Fargo (Fargo, ND-MN)
Los números que más importan
Lo que un inversor revisa primero al evaluar un metro — relación precio/ingreso, renta vs ingreso, proxy de cap rate y hacia dónde se mueve el mercado. Cada métrica comparada con las medianas estatal y nacional.
moderate
Precio / Ingreso (Price-to-Income)
3.66×
La verificación más citada de si un mercado sigue siendo accesible. Debajo de 3× estás en un viento de cola de accesibilidad.
- vs Dakota del Norte (North Dakota)
- 3.52×
- vs EE.UU.
- 3.43×
Referencia
Valor medio de vivienda ACS ÷ ingreso medio del hogar
comfortable
Renta / Ingreso (Rent-to-Income)
17.7%
Qué parte del ingreso de un hogar típico se destina a renta. Debajo de 30% los inquilinos pueden absorber aumentos modestos.
- vs Dakota del Norte (North Dakota)
- 17.7%=
- vs EE.UU.
- 23.3%-5.6
Referencia
(HUD FMR 2BR × 12) ÷ ingreso medio del hogar
tight
Tasa de capitalización (Cap Rate) estimada
3.14%
Rendimiento aproximado asumiendo un ratio de gastos del 35%. No es un número para suscripción — es un filtro de si vale la pena modelar.
- vs Dakota del Norte (North Dakota)
- 3.14%=
- vs EE.UU.
- 4.35%
Referencia
(FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda ACS
steady
Migración neta (Net Migration)
+0.15%
Señal prospectiva de demanda. La migración neta positiva impulsa el crecimiento de rentas y absorbe nueva oferta.
- vs Dakota del Norte (North Dakota)
- 0.11%+0.04
- vs EE.UU.
- 0.03%+0.13
Referencia
Migración neta IRS ÷ población
strong
Permisos de construcción (Permit Pipeline)
5.96
permisos por 1,000 habitantes
Indicador de oferta futura. Arriba de ~5 significa que el metro construye significativamente relativo a su tamaño; debajo de 2 la oferta es escasa.
- vs Dakota del Norte (North Dakota)
- 2.97+2.99
- vs EE.UU.
- 3.52+2.44
Referencia
Permisos BPS del Censo TTM ÷ población × 1,000
very tight labor market
Tasa de desempleo (Unemployment)
2.8%
Menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia.
- vs Dakota del Norte (North Dakota)
- 2.7%
- vs EE.UU.
- 3.9%-1.1
Referencia
BLS LAUS, último mes
Dónde están los precios y hacia dónde han ido
Apreciación de precios a 5 años
+34.6%
homeValues.yearOverYear
+2.4%
Valor medio de vivienda
$276,600
La escalera de rentas
| Recámaras | Mensual | Anual | % del ingreso medio |
|---|---|---|---|
| 1 BR | $917 | $11,004 | 14.6% |
| 2 BR | $1,112 | $13,344 | 17.7% |
| 3 BR | $1,547 | $18,564 | 24.6% |
Dirección del mercado laboral
Tasa de desempleo (Unemployment)
2.8%
Ingreso medio del hogar
$75,523
Qué se está construyendo
Total TTM
1,500
+7.7% YoY
Single-family
828
2–4 unit
16
5+ unit
656
Los 2 condados, ordenados por población
| Condado | Población | Valor de vivienda | Ingreso medio | Permisos TTM | Interanual |
|---|---|---|---|---|---|
| Condado de Cass (Cass County) | 186,328 | $284,700 | $75,023 | 1,171 | +2.2% |
| Condado de Clay (Clay County) | 65,307 | $256,000 | $77,664 | 329 | +27.5% |
Metros similares a nivel nacional
| Metro | Pob | Ingr med | P/I | Cap proxy | HPI 5a | Perm/1k | Desemp |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ★Fargo | 251,635 | $75,523 | 3.66× | 3.14% | +34.6% | 5.96 | 2.8% |
| Daphne (Daphne-Fairhope-Foley, AL) | 233,420 | $75,019 | — | — | +56.8% | — | 2.1% |
| Kalamazoo (Kalamazoo-Portage, MI) | 261,426 | $70,525 | — | — | +50.0% | — | 4.2% |
| Tyler (Tyler, TX) | 234,667 | $71,923 | — | — | +47.7% | — | 4.3% |
| Cedar Rapids (Cedar Rapids, IA) | 275,693 | $77,084 | — | — | +38.5% | — | 3.4% |
| Yakima (Yakima, WA) | 256,143 | $68,015 | — | — | +46.4% | — | 7.1% |
De dónde viene la gente
Migración neta (Net Migration)
+388
+0.15% of population
| Condado de origen | Declaraciones fiscales |
|---|---|
| Clay County, MN | 939 |
| Cass County, ND | 837 |
| Grand Forks County, ND | 382 |
| Otter Tail County, MN | 257 |
| Burleigh County, ND | 222 |
| Hennepin County, MN | 219 |
Quién vive en Fargo
- Edad mediana
- 33
- Licenciatura+
- 42.2%
- Ocupación del propietario
- 55.5%
- Tasa de vacancia
- 6.2%
- Sobrecargados por renta (30%+)
- 39.8%
- Ingreso medio del hogar
- $75,523
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