petróleo/gas y aviación.
Dónde se ubica el nivel de valor — top 5 condados por valor de vivienda
| Condado | Valor medio de vivienda | Ingreso medio | Precio/ingreso | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| Condado de Rogers (Rogers County) | $222,200 | $77,688 | 2.86× | accesible |
| Condado de Wagoner (Wagoner County) | $216,000 | $78,520 | 2.75× | accesible |
| Condado de Tulsa (Tulsa County) | $213,500 | $67,317 | 3.17× | moderado |
| Condado de Osage (Osage County) | $172,300 | $60,482 | 2.85× | accesible |
| Condado de Creek (Creek County) | $170,900 | $61,849 | 2.76× | accesible |
Cómo leer el Índice de Precios de Vivienda FHFA
El HPI de FHFA es un índice de ventas repetidas — rastrea el cambio de precio de las mismas propiedades a lo largo del tiempo, suavizando construcciones nuevas y transacciones de lujo. Se construye con datos hipotecarios de las GSE (Fannie Mae, Freddie Mac).
- 01Método de ventas repetidas. Rastrea las mismas propiedades a lo largo del tiempo, por lo que las construcciones nuevas y las transacciones de lujo no distorsionan la tendencia.
- 02Fuente federal. Construido con datos hipotecarios de las GSE — sin error de encuesta MLS, sin licencia comercial requerida.
- 03Pendiente, no nivel. Observa la pendiente de la línea, no el valor absoluto del índice — una curva que se empina es una señal de compra más confiable que el nivel.
La escalera de rentas
Renta de Mercado Justo (Fair Market Rent) del HUD por cantidad de recámaras, comparada con el ingreso medio del hogar y referenciada contra el estado y EE.UU.
Renta típica de 2 recámaras
$1,217
/ mes · HUD FMR FY 2026
21.5% del ingreso medio
Una vivienda típica de 2 recámaras en le cuesta al hogar medio 21.5% de su ingreso — 1.7 puntos por debajo de el promedio de EE.UU. (23.3%) 0.8 puntos por encima de Oklahoma (20.8%).
HUD considera "sobrecargado por renta" cualquier cifra superior al 30%. Este metro se mantiene cómodamente por debajo de esa línea, lo que significa que los inquilinos pueden absorber aumentos modestos — y los propietarios tienen margen para subir rentas sin expulsar inquilinos.
Renta de Mercado Justo — por cantidad de recámaras
| Recámaras | Mensual | Anual | % del ingreso medio | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| 1 Rec | $987 | $11.8K | 17.5% | cómodo |
| 2 Rec | $1,217 | $14.6K | 21.5% | cómodo |
| 3 Rec | $1,602 | $19.2K | 28.3% | moderado |
Por qué importa la Renta de Mercado Justo del HUD
FMR es la estimación del percentil 40 de renta del HUD por tipo de recámara — actualizado cada año fiscal, basado en encuestas del Censo (no datos comerciales), y usado como tope para los pagos del voucher Sección 8. Tres cosas que los inversores deben saber:
- 01Referencia defendible. Fuente federal, sin licencia comercial necesaria para publicar o comparar.
- 02Tope de Sección 8. Una propiedad al nivel o por debajo del FMR es elegible para voucher — renta pagada por el gobierno al tope del FMR.
- 03Estimación conservadora. El percentil 40 significa que más de la mitad de las rentas reales del mercado son más altas.
Dirección del mercado laboral
Oficina de Estadísticas Laborales — LAUS (desempleo) + CES (empleo no agrícola), comparado con el promedio nacional.
Tasa de desempleo
—
BLS LAUS · último mes
El mercado laboral de Tulsa es debilitándose, con un desempleo de —.
Para un inversor, menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia. El gráfico de tendencia muestra cómo se ha movido el desempleo del metro en los últimos 30 meses.
Tasa de desempleo
—
Empleos no agrícolas
—
Ingreso medio del hogar
$67,823
ACS 5 años
Cómo leer el mercado laboral
Dos series del BLS te dicen casi todo sobre el mercado laboral de un metro: LAUS (desempleo, actualizado mensualmente) y CES (nóminas no agrícolas, actualizado mensualmente). LAUS es la señal de ajuste; CES es la señal de tamaño y dirección.
- 01El desempleo es demanda de renta. Mercados laborales más ajustados significan salarios más altos y menor vacancia — los propietarios tienen poder de fijación de precios cuando los empleadores compiten por trabajadores.
- 02El cambio interanual es la señal de tendencia. Un cambio negativo en pp interanual significa que el mercado laboral se ajustó en el último año — generalmente un indicador adelantado del crecimiento de rentas.
- 03El crecimiento no agrícola es absorción de oferta. El crecimiento positivo de nóminas absorbe nueva oferta de vivienda y sostiene la trayectoria de rentas y precios.
Qué se está construyendo
Oficina del Censo, Encuesta de Permisos de Construcción — últimos 12 meses, desglosado por tipo de estructura, con el cambio interanual como señal direccional.
Total permisos TTM
5,027
Censo BPS · últimos 12 meses
+47.9% interanual
4.94 permisos por 1,000 habitantes
Tulsa obtuvo 5,027 permisos de construcción en los últimos 12 meses, un salto significativo 47.9% interanual. Eso equivale a 4.94 permisos por 1,000 habitantes, frente al promedio de metros de EE.UU. de 3.49.
La mezcla unifamiliar vs multifamiliar importa: los permisos de 5+ unidades son irregulares (los desarrolladores solicitan proyectos completos), mientras que los unifamiliares son más constantes y confiables como señal de demanda.
Unifamiliar
3,616
últimos 12 meses
2–4 unidades
114
últimos 12 meses
5+ unidades
1,297
últimos 12 meses
Cómo leer la oferta de construcción
El Censo publica permisos de construcción cada mes a nivel de condado, por tipo de estructura. Los permisos unifamiliares son la señal constante — reflejan demanda continua. Los de 5+ unidades son irregulares — una aprobación de apartamentos puede disparar un mes.
- 01Permisos por 1,000 habitantes. El número de comparación ajustado por tamaño. Arriba de ~5 el metro construye significativamente; debajo de 2 la oferta es escasa.
- 02El cambio interanual es la dirección. El cambio interanual en permisos TTM te dice si los constructores están apostando más o retirándose. Observa este número para detectar cambios de tendencia.
- 03La mezcla importa para los cap rates. Alta construcción multifamiliar (5+ unidades) tiende a comprimir cap rates; las líneas dominadas por unifamiliares los preservan.
Los 7 condados, ordenados por población
Oficina del Censo (población, demografía ACS) + Encuesta de Permisos de Construcción.
Cómo leer este gráfico
- 01**El condado de Tulsa lidera con 3,051 permisos TTM = 4.56 por 1,000** — Tulsa propiamente más Broken Arrow, Bixby, Jenks, Owasso, Sand Springs. 61% de la tubería del metro.
- 02**Condado de Wagoner** (Coweta, Wagoner, Porter) emite **674 permisos = 8.19 por 1,000** — el **líder en densidad** del metro. Crecimiento exurbano adinerado del este/sureste.
- 03**Condado de Rogers** (Claremore, Catoosa, Owasso) construye **840 permisos = 8.76 por 1,000** — en realidad el condado más denso del metro, al norte-noreste de Tulsa propiamente.
- 04**Creek, Osage, Okmulgee, Pawnee** combinados suman ~460 permisos — pequeños condados rurales periféricos.
- 05Tulsa registra **4.94 permisos por 1,000 residentes** — fuerte, bien sobre el nacional 3.49 y la mediana estatal de Oklahoma de 3.26. **Permisos interanual +47.9%** — aceleración masiva.
Cómo leer el mapa
- 01**El condado de Rogers (norte-noreste) es el más denso a 8.76 por 1,000** — Claremore, Catoosa, Owasso. El condado de más rápido crecimiento del metro por tasa per cápita.
- 02**Condado de Wagoner (este-sureste) a 8.19 por 1,000** — Coweta, Wagoner, Porter. Condados exurbanos adinerados liderando la construcción.
- 03Condado de Tulsa (el núcleo) a **4.56 por 1,000** — Tulsa propiamente, Broken Arrow, Bixby, Jenks, Owasso, Sand Springs. Tasa sólida de nivel medio, gran volumen absoluto.
- 04Condado de Creek (suroeste) a **3.86 por 1,000** — Sapulpa, Bristow. Construcción modesta.
- 05**Osage, Okmulgee, Pawnee** todos bajo 4 por 1,000 — pequeños condados rurales periféricos. Pawnee construyó CERO permisos en los últimos 12 meses. **El patrón está concentrado en los condados exurbanos del este/noreste.**
| # | Condado | Población | Ingreso medio | Valor de vivienda | Permisos TTM | Interanual |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Condado de Tulsa (Tulsa County) | 668,923 | $67,317 | $213,500 | 3,051 | +36.9% |
| 2 | Condado de Rogers (Rogers County) | 95,870 | $77,688 | $222,200 | 840 | +63.7% |
| 3 | Condado de Wagoner (Wagoner County) | 82,269 | $78,520 | $216,000 | 674 | +37.3% |
| 4 | Condado de Creek (Creek County) | 72,076 | $61,849 | $170,900 | 278 | +73.8% |
| 5 | Condado de Osage (Osage County) | 46,004 | $60,482 | $172,300 | 167 | +169.3% |
| 6 | Condado de Okmulgee (Okmulgee County) | 36,900 | $53,123 | $114,600 | 17 | +30.8% |
| 7 | Condado de Pawnee (Pawnee County) | 15,682 | $57,551 | $125,700 | 0 |
Metros similares a nivel nacional
5 metros más cercanos a Tulsa por población e ingreso medio del hogar — comparación directa en las métricas que importan al inversor.
Grupo de comparación
5
metros más cercanos por población + ingreso
Mejor en 2 de 3 métricas comparables
Tulsa es más comparable en tamaño a Tucson, Fresno, Greenville, Birmingham. mejor en su clase en Tasa de capitalización (Cap Rate) estimada, Precio / Ingreso (Price-to-Income).
La tabla clasifica cada métrica — las celdas verdes marcan el mejor valor, las color óxido el peor. Tulsa está resaltado como la fila focal.
| Metro | Pob | Ingr med | Valor de vivienda | P/I | Cap proxy | HPI 5a | Perm/1k | Migración | Desemp |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
★Tulsa | 1.02M | $68K | $204K | 3.01× | 4.6% | +52.6% | 4.94 | +0.13% | — |
Tucson (Tucson, AZ) | 1.04M | $68K | $287K | 4.22× | 3.8% | +55.1% | 4.44 | +0.21% | 4.1% |
Fresno (Fresno, CA) | 1.01M | $72K | $363K | 5.05× | 3.6% | +47.8% | 2.31 | -0.08% | — |
Greenville (Greenville-Anderson, SC) | 0.93M | $69K | $243K | 3.52× | 4.3% | +64.9% | 8.85 | +0.32% | 4.6% |
Birmingham (Birmingham-Hoover, AL) | 1.11M | $70K | $226K | 3.25× | 4.4% | +44.7% | 3.82 | -0.08% | 2.2% |
Albuquerque (Albuquerque, NM) | 0.92M | $68K | $264K | 3.88× | 4.3% | +53.2% | — | +0.01% | — |
Cómo leer esta comparación
Los metros comparables se eligen por población + ingreso medio del hogar — los cinco más cercanos a nivel nacional — para una comparación justa en tamaño y clase económica.
- 01Verde = mejor de la columna. La celda con el valor más favorable para esa métrica, considerando si mayor o menor es mejor.
- 02Óxido = peor de la columna. La celda con el valor menos favorable. Junto con los marcadores verdes, es tu visión rápida de dónde gana y dónde pierde tu metro.
- 03Cap proxy es el lente de rendimiento. Cap rate proxy = (FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda. Un filtro de rendimiento de primera pasada, no un número de suscripción — pero pone al grupo comparable en una escala única.
De dónde viene la gente
IRS Estadísticas de Ingresos — Año Fiscal 2022. Excluye movimientos intra-metro suburbanos.
Migración neta
+1,293
declaraciones · IRS SOI · AF 2022
+0.13% de la población del metro
5,685 del origen principal
Tulsa absorbió +1,293 migrantes netos del IRS — +0.13% de la población. Entrada estable sobre la mediana estatal de Oklahoma de +0.08%. El patrón: trabajadores energéticos fuera del estado relocalizándose por la base de costos y el clúster de empleo de petróleo/gas + aviación.
Los datos del IRS tienen un rezago de ~2 años (los hogares declaran impuestos el año después de mudarse), pero es la única fuente nacional de migración condado a condado basada en registros administrativos, no encuestas. La tabla muestra los principales condados de origen.
Principales condados de origen — de dónde vienen los nuevos residentes
| Condado de origen | Declaraciones fiscales |
|---|---|
| Condado de Tulsa (Tulsa County), OK | 5,685 |
| Condado de Wagoner (Wagoner County), OK | 1,620 |
| Condado de Rogers (Rogers County), OK | 1,471 |
| Condado de Creek (Creek County), OK | 1,313 |
| Condado de Oklahoma (Oklahoma County), OK | 871 |
| Condado de Osage (Osage County), OK | 755 |
Quién vive en Tulsa
Oficina del Censo · Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años · 2019–2023.
Quién vive aquí
- Edad mediana
- 37.3
- Ocupación del propietario
- 65.4%
- Licenciatura+
- 29.8%
Tulsa relativamente joven metro del Medio Oeste: Edad mediana 37.3, 65.4% ocupación del propietario 29.8% con licenciatura o superior. Estable, educado y mayormente impulsado por propietarios.
El detalle: 41.0% de los hogares inquilinos están sobrecargados por renta (pagando 30%+ de su ingreso en renta) — suficientemente alto para señalar una restricción en el crecimiento de rentas aunque la relación renta/ingreso general se vea cómoda.
- Ingreso medio del hogar
- $67,823
- Edad mediana
- 37.3
- Licenciatura o superior
- 29.8%
- Tasa de ocupación del propietario
- 65.4%
- Tasa de vacancia
- 9.7%
- Sobrecargados por renta (30%+)
- 41.0%
Fuentes de datos
| Métrica | Fuente | Tipo | Período |
|---|---|---|---|
| Precios de vivienda | FHFA — Índice de Precios de Vivienda | Índice | Q4 2025 |
| Rentas de mercado justo | HUD — Rentas de Mercado Justo | Administrativo | FY 2026 |
| Tasa de desempleo | BLS — Estadísticas Locales de Desempleo | Encuesta | Dec 2025 |
| Empleo no agrícola | BLS — Estadísticas de Empleo Actual | Encuesta | Dec 2025 |
| Permisos de construcción | Censo — Encuesta de Permisos de Construcción | Encuesta | Mar 2026 TTM |
| Flujos migratorios | IRS — Estadísticas de Ingresos, Datos de Migración | Administrativo | Tax Year 2022 |
| Demografía | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
| Ingreso del hogar | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
Página actualizada: 9 de abril de 2026