Raleigh (Raleigh-Cary, NC)
El nuevo líder de permisos por cada 1.000. Raleigh corre 12,81 permisos por cada 1.000 residentes — el MÁS ALTO de la cola, por delante de Austin (11,74) y Orlando (9,39). 18.206 permisos TTM. El Research Triangle todavía construye como un cohete del Sun Belt. HPI +56,9% en 5 años (nivel Sun Belt), todavía positivo a +1,20% interanual. Bachilleratos 50,2% (el más alto de la cola). Cap rate proxy 3,58% (ajustado) es el precio de admisión para el mercado de construcción de mayor velocidad.
Los números que más importan
Lo que un inversor revisa primero al evaluar un metro — relación precio/ingreso, renta vs ingreso, proxy de cap rate y hacia dónde se mueve el mercado. Cada métrica comparada con las medianas estatal y nacional.
moderado
Precio / Ingreso (Price-to-Income)
3.97×
La verificación más citada de si un mercado sigue siendo accesible. Debajo de 3× estás en un viento de cola de accesibilidad.
- vs Carolina del Norte (North Carolina)
- 3.36×
- vs EE.UU.
- 3.43×
Referencia
Valor medio de vivienda ACS ÷ ingreso medio del hogar
cómodo
Renta / Ingreso (Rent-to-Income)
21.9%
Qué parte del ingreso de un hogar típico se destina a renta. Debajo de 30% los inquilinos pueden absorber aumentos modestos.
- vs Carolina del Norte (North Carolina)
- 25.2%-3.3
- vs EE.UU.
- 23.3%-1.4
Referencia
(HUD FMR 2BR × 12) ÷ ingreso medio del hogar
ajustado
Tasa de capitalización (Cap Rate) estimada
3.6%
Rendimiento aproximado asumiendo un ratio de gastos del 35%. No es un número para suscripción — es un filtro de si vale la pena modelar.
- vs Carolina del Norte (North Carolina)
- 4.4%
- vs EE.UU.
- 4.4%
Referencia
(FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda ACS
estable
Migración neta (Net Migration)
+0.38%
Señal prospectiva de demanda. La migración neta positiva impulsa el crecimiento de rentas y absorbe nueva oferta.
- vs Carolina del Norte (North Carolina)
- 0.20%+0.18
- vs EE.UU.
- 0.04%+0.34
Referencia
Migración neta IRS ÷ población
construcción acelerando
Permisos de construcción (Permit Pipeline)
12.81
permisos por 1,000 habitantes
Indicador de oferta futura. Arriba de ~5 significa que el metro construye significativamente relativo a su tamaño; debajo de 2 la oferta es escasa.
- vs Carolina del Norte (North Carolina)
- 7.51+5.30
- vs EE.UU.
- 3.49+9.33
Referencia
Permisos BPS del Censo TTM ÷ población × 1,000
debilitándose
Tasa de desempleo (Unemployment)
—
Menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia.
- vs EE.UU.
- 4.0%
Referencia
BLS LAUS, último mes
Índice de secciones — haz clic en cualquier fila para navegar
Lo que dicen los datos sobre Raleigh
Raleigh es el nuevo líder de permisos por cada 1.000 de la cola. A lo largo de 3 condados — Wake, Johnston, Franklin — el metro principal del Research Triangle reúne 1,42 millones de residentes con un ingreso familiar de $96.066 (Censo ACS) y un valor mediano de vivienda de $381.000. La Renta Justa de Mercado HUD para un apartamento de 2 dormitorios es $1.750. El Índice de Precios de Vivienda corrió +56,9% en cinco años (FHFA HPI) — crecimiento nivel Sun Belt, por detrás de Charlotte (+63,8%) pero por delante de Phoenix (+53,8%) y Miami (+55,3%).
Lo interesante es que Raleigh corre los permisos per cápita más altos de la cola: 12,81 por cada 1.000 residentes, por delante de Austin (11,74) y Orlando (9,39). 18.206 permisos de construcción TTM en solo tres condados. El YoY de permisos es +15,5% — todavía acelerando, en contraste con Austin que está esencialmente plano. Raleigh tiene la huella de condados más pequeña de cualquier metro T4 en la cola (3 condados) pero el pipeline de construcción más denso.
La geometría de 3 condados concentra casi todo en Wake:
- Condado de Wake (1,13M hab, $422.800 MHV) domina con 14.447 permisos TTM = 12,76 por cada 1.000 — Raleigh, Cary, Apex, Holly Springs, Wake Forest, Garner. 79% del pipeline metropolitano. Incluye el núcleo del Research Triangle Park.
- Condado de Johnston (219K hab, $267.600 MHV) construye 3.036 permisos = 13,86 por cada 1.000 — Clayton, Smithfield, Selma. El exurbio commuter del sureste en la I-40, el constructor más denso del metro.
- Condado de Franklin (70K hab, $240.900 MHV) construye 723 permisos = 10,38 por cada 1.000 — Louisburg, Youngsville. El exurbio del noreste.
Los tres condados corren por encima de 10 por cada 1.000 — Raleigh es único en la cola: cada condado está en modo de construcción pesado.
Lo que está cambiando: la migración neta del IRS es +5.388 declaraciones (IRS SOI) — fuerte, +0,38% de la población. La migración está anclada por el empleo tecnológico del Research Triangle más las universidades (NC State, UNC, Duke). El cap rate proxy es 3,58% — ajustado, muy por debajo del 4,4% nacional. 67,0% ocupación por propietario, 50,2% con licenciatura o más (el más alto de la cola junto con Austin).
¿Qué hace un inversionista?
- Si buscas flujo de caja: Raleigh no funciona. 3,58% cap proxy en una mediana de $381K es ajustado. Baja al condado de Johnston (Clayton, Smithfield) para SFR sub-$300K con proporciones de renta de fuerza laboral.
- Si buscas apreciación: El condado de Wake es la jugada de volumen, Johnston es la jugada de valor-más-crecimiento. El pipeline de oferta es pesado pero también la migración; el ciclo lo ha estado digiriendo bien.
- Si ya tienes propiedades aquí: Mantente. La migración es positiva, el mercado laboral está entre los más fuertes del país, y el ciclo es maduro pero no terminó. Raleigh es el Research Triangle de alta velocidad.
Dónde están los precios y hacia dónde han ido
Índice de Precios de Vivienda FHFA — índice de ventas repetidas en el metro, comparado con el ingreso medio del hogar y referenciado contra el promedio de metros de Indiana y el promedio nacional.
Apreciación de precios a 5 años
+56.9%
FHFA HPI · Q1 2020 → Q4 2025
+1.2% Interanual
$381,000 valor medio de vivienda
Los precios de vivienda en Raleigh subieron 56.9% en los últimos 5 años según el índice FHFA de ventas repetidas — un ritmo de apreciación constante para un metro de este tamaño. El cambio de 1 año se ha moderado a 1.2%, señalando que el impulso post-2022 se ha normalizado.
El gráfico muestra cómo se compara la curva de apreciación del metro contra el promedio estatal y el nacional. La brecha entre el metro y la línea nacional es la señal de "recuperación" o "rezago" — y la pendiente te dice si se está ampliando o cerrando.
Cómo leer este gráfico
- 01Raleigh corrió **+56,9% en cinco años** — crecimiento nivel Sun Belt, por detrás de Charlotte (+63,8%) pero por delante de Phoenix (+53,8%) y Miami (+55,3%). El Research Triangle se mantiene al ritmo de los mercados cohete.
- 02Dentro de Carolina del Norte, Raleigh ocupa el **#13 de 17** por HPI a 5 años — el centro del paquete. Charlotte y los metros más pequeños de NC corrieron más fuerte. Pero Raleigh los empequeñece en construcción absoluta.
- 03**El interanual reciente es +1,20%** — desacelerándose pero todavía positivo. Raleigh está digiriendo el movimiento a un ritmo más sostenible que Tampa o Phoenix.
- 04Los metros de EE.UU. corrieron **+34,3%** en el mismo período. Raleigh superó por ~23pp — un sobrepasamiento significativo.
- 05La conclusión: Raleigh es **el Research Triangle que construyó hacia el boom**. Empleos tecnológicos + universidades + pipeline de oferta agresivo. El ciclo es maduro pero no terminó.
Dónde se ubica el nivel de valor — top 3 condados por valor de vivienda
| Condado | Valor medio de vivienda | Ingreso medio | Precio/ingreso | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| Condado de Wake (Wake County) | $422,800 | $101,763 | 4.15× | moderado |
| Condado de Johnston (Johnston County) | $267,600 | $79,838 | 3.35× | moderado |
| Condado de Franklin (Franklin County) | $240,900 | $71,386 | 3.37× | moderado |
Cómo leer el Índice de Precios de Vivienda FHFA
El HPI de FHFA es un índice de ventas repetidas — rastrea el cambio de precio de las mismas propiedades a lo largo del tiempo, suavizando construcciones nuevas y transacciones de lujo. Se construye con datos hipotecarios de las GSE (Fannie Mae, Freddie Mac).
- 01Método de ventas repetidas. Rastrea las mismas propiedades a lo largo del tiempo, por lo que las construcciones nuevas y las transacciones de lujo no distorsionan la tendencia.
- 02Fuente federal. Construido con datos hipotecarios de las GSE — sin error de encuesta MLS, sin licencia comercial requerida.
- 03Pendiente, no nivel. Observa la pendiente de la línea, no el valor absoluto del índice — una curva que se empina es una señal de compra más confiable que el nivel.
La escalera de rentas
Renta de Mercado Justo (Fair Market Rent) del HUD por cantidad de recámaras, comparada con el ingreso medio del hogar y referenciada contra el estado y EE.UU.
Renta típica de 2 recámaras
$1,750
/ mes · HUD FMR FY 2026
21.9% del ingreso medio
Una vivienda típica de 2 recámaras en le cuesta al hogar medio 21.9% de su ingreso — 1.4 puntos por debajo de el promedio de EE.UU. (23.3%) 3.3 puntos por debajo de Carolina del Norte (North Carolina) (25.2%).
HUD considera "sobrecargado por renta" cualquier cifra superior al 30%. Este metro se mantiene cómodamente por debajo de esa línea, lo que significa que los inquilinos pueden absorber aumentos modestos — y los propietarios tienen margen para subir rentas sin expulsar inquilinos.
Renta de Mercado Justo — por cantidad de recámaras
| Recámaras | Mensual | Anual | % del ingreso medio | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| 1 Rec | $1,596 | $19.2K | 19.9% | cómodo |
| 2 Rec | $1,750 | $21.0K | 21.9% | cómodo |
| 3 Rec | $2,196 | $26.4K | 27.4% | moderado |
Por qué importa la Renta de Mercado Justo del HUD
FMR es la estimación del percentil 40 de renta del HUD por tipo de recámara — actualizado cada año fiscal, basado en encuestas del Censo (no datos comerciales), y usado como tope para los pagos del voucher Sección 8. Tres cosas que los inversores deben saber:
- 01Referencia defendible. Fuente federal, sin licencia comercial necesaria para publicar o comparar.
- 02Tope de Sección 8. Una propiedad al nivel o por debajo del FMR es elegible para voucher — renta pagada por el gobierno al tope del FMR.
- 03Estimación conservadora. El percentil 40 significa que más de la mitad de las rentas reales del mercado son más altas.
Dirección del mercado laboral
Oficina de Estadísticas Laborales — LAUS (desempleo) + CES (empleo no agrícola), comparado con el promedio nacional.
Tasa de desempleo
—
BLS LAUS · último mes
El mercado laboral de Raleigh es debilitándose, con un desempleo de —.
Para un inversor, menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia. El gráfico de tendencia muestra cómo se ha movido el desempleo del metro en los últimos 30 meses.
Tasa de desempleo
—
Empleos no agrícolas
—
Ingreso medio del hogar
$96,066
ACS 5 años
Cómo leer el mercado laboral
Dos series del BLS te dicen casi todo sobre el mercado laboral de un metro: LAUS (desempleo, actualizado mensualmente) y CES (nóminas no agrícolas, actualizado mensualmente). LAUS es la señal de ajuste; CES es la señal de tamaño y dirección.
- 01El desempleo es demanda de renta. Mercados laborales más ajustados significan salarios más altos y menor vacancia — los propietarios tienen poder de fijación de precios cuando los empleadores compiten por trabajadores.
- 02El cambio interanual es la señal de tendencia. Un cambio negativo en pp interanual significa que el mercado laboral se ajustó en el último año — generalmente un indicador adelantado del crecimiento de rentas.
- 03El crecimiento no agrícola es absorción de oferta. El crecimiento positivo de nóminas absorbe nueva oferta de vivienda y sostiene la trayectoria de rentas y precios.
Qué se está construyendo
Oficina del Censo, Encuesta de Permisos de Construcción — últimos 12 meses, desglosado por tipo de estructura, con el cambio interanual como señal direccional.
Total permisos TTM
18,206
Censo BPS · últimos 12 meses
+15.5% interanual
12.81 permisos por 1,000 habitantes
Raleigh obtuvo 18,206 permisos de construcción en los últimos 12 meses, un salto significativo 15.5% interanual. Eso equivale a 12.81 permisos por 1,000 habitantes, frente al promedio de metros de EE.UU. de 3.49.
La mezcla unifamiliar vs multifamiliar importa: los permisos de 5+ unidades son irregulares (los desarrolladores solicitan proyectos completos), mientras que los unifamiliares son más constantes y confiables como señal de demanda.
Unifamiliar
11,560
últimos 12 meses
2–4 unidades
259
últimos 12 meses
5+ unidades
6,387
últimos 12 meses
Cómo leer la oferta de construcción
El Censo publica permisos de construcción cada mes a nivel de condado, por tipo de estructura. Los permisos unifamiliares son la señal constante — reflejan demanda continua. Los de 5+ unidades son irregulares — una aprobación de apartamentos puede disparar un mes.
- 01Permisos por 1,000 habitantes. El número de comparación ajustado por tamaño. Arriba de ~5 el metro construye significativamente; debajo de 2 la oferta es escasa.
- 02El cambio interanual es la dirección. El cambio interanual en permisos TTM te dice si los constructores están apostando más o retirándose. Observa este número para detectar cambios de tendencia.
- 03La mezcla importa para los cap rates. Alta construcción multifamiliar (5+ unidades) tiende a comprimir cap rates; las líneas dominadas por unifamiliares los preservan.
Los 3 condados, ordenados por población
Oficina del Censo (población, demografía ACS) + Encuesta de Permisos de Construcción.
Cómo leer este gráfico
- 01**El condado de Wake domina con 14.447 permisos TTM** — Raleigh, Cary, Apex, Holly Springs, Wake Forest. **79% del pipeline metropolitano** en un solo condado. El ancla del Research Triangle Park.
- 02**El condado de Johnston** (Clayton, Smithfield) construye **3.036 permisos = 13,86 por cada 1.000** — el ritmo exurbano más denso del metro y uno de los más altos de la cola. El anillo de crecimiento del sureste.
- 03**El condado de Franklin** (Louisburg, Youngsville) construye **723 permisos = 10,38 por cada 1.000** — el exurbio del noreste, de rápido crecimiento.
- 04Raleigh tiene solo 3 condados en total — la huella metropolitana más pequeña de cualquier metro T4 en la cola.
- 05Raleigh corre **12,81 permisos por cada 1.000 residentes** — el **MÁS ALTO de la cola**, por delante de Austin (11,74) y Orlando (9,39). 18.206 permisos TTM. **El YoY de permisos es +15,5%** — todavía acelerando. La construcción continúa.
Cómo leer el mapa
- 01**El condado de Johnston (sur-sureste) es el más denso a 13,86 por cada 1.000** — Clayton, Smithfield, Selma. Exurbios commuters lejanos a lo largo de la I-40.
- 02El condado de Wake (núcleo, incluyendo Raleigh, Cary, Apex) a **12,76 por cada 1.000** — extraordinariamente alto para un núcleo metropolitano. Incluye tanto el núcleo urbano como la banda suburbana-exurbana del noroeste.
- 03El condado de Franklin (norte) a **10,38 por cada 1.000** — Louisburg, Youngsville. El tercer bolsillo de crecimiento.
- 04**Los tres condados corren por encima de 10/1k.** Raleigh es único en la cola: cada condado está en modo de construcción pesado. No hay parte lenta de este metro.
- 05**La implicación: la oferta coincide con la demanda a una escala que pocos metros pueden reclamar.** Los 18.206 permisos absolutos sobre una población de 1,42 millones son el pipeline de construcción de mayor densidad de la cola.
| # | Condado | Población | Ingreso medio | Valor de vivienda | Permisos TTM | Interanual |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Condado de Wake (Wake County) | 1,132,103 | $101,763 | $422,800 | 14,447 | +14.1% |
| 2 | Condado de Johnston (Johnston County) | 219,042 | $79,838 | $267,600 | 3,036 | +27.8% |
| 3 | Condado de Franklin (Franklin County) | 69,680 | $71,386 | $240,900 | 723 |
Metros similares a nivel nacional
5 metros más cercanos a Raleigh por población e ingreso medio del hogar — comparación directa en las métricas que importan al inversor.
Grupo de comparación
5
metros más cercanos por población + ingreso
Mejor en 2 de 3 métricas comparables
Raleigh es más comparable en tamaño a Salt Lake City, Richmond, Hartford, Providence. mejor en su clase en Migración neta (Net Migration), Permisos de construcción (Permit Pipeline).
La tabla clasifica cada métrica — las celdas verdes marcan el mejor valor, las color óxido el peor. Raleigh está resaltado como la fila focal.
| Metro | Pob | Ingr med | Valor de vivienda | P/I | Cap proxy | HPI 5a | Perm/1k | Migración | Desemp |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
★Raleigh | 1.42M | $96K | $381K | 3.97× | 3.6% | +56.9% | 12.81 | +0.38% | — |
Salt Lake City (Salt Lake City, UT) | 1.25M | $95K | $478K | 5.03× | 2.8% | +49.4% | 5.42 | -0.16% | — |
Richmond (Richmond, VA) | 1.32M | $84K | $326K | 3.86× | 4.0% | +56.0% | 7.58 | +0.27% | 3.3% |
Hartford (Hartford-East Hartford-Middletown, CT) | 1.22M | $93K | $309K | 3.33× | 4.7% | +61.5% | — | — | — |
Providence (Providence-Warwick, RI-MA) | 1.67M | $86K | $386K | 4.51× | 5.2% | +61.0% | 1.55 | -0.02% | 4.7% |
Milwaukee (Milwaukee-Waukesha, WI) | 1.57M | $76K | $284K | 3.71× | 3.7% | +55.3% | 2.01 | -0.14% | — |
Cómo leer esta comparación
Los metros comparables se eligen por población + ingreso medio del hogar — los cinco más cercanos a nivel nacional — para una comparación justa en tamaño y clase económica.
- 01Verde = mejor de la columna. La celda con el valor más favorable para esa métrica, considerando si mayor o menor es mejor.
- 02Óxido = peor de la columna. La celda con el valor menos favorable. Junto con los marcadores verdes, es tu visión rápida de dónde gana y dónde pierde tu metro.
- 03Cap proxy es el lente de rendimiento. Cap rate proxy = (FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda. Un filtro de rendimiento de primera pasada, no un número de suscripción — pero pone al grupo comparable en una escala única.
De dónde viene la gente
IRS Estadísticas de Ingresos — Año Fiscal 2022. Excluye movimientos intra-metro suburbanos.
Migración neta
+5,388
declaraciones · IRS SOI · AF 2022
+0.38% de la población del metro
5,068 del origen principal
Raleigh absorbió +5.388 declaraciones netas del IRS — +0,38% de la población. Migración fuerte anclada por empleo tecnológico en el Research Triangle Park, North Carolina State y las universidades. El metro sigue atrayendo trabajadores de altos ingresos a pesar de que el ciclo se desacelera.
Los datos del IRS tienen un rezago de ~2 años (los hogares declaran impuestos el año después de mudarse), pero es la única fuente nacional de migración condado a condado basada en registros administrativos, no encuestas. La tabla muestra los principales condados de origen.
Principales condados de origen — de dónde vienen los nuevos residentes
| Condado de origen | Declaraciones fiscales |
|---|---|
| Condado de Wake (Wake County), NC | 5,068 |
| Condado de Durham (Durham County), NC | 3,841 |
| Condado de Johnston (Johnston County), NC | 1,954 |
| Condado de Mecklenburg (Mecklenburg County), NC | 1,019 |
| Condado de Harnett (Harnett County), NC | 939 |
| Condado de Guilford (Guilford County), NC | 813 |
Quién vive en Raleigh
Oficina del Censo · Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años · 2019–2023.
Quién vive aquí
- Edad mediana
- 37.5
- Ocupación del propietario
- 67.0%
- Licenciatura+
- 50.2%
Raleigh relativamente joven metro del Medio Oeste: Edad mediana 37.5, 67.0% ocupación del propietario 50.2% con licenciatura o superior. Estable, educado y mayormente impulsado por propietarios.
El detalle: 45.2% de los hogares inquilinos están sobrecargados por renta (pagando 30%+ de su ingreso en renta) — suficientemente alto para señalar una restricción en el crecimiento de rentas aunque la relación renta/ingreso general se vea cómoda.
- Ingreso medio del hogar
- $96,066
- Edad mediana
- 37.5
- Licenciatura o superior
- 50.2%
- Tasa de ocupación del propietario
- 67.0%
- Tasa de vacancia
- 7.6%
- Sobrecargados por renta (30%+)
- 45.2%
Fuentes de datos
| Métrica | Fuente | Tipo | Período |
|---|---|---|---|
| Precios de vivienda | FHFA — Índice de Precios de Vivienda | Índice | Q4 2025 |
| Rentas de mercado justo | HUD — Rentas de Mercado Justo | Administrativo | FY 2026 |
| Tasa de desempleo | BLS — Estadísticas Locales de Desempleo | Encuesta | Dec 2025 |
| Empleo no agrícola | BLS — Estadísticas de Empleo Actual | Encuesta | Dec 2025 |
| Permisos de construcción | Censo — Encuesta de Permisos de Construcción | Encuesta | Mar 2026 TTM |
| Flujos migratorios | IRS — Estadísticas de Ingresos, Datos de Migración | Administrativo | Tax Year 2022 |
| Demografía | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
| Ingreso del hogar | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
Página actualizada: 9 de abril de 2026