Oklahoma City (Oklahoma City, OK)
El metro de las llanuras donde todo funciona. Oklahoma City tiene la vivienda mediana más barata de cualquier metro T4 a $214.700, un cap rate proxy de 4,52% (sólido, por encima del nacional), P/I 3,05 borderline asequible, y una tasa de desempleo de 3,6%. Los permisos a 5,90/1.000 son fuertes y acelerando +39% interanual. Migración neta +2.558. No es llamativo — cada métrica simplemente funciona en silencio. Energía + aviación + Tinker AFB anclan la demanda.
Los números que más importan
Lo que un inversor revisa primero al evaluar un metro — relación precio/ingreso, renta vs ingreso, proxy de cap rate y hacia dónde se mueve el mercado. Cada métrica comparada con las medianas estatal y nacional.
moderado
Precio / Ingreso (Price-to-Income)
3.05×
La verificación más citada de si un mercado sigue siendo accesible. Debajo de 3× estás en un viento de cola de accesibilidad.
- vs Oklahoma
- 2.79×
- vs EE.UU.
- 3.43×-0.38
Referencia
Valor medio de vivienda ACS ÷ ingreso medio del hogar
cómodo
Renta / Ingreso (Rent-to-Income)
21.2%
Qué parte del ingreso de un hogar típico se destina a renta. Debajo de 30% los inquilinos pueden absorber aumentos modestos.
- vs Oklahoma
- 20.8%
- vs EE.UU.
- 23.3%-2.1
Referencia
(HUD FMR 2BR × 12) ÷ ingreso medio del hogar
sólido
Tasa de capitalización (Cap Rate) estimada
4.5%
Rendimiento aproximado asumiendo un ratio de gastos del 35%. No es un número para suscripción — es un filtro de si vale la pena modelar.
- vs Oklahoma
- 4.9%
- vs EE.UU.
- 4.4%+0.2
Referencia
(FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda ACS
estable
Migración neta (Net Migration)
+0.18%
Señal prospectiva de demanda. La migración neta positiva impulsa el crecimiento de rentas y absorbe nueva oferta.
- vs Oklahoma
- 0.08%+0.10
- vs EE.UU.
- 0.04%+0.14
Referencia
Migración neta IRS ÷ población
construcción acelerando
Permisos de construcción (Permit Pipeline)
5.90
permisos por 1,000 habitantes
Indicador de oferta futura. Arriba de ~5 significa que el metro construye significativamente relativo a su tamaño; debajo de 2 la oferta es escasa.
- vs Oklahoma
- 3.26+2.65
- vs EE.UU.
- 3.49+2.42
Referencia
Permisos BPS del Censo TTM ÷ población × 1,000
saludable
Tasa de desempleo (Unemployment)
3.6%
Menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia.
- vs Oklahoma
- 3.6%=
- vs EE.UU.
- 4.0%-0.4
Referencia
BLS LAUS, último mes
Índice de secciones — haz clic en cualquier fila para navegar
Lo que dicen los datos sobre Oklahoma City
Oklahoma City es el metro de las llanuras donde todo funciona en silencio. A lo largo de 7 condados — Oklahoma en el núcleo más Cleveland, Canadian, Grady, Logan, McClain, Lincoln — el metro reúne 1,43 millones de residentes con un ingreso familiar de $70.499 (Censo ACS) y un valor mediano de vivienda de $214.700 — entre los más baratos de cualquier metro T4. La Renta Justa de Mercado HUD para un apartamento de 2 dormitorios es $1.244. El Índice de Precios de Vivienda corrió +45,7% en cinco años (FHFA HPI) — muy por encima del promedio de metros estadounidenses de +34,3%, en el cubo medio-superior sin el perfil cohete del Sun Belt.
Lo interesante es que OKC tiene cada casilla marcada. Precio-a-ingreso 3,05 — borderline asequible. Renta-a-ingreso 21,2% — cómodo. El cap rate proxy es 4,52% — sólido, por encima del 4,4% nacional. El desempleo es 3,6%, más ajustado que el nacional 4,0%. El HPI interanual es +2,49% — moderado, desacelerándose pero todavía positivo. Oklahoma City es el raro metro donde cada métrica está en verde.
La geometría de 7 condados está fuertemente concentrada en el condado de Oklahoma:
- Condado de Oklahoma (796K hab, $207.800 MHV) lidera con 6.750 permisos TTM = 8,48 por cada 1.000 — Oklahoma City propiamente, Edmond, Bethany, Del City. 80% del pipeline metropolitano en un solo condado.
- Condado de Cleveland (295K hab, $222.800 MHV) construye 553 permisos = 1,87 por cada 1.000 — Norman (Universidad de Oklahoma), Moore.
- Condado de McClain (42K hab, $233.900 MHV) es el exurbio más denso a 425 permisos = 10,0 por cada 1.000 — Newcastle, Blanchard.
- Condado de Canadian (157K hab, $230.300 MHV) construye 342 permisos = 2,18 por cada 1.000 — Yukon, Mustang, El Reno.
OKC corre 5,90 permisos por cada 1.000 residentes — fuerte, muy por encima del 3,49 nacional y la mediana estatal de Oklahoma. El YoY de permisos es +39% — una gran aceleración. El mix 74% unifamiliar es típico adyacente al Sun Belt.
Lo que está cambiando: la migración neta del IRS es +2.558 declaraciones (IRS SOI) — modesto pero positivo, +0,18% de la población. OKC captura al migrante Sun Belt de presupuesto que no puede hacer que Dallas pencile. 66,3% ocupación por propietario, 33,4% con licenciatura o más.
¿Qué hace un inversionista?
- Si buscas flujo de caja: OKC funciona. 4,52% cap proxy en una mediana de $214K es uno de los mejores metros con matemática de cap en la cola. Mira los barrios del lado sur del condado de Oklahoma (Capitol Hill, Stockyards City) y el extremo inferior de Edmond.
- Si buscas apreciación: El condado de Oklahoma es la jugada de volumen. 80% de la nueva construcción del metro está aquí, los constructores están acelerando, la migración es positiva, y el HPI sube. Edmond es la jugada de apreciación de gama alta.
- Si ya tienes propiedades aquí: Mantente. La migración es positiva, el mercado laboral es ajustado, la oferta acelera rápido. OKC es el metro de las llanuras donde-todo-funciona — aburrido en el titular pero confiable en los números.
Dónde están los precios y hacia dónde han ido
Índice de Precios de Vivienda FHFA — índice de ventas repetidas en el metro, comparado con el ingreso medio del hogar y referenciado contra el promedio de metros de Indiana y el promedio nacional.
Apreciación de precios a 5 años
+45.7%
FHFA HPI · Q1 2020 → Q4 2025
+2.5% Interanual
$214,700 valor medio de vivienda
Los precios de vivienda en Oklahoma City subieron 45.7% en los últimos 5 años según el índice FHFA de ventas repetidas — un ritmo de apreciación constante para un metro de este tamaño. El cambio de 1 año de 2.5% sugiere apreciación constante.
El gráfico muestra cómo se compara la curva de apreciación del metro contra el promedio estatal y el nacional. La brecha entre el metro y la línea nacional es la señal de "recuperación" o "rezago" — y la pendiente te dice si se está ampliando o cerrando.
Cómo leer este gráfico
- 01Oklahoma City corrió **+45,7% en cinco años** — muy por encima del promedio de metros estadounidenses de +34,3%, en el cubo medio-superior. Crecimiento sólido adyacente al Sun Belt sin el perfil cohete.
- 02Dentro de Oklahoma, OKC ocupa el **#3 de 5** por HPI a 5 años — el centro de un estado pequeño. Tulsa es el par más cercano.
- 03**El interanual reciente es +2,49%** — moderado, desacelerándose pero todavía positivo. OKC no se invirtió a negativo como Tampa o Phoenix.
- 04Los metros de EE.UU. corrieron **+34,3%** en el mismo período. OKC superó por ~11pp — un superdesempeño saludable pero no extremo.
- 05La conclusión: OKC es el **metro de las llanuras donde todo funciona en silencio**. Carrera sólida de 5 años, no sobrecalentado, todavía subiendo.
Dónde se ubica el nivel de valor — top 5 condados por valor de vivienda
| Condado | Valor medio de vivienda | Ingreso medio | Precio/ingreso | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| Condado de Logan (Logan County) | $234,300 | $82,735 | 2.83× | accesible |
| Condado de McClain (McClain County) | $233,900 | $84,778 | 2.76× | accesible |
| Condado de Canadian (Canadian County) | $230,300 | $85,427 | 2.70× | accesible |
| Condado de Cleveland (Cleveland County) | $222,800 | $74,446 | 2.99× | accesible |
| Condado de Oklahoma (Oklahoma County) | $207,800 | $65,374 | 3.18× | moderado |
Cómo leer el Índice de Precios de Vivienda FHFA
El HPI de FHFA es un índice de ventas repetidas — rastrea el cambio de precio de las mismas propiedades a lo largo del tiempo, suavizando construcciones nuevas y transacciones de lujo. Se construye con datos hipotecarios de las GSE (Fannie Mae, Freddie Mac).
- 01Método de ventas repetidas. Rastrea las mismas propiedades a lo largo del tiempo, por lo que las construcciones nuevas y las transacciones de lujo no distorsionan la tendencia.
- 02Fuente federal. Construido con datos hipotecarios de las GSE — sin error de encuesta MLS, sin licencia comercial requerida.
- 03Pendiente, no nivel. Observa la pendiente de la línea, no el valor absoluto del índice — una curva que se empina es una señal de compra más confiable que el nivel.
La escalera de rentas
Renta de Mercado Justo (Fair Market Rent) del HUD por cantidad de recámaras, comparada con el ingreso medio del hogar y referenciada contra el estado y EE.UU.
Renta típica de 2 recámaras
$1,244
/ mes · HUD FMR FY 2026
21.2% del ingreso medio
Una vivienda típica de 2 recámaras en le cuesta al hogar medio 21.2% de su ingreso — 2.1 puntos por debajo de el promedio de EE.UU. (23.3%) 0.4 puntos por encima de Oklahoma (20.8%).
HUD considera "sobrecargado por renta" cualquier cifra superior al 30%. Este metro se mantiene cómodamente por debajo de esa línea, lo que significa que los inquilinos pueden absorber aumentos modestos — y los propietarios tienen margen para subir rentas sin expulsar inquilinos.
Renta de Mercado Justo — por cantidad de recámaras
| Recámaras | Mensual | Anual | % del ingreso medio | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| 1 Rec | $1,017 | $12.2K | 17.3% | cómodo |
| 2 Rec | $1,244 | $14.9K | 21.2% | cómodo |
| 3 Rec | $1,675 | $20.1K | 28.5% | moderado |
Por qué importa la Renta de Mercado Justo del HUD
FMR es la estimación del percentil 40 de renta del HUD por tipo de recámara — actualizado cada año fiscal, basado en encuestas del Censo (no datos comerciales), y usado como tope para los pagos del voucher Sección 8. Tres cosas que los inversores deben saber:
- 01Referencia defendible. Fuente federal, sin licencia comercial necesaria para publicar o comparar.
- 02Tope de Sección 8. Una propiedad al nivel o por debajo del FMR es elegible para voucher — renta pagada por el gobierno al tope del FMR.
- 03Estimación conservadora. El percentil 40 significa que más de la mitad de las rentas reales del mercado son más altas.
Dirección del mercado laboral
Oficina de Estadísticas Laborales — LAUS (desempleo) + CES (empleo no agrícola), comparado con el promedio nacional.
Tasa de desempleo
3.6%
BLS LAUS · último mes
El mercado laboral de Oklahoma City es saludable, con un desempleo de 3.6% — 0.4 puntos por debajo de el promedio de metros de EE.UU. (4.0%).
Para un inversor, menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia. El gráfico de tendencia muestra cómo se ha movido el desempleo del metro en los últimos 30 meses.
Tasa de desempleo
3.6%
Empleos no agrícolas
—
Ingreso medio del hogar
$70,499
ACS 5 años
Cómo leer el mercado laboral
Dos series del BLS te dicen casi todo sobre el mercado laboral de un metro: LAUS (desempleo, actualizado mensualmente) y CES (nóminas no agrícolas, actualizado mensualmente). LAUS es la señal de ajuste; CES es la señal de tamaño y dirección.
- 01El desempleo es demanda de renta. Mercados laborales más ajustados significan salarios más altos y menor vacancia — los propietarios tienen poder de fijación de precios cuando los empleadores compiten por trabajadores.
- 02El cambio interanual es la señal de tendencia. Un cambio negativo en pp interanual significa que el mercado laboral se ajustó en el último año — generalmente un indicador adelantado del crecimiento de rentas.
- 03El crecimiento no agrícola es absorción de oferta. El crecimiento positivo de nóminas absorbe nueva oferta de vivienda y sostiene la trayectoria de rentas y precios.
Qué se está construyendo
Oficina del Censo, Encuesta de Permisos de Construcción — últimos 12 meses, desglosado por tipo de estructura, con el cambio interanual como señal direccional.
Total permisos TTM
8,435
Censo BPS · últimos 12 meses
+39.0% interanual
5.90 permisos por 1,000 habitantes
Oklahoma City obtuvo 8,435 permisos de construcción en los últimos 12 meses, un salto significativo 39.0% interanual. Eso equivale a 5.90 permisos por 1,000 habitantes, frente al promedio de metros de EE.UU. de 3.49.
La mezcla unifamiliar vs multifamiliar importa: los permisos de 5+ unidades son irregulares (los desarrolladores solicitan proyectos completos), mientras que los unifamiliares son más constantes y confiables como señal de demanda.
Unifamiliar
6,207
últimos 12 meses
2–4 unidades
398
últimos 12 meses
5+ unidades
1,830
últimos 12 meses
Cómo leer la oferta de construcción
El Censo publica permisos de construcción cada mes a nivel de condado, por tipo de estructura. Los permisos unifamiliares son la señal constante — reflejan demanda continua. Los de 5+ unidades son irregulares — una aprobación de apartamentos puede disparar un mes.
- 01Permisos por 1,000 habitantes. El número de comparación ajustado por tamaño. Arriba de ~5 el metro construye significativamente; debajo de 2 la oferta es escasa.
- 02El cambio interanual es la dirección. El cambio interanual en permisos TTM te dice si los constructores están apostando más o retirándose. Observa este número para detectar cambios de tendencia.
- 03La mezcla importa para los cap rates. Alta construcción multifamiliar (5+ unidades) tiende a comprimir cap rates; las líneas dominadas por unifamiliares los preservan.
Los 7 condados, ordenados por población
Oficina del Censo (población, demografía ACS) + Encuesta de Permisos de Construcción.
Cómo leer este gráfico
- 01**El condado de Oklahoma lidera con 6.750 permisos TTM** — Oklahoma City propiamente, Edmond, Bethany, Del City. 80% del pipeline metropolitano.
- 02**El condado de Cleveland** (Norman, Moore) construye **553 permisos = 1,87 por cada 1.000** — el condado universitario del sur.
- 03**El condado de McClain** (Newcastle, Blanchard) construye **425 permisos = 10,0 por cada 1.000** — el ritmo exurbano más denso.
- 04El condado de Canadian (Yukon, Mustang, El Reno) construye **342 permisos = 2,18 por cada 1.000** — el cinturón exurbano del oeste.
- 05OKC corre **5,90 permisos por cada 1.000 residentes** — fuerte, muy por encima del 3,49 nacional. **El YoY de permisos es +39%** — una gran aceleración. Los constructores están corriendo hacia el ciclo.
Cómo leer el mapa
- 01**El condado de McClain (sur) es el más denso a 10,0 por cada 1.000** — Newcastle, Blanchard. Condado pequeño pero crecimiento exurbano de alta velocidad.
- 02El condado de Oklahoma (núcleo) a **8,48 por cada 1.000** — alto para un núcleo metropolitano, incluye Edmond y la expansión greenfield del lado norte de OKC.
- 03El condado de Logan (norte) a **2,78 por cada 1.000** — Guthrie, Crescent. Ritmo exurbano lento.
- 04El condado de Canadian (oeste) a **2,18 por cada 1.000** — Yukon, Mustang. Suburbios de fuerza laboral.
- 05**El pipeline está concentrado en el condado de Oklahoma.** 80% de todos los permisos metropolitanos están en el condado central — inusual para un metro de este tamaño. Los exurbios son más pequeños y más lentos que lo que ves en DFW o Houston.
| # | Condado | Población | Ingreso medio | Valor de vivienda | Permisos TTM | Interanual |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Condado de Oklahoma (Oklahoma County) | 795,822 | $65,374 | $207,800 | 6,750 | +42.7% |
| 2 | Condado de Cleveland (Cleveland County) | 295,060 | $74,446 | $222,800 | 553 | +8.9% |
| 3 | Condado de Canadian (Canadian County) | 156,681 | $85,427 | $230,300 | 342 | +25.3% |
| 4 | Condado de Grady (Grady County) | 55,314 | $75,730 | $187,900 | 200 | |
| 5 | Condado de Logan (Logan County) | 49,919 | $82,735 | $234,300 | 139 | +63.5% |
| 6 | Condado de McClain (McClain County) | 42,393 | $84,778 | $233,900 | 425 | +40.7% |
| 7 | Condado de Lincoln (Lincoln County) | 33,734 | $59,425 | $152,000 | 26 | +36.8% |
Metros similares a nivel nacional
5 metros más cercanos a Oklahoma City por población e ingreso medio del hogar — comparación directa en las métricas que importan al inversor.
Grupo de comparación
5
metros más cercanos por población + ingreso
Mejor en 2 de 3 métricas comparables
Oklahoma City es más comparable en tamaño a Memphis, Louisville/Jefferson County, Milwaukee, Jacksonville. mejor en su clase en Tasa de capitalización (Cap Rate) estimada, Precio / Ingreso (Price-to-Income).
La tabla clasifica cada métrica — las celdas verdes marcan el mejor valor, las color óxido el peor. Oklahoma City está resaltado como la fila focal.
| Metro | Pob | Ingr med | Valor de vivienda | P/I | Cap proxy | HPI 5a | Perm/1k | Migración | Desemp |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
★Oklahoma City | 1.43M | $70K | $215K | 3.05× | 4.5% | +45.7% | 5.90 | +0.18% | 3.6% |
Memphis (Memphis, TN-MS-AR) | 1.34M | $65K | $228K | 3.52× | 4.4% | +41.4% | 2.48 | -0.18% | 4.0% |
Louisville/Jefferson County (Louisville/Jefferson County, KY-IN) | 1.28M | $72K | $236K | 3.30× | 4.2% | +45.5% | 4.78 | -0.02% | 3.1% |
Milwaukee (Milwaukee-Waukesha, WI) | 1.57M | $76K | $284K | 3.71× | 3.7% | +55.3% | 2.01 | -0.14% | — |
Jacksonville (Jacksonville, FL) | 1.61M | $77K | $309K | 4.01× | 4.2% | +54.9% | 7.89 | +0.68% | 4.6% |
Nueva Orleans (New Orleans-Metairie, LA) | 1.26M | $62K | $248K | 3.98× | 4.2% | +20.9% | 2.18 | -0.42% | 4.0% |
Cómo leer esta comparación
Los metros comparables se eligen por población + ingreso medio del hogar — los cinco más cercanos a nivel nacional — para una comparación justa en tamaño y clase económica.
- 01Verde = mejor de la columna. La celda con el valor más favorable para esa métrica, considerando si mayor o menor es mejor.
- 02Óxido = peor de la columna. La celda con el valor menos favorable. Junto con los marcadores verdes, es tu visión rápida de dónde gana y dónde pierde tu metro.
- 03Cap proxy es el lente de rendimiento. Cap rate proxy = (FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda. Un filtro de rendimiento de primera pasada, no un número de suscripción — pero pone al grupo comparable en una escala única.
De dónde viene la gente
IRS Estadísticas de Ingresos — Año Fiscal 2022. Excluye movimientos intra-metro suburbanos.
Migración neta
+2,558
declaraciones · IRS SOI · AF 2022
+0.18% de la población del metro
8,518 del origen principal
Oklahoma City absorbió +2.558 declaraciones netas del IRS — +0,18% de la población. Modesto pero positivo, con los mayores orígenes en intra-Oklahoma más Texas y California. OKC captura al migrante Sun Belt de presupuesto que no puede hacer que Dallas pencile.
Los datos del IRS tienen un rezago de ~2 años (los hogares declaran impuestos el año después de mudarse), pero es la única fuente nacional de migración condado a condado basada en registros administrativos, no encuestas. La tabla muestra los principales condados de origen.
Principales condados de origen — de dónde vienen los nuevos residentes
| Condado de origen | Declaraciones fiscales |
|---|---|
| Condado de Oklahoma (Oklahoma County), OK | 8,518 |
| Condado de Cleveland (Cleveland County), OK | 5,145 |
| Condado de Canadian (Canadian County), OK | 2,825 |
| Condado de Tulsa (Tulsa County), OK | 1,133 |
| Condado de McClain (McClain County), OK | 926 |
| Condado de Pottawatomie (Pottawatomie County), OK | 887 |
Quién vive en Oklahoma City
Oficina del Censo · Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años · 2019–2023.
Quién vive aquí
- Edad mediana
- 35.8
- Ocupación del propietario
- 63.9%
- Licenciatura+
- 33.4%
Oklahoma City joven metro del Medio Oeste: Edad mediana 35.8, 63.9% ocupación del propietario 33.4% con licenciatura o superior. Estable, educado y mayormente impulsado por propietarios.
El detalle: 44.2% de los hogares inquilinos están sobrecargados por renta (pagando 30%+ de su ingreso en renta) — suficientemente alto para señalar una restricción en el crecimiento de rentas aunque la relación renta/ingreso general se vea cómoda.
- Ingreso medio del hogar
- $70,499
- Edad mediana
- 35.8
- Licenciatura o superior
- 33.4%
- Tasa de ocupación del propietario
- 63.9%
- Tasa de vacancia
- 8.5%
- Sobrecargados por renta (30%+)
- 44.2%
Fuentes de datos
| Métrica | Fuente | Tipo | Período |
|---|---|---|---|
| Precios de vivienda | FHFA — Índice de Precios de Vivienda | Índice | Q4 2025 |
| Rentas de mercado justo | HUD — Rentas de Mercado Justo | Administrativo | FY 2026 |
| Tasa de desempleo | BLS — Estadísticas Locales de Desempleo | Encuesta | Dec 2025 |
| Empleo no agrícola | BLS — Estadísticas de Empleo Actual | Encuesta | Dec 2025 |
| Permisos de construcción | Censo — Encuesta de Permisos de Construcción | Encuesta | Mar 2026 TTM |
| Flujos migratorios | IRS — Estadísticas de Ingresos, Datos de Migración | Administrativo | Tax Year 2022 |
| Demografía | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
| Ingreso del hogar | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
Página actualizada: 9 de abril de 2026