Durham (Durham-Chapel Hill, NC)
**La potencia académica del Research Triangle — el % de licenciaturas más alto de la cola.** Durham-Chapel Hill creció **+61.4% en HPI a 5 años** con **YoY +2.96%** sostenido. **P/I 4.44 moderado, R/I 25.3% moderado, proxy de cap rate 3.71% ajustado**. MHV $359K. 5 condados. **Permisos 7.29/1k fuertes**. Migración −287 (−0.04% plana). **Desempleo 3.1% — segundo más bajo de la cola**. **Bachelors 52.3% — EL MÁS ALTO de la cola**. Anclado por **Duke University** (top-10), **UNC-Chapel Hill** (top-5 pública), **Research Triangle Park**, Duke Health System (~38K empleados), Chatham Park megadesarrollo.
Los números que más importan
Lo que un inversor revisa primero al evaluar un metro — relación precio/ingreso, renta vs ingreso, proxy de cap rate y hacia dónde se mueve el mercado. Cada métrica comparada con las medianas estatal y nacional.
moderado
Precio / Ingreso (Price-to-Income)
4.44×
La verificación más citada de si un mercado sigue siendo accesible. Debajo de 3× estás en un viento de cola de accesibilidad.
- vs Carolina del Norte (North Carolina)
- 3.36×
- vs EE.UU.
- 3.43×
Referencia
Valor medio de vivienda ACS ÷ ingreso medio del hogar
moderado
Renta / Ingreso (Rent-to-Income)
25.3%
Qué parte del ingreso de un hogar típico se destina a renta. Debajo de 30% los inquilinos pueden absorber aumentos modestos.
- vs Carolina del Norte (North Carolina)
- 25.2%
- vs EE.UU.
- 23.3%
Referencia
(HUD FMR 2BR × 12) ÷ ingreso medio del hogar
ajustado
Tasa de capitalización (Cap Rate) estimada
3.7%
Rendimiento aproximado asumiendo un ratio de gastos del 35%. No es un número para suscripción — es un filtro de si vale la pena modelar.
- vs Carolina del Norte (North Carolina)
- 4.4%
- vs EE.UU.
- 4.4%
Referencia
(FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda ACS
encogiéndose
Migración neta (Net Migration)
-0.04%
Señal prospectiva de demanda. La migración neta positiva impulsa el crecimiento de rentas y absorbe nueva oferta.
- vs Carolina del Norte (North Carolina)
- 0.20%
- vs EE.UU.
- 0.04%
Referencia
Migración neta IRS ÷ población
construcción creciendo
Permisos de construcción (Permit Pipeline)
7.29
permisos por 1,000 habitantes
Indicador de oferta futura. Arriba de ~5 significa que el metro construye significativamente relativo a su tamaño; debajo de 2 la oferta es escasa.
- vs Carolina del Norte (North Carolina)
- 7.51
- vs EE.UU.
- 3.49+3.80
Referencia
Permisos BPS del Censo TTM ÷ población × 1,000
saludable
Tasa de desempleo (Unemployment)
3.1%
Menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia.
- vs Carolina del Norte (North Carolina)
- 3.5%-0.4
- vs EE.UU.
- 3.9%-0.8
Referencia
BLS LAUS, último mes
Índice de secciones — haz clic en cualquier fila para navegar
Lo que dicen los datos sobre Durham
Durham-Chapel Hill, NC alberga 648,066 residentes en 5 condados. La tasa de capitalización (Cap Rate) proxy se ubica en 3.71% — ajustada — y la relación precio-ingreso es 4.44 moderada. El ingreso mediano del hogar es $81,017, el valor mediano de la vivienda es $359K. La tasa de desempleo es 3.1% — el segundo más bajo de la cola.
La historia estructural es la potencia académica del Research Triangle. Durham alberga el % de licenciaturas más alto de toda la cola T5 con 52.3%. Duke University (top-10 nacional), UNC-Chapel Hill (top-5 pública), Research Triangle Park (el parque de investigación original), el Duke University Health System (~38K empleados) y el megadesarrollo Chatham Park (7,000 acres) anclan el metro.
Según el Federal Housing Finance Agency HPI, Durham creció +61.4% en cinco años con YoY +2.96% — moderado sostenido. La migración neta del IRS es −287 declaraciones (−0.04%) — esencialmente plana.
¿Y el inversionista? Tres lecturas:
- Si cazas flujo de caja — Durham NO calcula. El cap proxy a 3.71% con MHV de $359K no funciona.
- Si juegas a la apreciación — Durham es el compuesto de ancla académica del Research Triangle. Compra y mantén para la década de la economía del conocimiento. Enfócate en Chatham County (Chatham Park megadesarrollo).
- Si ya posees aquí — mantén. El 52.3% de bachelors y el 3.1% de desempleo son el piso estructural.
Dónde están los precios y hacia dónde han ido
Índice de Precios de Vivienda FHFA — índice de ventas repetidas en el metro, comparado con el ingreso medio del hogar y referenciado contra el promedio de metros de Indiana y el promedio nacional.
Apreciación de precios a 5 años
+61.4%
FHFA HPI · Q1 2020 → Q4 2025
+3.0% Interanual
$359,400 valor medio de vivienda
Los precios de vivienda en Durham subieron 61.4% en los últimos 5 años según el índice FHFA de ventas repetidas — un ritmo de apreciación fuerte para un metro de este tamaño. El cambio de 1 año de 3.0% sugiere apreciación constante.
El gráfico muestra cómo se compara la curva de apreciación del metro contra el promedio estatal y el nacional. La brecha entre el metro y la línea nacional es la señal de "recuperación" o "rezago" — y la pendiente te dice si se está ampliando o cerrando.
Cómo leer este gráfico
- 01Durham creció **+61.4% en cinco años** — cuartil superior, superando al promedio nacional (+34.3%) por 27 puntos.
- 02**El YoY reciente es +2.96%** — moderado, sostenido. El Research Triangle ha evitado el enfriamiento del Sun Belt.
- 03Dentro de Carolina del Norte, Durham ocupa el tercio superior por HPI.
- 04Los metros de EE.UU. crecieron **+34.3%** en la misma ventana.
- 05La conclusión: Durham es la **potencia académica del Research Triangle** — Duke + UNC + RTP es el ancla, y el 52.3% de bachelors lo dice todo.
Dónde se ubica el nivel de valor — top 5 condados por valor de vivienda
| Condado | Valor medio de vivienda | Ingreso medio | Precio/ingreso | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| Condado de Orange (Orange County) | $428,500 | $88,553 | 4.84× | moderado |
| Condado de Chatham (Chatham County) | $397,800 | $88,534 | 4.49× | moderado |
| Condado de Durham (Durham County) | $351,700 | $79,501 | 4.42× | moderado |
| Condado de Granville (Granville County) | $235,700 | $70,975 | 3.32× | moderado |
| Condado de Person (Person County) | $192,800 | $64,927 | 2.97× | accesible |
Cómo leer el Índice de Precios de Vivienda FHFA
El HPI de FHFA es un índice de ventas repetidas — rastrea el cambio de precio de las mismas propiedades a lo largo del tiempo, suavizando construcciones nuevas y transacciones de lujo. Se construye con datos hipotecarios de las GSE (Fannie Mae, Freddie Mac).
- 01Método de ventas repetidas. Rastrea las mismas propiedades a lo largo del tiempo, por lo que las construcciones nuevas y las transacciones de lujo no distorsionan la tendencia.
- 02Fuente federal. Construido con datos hipotecarios de las GSE — sin error de encuesta MLS, sin licencia comercial requerida.
- 03Pendiente, no nivel. Observa la pendiente de la línea, no el valor absoluto del índice — una curva que se empina es una señal de compra más confiable que el nivel.
La escalera de rentas
Renta de Mercado Justo (Fair Market Rent) del HUD por cantidad de recámaras, comparada con el ingreso medio del hogar y referenciada contra el estado y EE.UU.
Renta típica de 2 recámaras
$1,711
/ mes · HUD FMR FY 2026
25.3% del ingreso medio
Una vivienda típica de 2 recámaras en le cuesta al hogar medio 25.3% de su ingreso — 2.1 puntos por encima de el promedio de EE.UU. (23.3%) justo en Carolina del Norte (North Carolina) (25.2%).
HUD considera "sobrecargado por renta" cualquier cifra superior al 30%. Este metro se mantiene cómodamente por debajo de esa línea, lo que significa que los inquilinos pueden absorber aumentos modestos — y los propietarios tienen margen para subir rentas sin expulsar inquilinos.
Renta de Mercado Justo — por cantidad de recámaras
| Recámaras | Mensual | Anual | % del ingreso medio | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| 1 Rec | $1,507 | $18.1K | 22.3% | cómodo |
| 2 Rec | $1,711 | $20.5K | 25.3% | moderado |
| 3 Rec | $2,117 | $25.4K | 31.4% | sobrecargado por renta |
Por qué importa la Renta de Mercado Justo del HUD
FMR es la estimación del percentil 40 de renta del HUD por tipo de recámara — actualizado cada año fiscal, basado en encuestas del Censo (no datos comerciales), y usado como tope para los pagos del voucher Sección 8. Tres cosas que los inversores deben saber:
- 01Referencia defendible. Fuente federal, sin licencia comercial necesaria para publicar o comparar.
- 02Tope de Sección 8. Una propiedad al nivel o por debajo del FMR es elegible para voucher — renta pagada por el gobierno al tope del FMR.
- 03Estimación conservadora. El percentil 40 significa que más de la mitad de las rentas reales del mercado son más altas.
Dirección del mercado laboral
Oficina de Estadísticas Laborales — LAUS (desempleo) + CES (empleo no agrícola), comparado con el promedio nacional.
Tasa de desempleo
3.1%
BLS LAUS · último mes
El mercado laboral de Durham es saludable, con un desempleo de 3.1% — 0.8 puntos por debajo de el promedio de metros de EE.UU. (3.9%).
Para un inversor, menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia. El gráfico de tendencia muestra cómo se ha movido el desempleo del metro en los últimos 30 meses.
Tasa de desempleo
3.1%
Empleos no agrícolas
—
Ingreso medio del hogar
$81,017
ACS 5 años
Cómo leer el mercado laboral
Dos series del BLS te dicen casi todo sobre el mercado laboral de un metro: LAUS (desempleo, actualizado mensualmente) y CES (nóminas no agrícolas, actualizado mensualmente). LAUS es la señal de ajuste; CES es la señal de tamaño y dirección.
- 01El desempleo es demanda de renta. Mercados laborales más ajustados significan salarios más altos y menor vacancia — los propietarios tienen poder de fijación de precios cuando los empleadores compiten por trabajadores.
- 02El cambio interanual es la señal de tendencia. Un cambio negativo en pp interanual significa que el mercado laboral se ajustó en el último año — generalmente un indicador adelantado del crecimiento de rentas.
- 03El crecimiento no agrícola es absorción de oferta. El crecimiento positivo de nóminas absorbe nueva oferta de vivienda y sostiene la trayectoria de rentas y precios.
Qué se está construyendo
Oficina del Censo, Encuesta de Permisos de Construcción — últimos 12 meses, desglosado por tipo de estructura, con el cambio interanual como señal direccional.
Total permisos TTM
4,724
Censo BPS · últimos 12 meses
+3.2% interanual
7.29 permisos por 1,000 habitantes
Durham obtuvo 4,724 permisos de construcción en los últimos 12 meses, una expansión modesta 3.2% interanual. Eso equivale a 7.29 permisos por 1,000 habitantes, frente al promedio de metros de EE.UU. de 3.49.
La mezcla unifamiliar vs multifamiliar importa: los permisos de 5+ unidades son irregulares (los desarrolladores solicitan proyectos completos), mientras que los unifamiliares son más constantes y confiables como señal de demanda.
Unifamiliar
3,154
últimos 12 meses
2–4 unidades
49
últimos 12 meses
5+ unidades
1,521
últimos 12 meses
Cómo leer la oferta de construcción
El Censo publica permisos de construcción cada mes a nivel de condado, por tipo de estructura. Los permisos unifamiliares son la señal constante — reflejan demanda continua. Los de 5+ unidades son irregulares — una aprobación de apartamentos puede disparar un mes.
- 01Permisos por 1,000 habitantes. El número de comparación ajustado por tamaño. Arriba de ~5 el metro construye significativamente; debajo de 2 la oferta es escasa.
- 02El cambio interanual es la dirección. El cambio interanual en permisos TTM te dice si los constructores están apostando más o retirándose. Observa este número para detectar cambios de tendencia.
- 03La mezcla importa para los cap rates. Alta construcción multifamiliar (5+ unidades) tiende a comprimir cap rates; las líneas dominadas por unifamiliares los preservan.
Los 5 condados, ordenados por población
Oficina del Censo (población, demografía ACS) + Encuesta de Permisos de Construcción.
Cómo leer este gráfico
- 01**El Condado de Durham lidera con 3,108 permisos TTM = 9.56 por 1,000** — Durham propio, Research Triangle Park. **66% de la tubería.**
- 02**El Condado de Chatham** (Pittsboro) — sede del **megadesarrollo Chatham Park** (7,000 acres). YoY +31.17%.
- 03**El Condado de Orange** (Chapel Hill, Hillsborough) — territorio UNC-Chapel Hill.
- 04Durham construye **7.29 permisos por 1,000 residentes** — muy por encima del nacional 3.49.
- 05**67% unifamiliar / 32% multifamiliar** — mezcla equilibrada reflejando la demanda de alquiler de Duke/UNC.
Cómo leer el mapa
- 01**El Condado de Durham (núcleo urbano) es el más denso con 9.56 por 1,000** — campus de Duke, Research Triangle Park.
- 02**El Condado de Chatham (suroeste, Pittsboro) con 6.58 por 1,000** — megadesarrollo Chatham Park.
- 03**El Condado de Orange (oeste, Chapel Hill) con 4.86 por 1,000** — UNC-Chapel Hill.
- 04**Los Condados de Granville y Person** son los condados dormitorio del norte.
- 05Durham + Chatham son los dos motores de crecimiento del metro.
| # | Condado | Población | Ingreso medio | Valor de vivienda | Permisos TTM | Interanual |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Condado de Durham (Durham County) | 325,101 | $79,501 | $351,700 | 3,108 | |
| 2 | Condado de Orange (Orange County) | 145,919 | $88,553 | $428,500 | 709 | +11.1% |
| 3 | Condado de Chatham (Chatham County) | 76,754 | $88,534 | $397,800 | 505 | +31.2% |
| 4 | Condado de Granville (Granville County) | 61,161 | $70,975 | $235,700 | 252 | |
| 5 | Condado de Person (Person County) | 39,131 | $64,927 | $192,800 | 150 | +41.5% |
Metros similares a nivel nacional
5 metros más cercanos a Durham por población e ingreso medio del hogar — comparación directa en las métricas que importan al inversor.
Grupo de comparación
5
metros más cercanos por población + ingreso
Durham es más comparable en tamaño a Madison, Palm Bay, Harrisburg, Siracusa (Syracuse).
La tabla clasifica cada métrica — las celdas verdes marcan el mejor valor, las color óxido el peor. Durham está resaltado como la fila focal.
| Metro | Pob | Ingr med | Valor de vivienda | P/I | Cap proxy | HPI 5a | Perm/1k | Migración | Desemp |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
★Durham | 0.65M | $81K | $359K | 4.44× | 3.7% | +61.4% | 7.29 | -0.04% | 3.1% |
Madison (Madison, WI) | 0.68M | $87K | $345K | 3.97× | 3.8% | +53.4% | 10.22 | -0.24% | 2.4% |
Palm Bay (Palm Bay-Melbourne-Titusville, FL) | 0.61M | $76K | $304K | 4.01× | 4.4% | +54.5% | 7.15 | +1.07% | 4.8% |
Harrisburg (Harrisburg-Carlisle, PA) | 0.59M | $79K | $239K | 3.02× | 4.9% | +52.9% | 2.17 | +0.08% | 3.2% |
Siracusa (Syracuse, NY) | 0.66M | $74K | $175K | 2.38× | 6.2% | +69.4% | 3.36 | -0.20% | 3.8% |
Des Moines (Des Moines-West Des Moines, IA) | 0.71M | $84K | $252K | 3.00× | 4.1% | +41.5% | 7.80 | +0.05% | 3.3% |
Cómo leer esta comparación
Los metros comparables se eligen por población + ingreso medio del hogar — los cinco más cercanos a nivel nacional — para una comparación justa en tamaño y clase económica.
- 01Verde = mejor de la columna. La celda con el valor más favorable para esa métrica, considerando si mayor o menor es mejor.
- 02Óxido = peor de la columna. La celda con el valor menos favorable. Junto con los marcadores verdes, es tu visión rápida de dónde gana y dónde pierde tu metro.
- 03Cap proxy es el lente de rendimiento. Cap rate proxy = (FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda. Un filtro de rendimiento de primera pasada, no un número de suscripción — pero pone al grupo comparable en una escala única.
De dónde viene la gente
IRS Estadísticas de Ingresos — Año Fiscal 2022. Excluye movimientos intra-metro suburbanos.
Migración neta
-287
declaraciones · IRS SOI · AF 2022
-0.04% de la población del metro
5,321 del origen principal
Durham absorbió −287 declaraciones netas del IRS — equivalente a −0.04% de la población, esencialmente plano. El ancla académica mantiene la población estable a pesar de los precios más altos.
Los datos del IRS tienen un rezago de ~2 años (los hogares declaran impuestos el año después de mudarse), pero es la única fuente nacional de migración condado a condado basada en registros administrativos, no encuestas. La tabla muestra los principales condados de origen.
Principales condados de origen — de dónde vienen los nuevos residentes
| Condado de origen | Declaraciones fiscales |
|---|---|
| Condado de Wake (Wake County), NC | 5,321 |
| Condado de Durham (Durham County), NC | 2,148 |
| Condado de Orange (Orange County), NC | 1,593 |
| Condado de Alamance (Alamance County), NC | 725 |
| Condado de Guilford (Guilford County), NC | 505 |
| Condado de Mecklenburg (Mecklenburg County), NC | 422 |
Quién vive en Durham
Oficina del Censo · Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años · 2019–2023.
Quién vive aquí
- Edad mediana
- 37.6
- Ocupación del propietario
- 61.9%
- Licenciatura+
- 52.3%
Durham relativamente joven metro del Medio Oeste: Edad mediana 37.6, 61.9% ocupación del propietario 52.3% con licenciatura o superior. Estable, educado y mayormente impulsado por propietarios.
El detalle: 45.9% de los hogares inquilinos están sobrecargados por renta (pagando 30%+ de su ingreso en renta) — suficientemente alto para señalar una restricción en el crecimiento de rentas aunque la relación renta/ingreso general se vea cómoda.
- Ingreso medio del hogar
- $81,017
- Edad mediana
- 37.6
- Licenciatura o superior
- 52.3%
- Tasa de ocupación del propietario
- 61.9%
- Tasa de vacancia
- 8.1%
- Sobrecargados por renta (30%+)
- 45.9%
Fuentes de datos
| Métrica | Fuente | Tipo | Período |
|---|---|---|---|
| Precios de vivienda | FHFA — Índice de Precios de Vivienda | Índice | Q4 2025 |
| Rentas de mercado justo | HUD — Rentas de Mercado Justo | Administrativo | FY 2026 |
| Tasa de desempleo | BLS — Estadísticas Locales de Desempleo | Encuesta | Jan 2026 |
| Empleo no agrícola | BLS — Estadísticas de Empleo Actual | Encuesta | Jan 2026 |
| Permisos de construcción | Censo — Encuesta de Permisos de Construcción | Encuesta | Mar 2026 TTM |
| Flujos migratorios | IRS — Estadísticas de Ingresos, Datos de Migración | Administrativo | Tax Year 2022 |
| Demografía | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
| Ingreso del hogar | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
Página actualizada: 10 de abril de 2026