Siracusa (Syracuse, NY)
**La megafábrica de Micron ya está en marcha — y el mercado ya la descuenta.** Syracuse acumula un HPI de **+69,4% en 5 años** con un **interanual de +8,01% — EL MÁS ALTO DE TODA LA COLA T5**. **P/I 2,38 asequible, R/I 22,7% cómodo, proxy de cap rate 6,19% SÓLIDO — EL ÚNICO "SÓLIDO" EN LA COLA**. Valor medio $175K. 3 condados (Onondaga 473K, Oswego 118K, Madison 68K). Anclado por la **fábrica de semiconductores de $100.000 millones de Micron Technology** (CHIPS Act, en construcción en Clay — la mayor inversión privada en la historia del estado de Nueva York), Syracuse University, SUNY Upstate Medical, Lockheed Martin Syracuse.
Los números que más importan
Lo que un inversor revisa primero al evaluar un metro — relación precio/ingreso, renta vs ingreso, proxy de cap rate y hacia dónde se mueve el mercado. Cada métrica comparada con las medianas estatal y nacional.
asequible
Precio / Ingreso (Price-to-Income)
2.38×
La verificación más citada de si un mercado sigue siendo accesible. Debajo de 3× estás en un viento de cola de accesibilidad.
- vs Nueva York (New York)
- 2.85×-0.47
- vs EE.UU.
- 3.43×-1.05
Referencia
Valor medio de vivienda ACS ÷ ingreso medio del hogar
cómodo
Renta / Ingreso (Rent-to-Income)
22.7%
Qué parte del ingreso de un hogar típico se destina a renta. Debajo de 30% los inquilinos pueden absorber aumentos modestos.
- vs Nueva York (New York)
- 24.0%-1.3
- vs EE.UU.
- 23.3%-0.6
Referencia
(HUD FMR 2BR × 12) ÷ ingreso medio del hogar
sólido
Tasa de capitalización (Cap Rate) estimada
6.2%
Rendimiento aproximado asumiendo un ratio de gastos del 35%. No es un número para suscripción — es un filtro de si vale la pena modelar.
- vs Nueva York (New York)
- 5.3%+0.9
- vs EE.UU.
- 4.4%+1.8
Referencia
(FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda ACS
decreciente
Migración neta (Net Migration)
-0.20%
Señal prospectiva de demanda. La migración neta positiva impulsa el crecimiento de rentas y absorbe nueva oferta.
- vs Nueva York (New York)
- -0.12%
- vs EE.UU.
- 0.04%
Referencia
Migración neta IRS ÷ población
construcción acelerando
Permisos de construcción (Permit Pipeline)
3.36
permisos por 1,000 habitantes
Indicador de oferta futura. Arriba de ~5 significa que el metro construye significativamente relativo a su tamaño; debajo de 2 la oferta es escasa.
- vs Nueva York (New York)
- 2.20+1.16
- vs EE.UU.
- 3.49
Referencia
Permisos BPS del Censo TTM ÷ población × 1,000
saludable
Tasa de desempleo (Unemployment)
3.8%
Menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia.
- vs Nueva York (New York)
- 4.0%-0.2
- vs EE.UU.
- 4.0%-0.2
Referencia
BLS LAUS, último mes
Índice de secciones — haz clic en cualquier fila para navegar
Lo que dicen los datos sobre Siracusa
Syracuse, NY alberga 658.694 habitantes en 3 condados — Onondaga, Oswego y Madison. El metro emitió 2.213 permisos de construcción en los últimos doce meses según la Encuesta de Permisos del Censo — 3,36 por cada 1.000 habitantes, cerca del ritmo nacional. El proxy de cap rate es 6,19% — SÓLIDO, el ÚNICO metro de toda la cola T5 con cap rate "sólido". La relación precio-ingreso es 2,38 asequible — uno de los más baratos. El ingreso medio familiar es $73.558, el valor medio de vivienda $175K, y la tasa de desempleo del BLS LAUS es 3,8% — saludable.
Pero el número titular es el HPI: +69,4% en cinco años y interanual +8,01% — EL HPI INTERANUAL MÁS ALTO DE CUALQUIER METRO EN TODA LA COLA T5. Más alto que Allentown (+7,14%), Dayton (+6,98%), Akron (+5,23%) o cualquier metro del Sun Belt. Según la Federal Housing Finance Agency HPI, Syracuse se aprecia más rápido que cualquier otro metro construido.
La historia estructural es la megafábrica de Micron. Micron Technology construye una planta de semiconductores de $100.000 millones en White Pine Commerce Park en Clay (condado de Onondaga), a 15 minutos al norte del centro de Syracuse. Es la mayor inversión del CHIPS Act en el país y la mayor inversión privada en la historia del estado de Nueva York. Se esperan ~9.000 empleos directos de Micron y ~40.000 empleos de proveedores y construcción durante la próxima década. El mercado ya lo descuenta — ese +8,01% interanual es la señal Micron.
La distribución por condados:
- Condado de Onondaga (472.637 habitantes, 1.955 permisos TTM = 4,14 por 1.000) — Syracuse propiamente, Clay (sitio de la fábrica de Micron), Cicero, DeWitt, Camillus, Manlius, Skaneateles, Liverpool, North Syracuse. 88% del pipeline del metro. Interanual +300,61%.
- Condado de Oswego (118.037 habitantes, 141 permisos = 1,19 por 1.000) — Oswego, Fulton, Pulaski. El condado del lago Ontario. Interanual −8,44%.
- Condado de Madison (68.020 habitantes, 117 permisos = 1,72 por 1.000) — Oneida, Cazenovia, Hamilton (Colgate University), Chittenango, Morrisville. Interanual −9,3%.
La construcción es 30% unifamiliar / 70% multifamiliar (658 UF / 29 multi-2-4 / 1.526 multi-5+) — proporción multifamiliar extrema, impulsada por la anticipación de demanda de vivienda de Micron. El interanual de permisos es +264,5% — la mayor aceleración en la cola.
Lo que está cambiando: la migración neta del IRS fue −1.326 declaraciones (−0,20% — decreciente). Pero los datos del IRS son del Año Fiscal 2022 — antes de que el anuncio de Micron activara completamente la bomba de migración entrante. El próximo período contará una historia muy diferente. Propietarios 68,3%, vacancia 9,9%, universitarios 34,2%, edad mediana 39,9.
¿Entonces qué hace un inversor?
- Si vas tras flujo de caja — Syracuse es la mejor configuración de flujo de caja de toda la cola. El proxy de cap rate de 6,19% sólido con un valor medio de $175K y una renta justa de mercado de $1.392 es el único metro donde el proxy supera el umbral "sólido". Y Micron traerá más de 9.000 empleos directos que necesitan vivienda.
- Si apuestas a la apreciación — Syracuse es el cohete de apreciación de la fábrica de Micron. El +8,01% interanual ya es el más rápido de la cola y la construcción de la fábrica ni siquiera ha alcanzado su pico. Compra y mantén para la década de Micron. Enfócate en Clay (sitio de la fábrica), Cicero (adyacente) y el corredor Liverpool/North Syracuse.
- Si ya tienes propiedad aquí — añade agresivamente. Esta es la combinación más fuerte de números en la cola: HPI interanual más alto + único cap rate sólido + punto de entrada más barato + mega-ancla del CHIPS Act. La inversión de Micron cambia la trayectoria estructural del centro de Nueva York por 30 años.
Dónde están los precios y hacia dónde han ido
Índice de Precios de Vivienda FHFA — índice de ventas repetidas en el metro, comparado con el ingreso medio del hogar y referenciado contra el promedio de metros de Indiana y el promedio nacional.
Apreciación de precios a 5 años
+69.4%
FHFA HPI · Q1 2020 → Q4 2025
+8.0% Interanual
$175,300 valor medio de vivienda
Los precios de vivienda en Siracusa subieron 69.4% en los últimos 5 años según el índice FHFA de ventas repetidas — un ritmo de apreciación fuerte para un metro de este tamaño. El cambio de 1 año de 8.0% sigue siendo elevado.
El gráfico muestra cómo se compara la curva de apreciación del metro contra el promedio estatal y el nacional. La brecha entre el metro y la línea nacional es la señal de "recuperación" o "rezago" — y la pendiente te dice si se está ampliando o cerrando.
Cómo leer este gráfico
- 01Syracuse creció **+69,4% en cinco años** — uno de los mayores compuestos de la cola, casi empatado con Charleston (+69,1%) y solo por detrás de Knoxville (+77,4%).
- 02**El interanual reciente es +8,01% — EL HPI INTERANUAL MÁS ALTO DE CUALQUIER METRO EN TODA LA COLA T5.** Más alto que Allentown (+7,14%), Dayton (+6,98%), Akron (+5,23%) o cualquier metro del Sun Belt. El anuncio de la megafábrica de Micron ya se está descontando.
- 03Dentro de Nueva York, Syracuse se ubica en el cuartil superior por HPI — muy por delante de los suburbios estancados del área metropolitana de NYC.
- 04Los metros de EE.UU. crecieron **+34,3%** en la misma ventana. Syracuse los superó por 35 puntos — la mayor brecha en la cola.
- 05La conclusión: Syracuse es el **cohete de apreciación impulsado por la fábrica de Micron** — la planta de semiconductores de $100.000 millones en Clay es la mayor inversión privada en la historia de Nueva York.
Dónde se ubica el nivel de valor — top 3 condados por valor de vivienda
| Condado | Valor medio de vivienda | Ingreso medio | Precio/ingreso | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| Condado de Onondaga (Onondaga County) | $185,300 | $74,740 | 2.48× | accesible |
| Condado de Madison (Madison County) | $176,800 | $73,141 | 2.42× | accesible |
| Condado de Oswego (Oswego County) | $139,600 | $68,461 | 2.04× | accesible |
Cómo leer el Índice de Precios de Vivienda FHFA
El HPI de FHFA es un índice de ventas repetidas — rastrea el cambio de precio de las mismas propiedades a lo largo del tiempo, suavizando construcciones nuevas y transacciones de lujo. Se construye con datos hipotecarios de las GSE (Fannie Mae, Freddie Mac).
- 01Método de ventas repetidas. Rastrea las mismas propiedades a lo largo del tiempo, por lo que las construcciones nuevas y las transacciones de lujo no distorsionan la tendencia.
- 02Fuente federal. Construido con datos hipotecarios de las GSE — sin error de encuesta MLS, sin licencia comercial requerida.
- 03Pendiente, no nivel. Observa la pendiente de la línea, no el valor absoluto del índice — una curva que se empina es una señal de compra más confiable que el nivel.
La escalera de rentas
Renta de Mercado Justo (Fair Market Rent) del HUD por cantidad de recámaras, comparada con el ingreso medio del hogar y referenciada contra el estado y EE.UU.
Renta típica de 2 recámaras
$1,392
/ mes · HUD FMR FY 2026
22.7% del ingreso medio
Una vivienda típica de 2 recámaras en le cuesta al hogar medio 22.7% de su ingreso — 0.6 puntos por debajo de el promedio de EE.UU. (23.3%) 1.3 puntos por debajo de Nueva York (New York) (24.0%).
HUD considera "sobrecargado por renta" cualquier cifra superior al 30%. Este metro se mantiene cómodamente por debajo de esa línea, lo que significa que los inquilinos pueden absorber aumentos modestos — y los propietarios tienen margen para subir rentas sin expulsar inquilinos.
Renta de Mercado Justo — por cantidad de recámaras
| Recámaras | Mensual | Anual | % del ingreso medio | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| 1 Rec | $1,123 | $13.5K | 18.3% | cómodo |
| 2 Rec | $1,392 | $16.7K | 22.7% | cómodo |
| 3 Rec | $1,691 | $20.3K | 27.6% | moderado |
Por qué importa la Renta de Mercado Justo del HUD
FMR es la estimación del percentil 40 de renta del HUD por tipo de recámara — actualizado cada año fiscal, basado en encuestas del Censo (no datos comerciales), y usado como tope para los pagos del voucher Sección 8. Tres cosas que los inversores deben saber:
- 01Referencia defendible. Fuente federal, sin licencia comercial necesaria para publicar o comparar.
- 02Tope de Sección 8. Una propiedad al nivel o por debajo del FMR es elegible para voucher — renta pagada por el gobierno al tope del FMR.
- 03Estimación conservadora. El percentil 40 significa que más de la mitad de las rentas reales del mercado son más altas.
Dirección del mercado laboral
Oficina de Estadísticas Laborales — LAUS (desempleo) + CES (empleo no agrícola), comparado con el promedio nacional.
Tasa de desempleo
3.8%
BLS LAUS · último mes
El mercado laboral de Siracusa es saludable, con un desempleo de 3.8% — 0.2 puntos por debajo de el promedio de metros de EE.UU. (4.0%).
Para un inversor, menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia. El gráfico de tendencia muestra cómo se ha movido el desempleo del metro en los últimos 30 meses.
Tasa de desempleo
3.8%
Empleos no agrícolas
—
Ingreso medio del hogar
$73,558
ACS 5 años
Cómo leer el mercado laboral
Dos series del BLS te dicen casi todo sobre el mercado laboral de un metro: LAUS (desempleo, actualizado mensualmente) y CES (nóminas no agrícolas, actualizado mensualmente). LAUS es la señal de ajuste; CES es la señal de tamaño y dirección.
- 01El desempleo es demanda de renta. Mercados laborales más ajustados significan salarios más altos y menor vacancia — los propietarios tienen poder de fijación de precios cuando los empleadores compiten por trabajadores.
- 02El cambio interanual es la señal de tendencia. Un cambio negativo en pp interanual significa que el mercado laboral se ajustó en el último año — generalmente un indicador adelantado del crecimiento de rentas.
- 03El crecimiento no agrícola es absorción de oferta. El crecimiento positivo de nóminas absorbe nueva oferta de vivienda y sostiene la trayectoria de rentas y precios.
Qué se está construyendo
Oficina del Censo, Encuesta de Permisos de Construcción — últimos 12 meses, desglosado por tipo de estructura, con el cambio interanual como señal direccional.
Total permisos TTM
2,213
Censo BPS · últimos 12 meses
+264.5% interanual
3.36 permisos por 1,000 habitantes
Siracusa obtuvo 2,213 permisos de construcción en los últimos 12 meses, un salto significativo 264.5% interanual. Eso equivale a 3.36 permisos por 1,000 habitantes, frente al promedio de metros de EE.UU. de 3.49.
La mezcla unifamiliar vs multifamiliar importa: los permisos de 5+ unidades son irregulares (los desarrolladores solicitan proyectos completos), mientras que los unifamiliares son más constantes y confiables como señal de demanda.
Unifamiliar
658
últimos 12 meses
2–4 unidades
29
últimos 12 meses
5+ unidades
1,526
últimos 12 meses
Cómo leer la oferta de construcción
El Censo publica permisos de construcción cada mes a nivel de condado, por tipo de estructura. Los permisos unifamiliares son la señal constante — reflejan demanda continua. Los de 5+ unidades son irregulares — una aprobación de apartamentos puede disparar un mes.
- 01Permisos por 1,000 habitantes. El número de comparación ajustado por tamaño. Arriba de ~5 el metro construye significativamente; debajo de 2 la oferta es escasa.
- 02El cambio interanual es la dirección. El cambio interanual en permisos TTM te dice si los constructores están apostando más o retirándose. Observa este número para detectar cambios de tendencia.
- 03La mezcla importa para los cap rates. Alta construcción multifamiliar (5+ unidades) tiende a comprimir cap rates; las líneas dominadas por unifamiliares los preservan.
Los 3 condados, ordenados por población
Oficina del Censo (población, demografía ACS) + Encuesta de Permisos de Construcción.
Cómo leer este gráfico
- 01**El condado de Onondaga lidera con 1.955 permisos TTM = 4,14 por 1.000** — Syracuse propiamente, Clay (el sitio de la fábrica de Micron), Cicero, DeWitt, Camillus, Manlius, Skaneateles, Liverpool, North Syracuse. **88% del pipeline del metro.** Interanual **+300,61%** — impulsado por proyectos de apartamentos multi-5+ adyacentes a Micron.
- 02**Condado de Oswego** (Oswego, Fulton, Pulaski) emitió **141 permisos = 1,19 por 1.000** — el condado del lago Ontario. Interanual −8,44%.
- 03**Condado de Madison** (Oneida, Cazenovia, Hamilton, Chittenango) emitió **117 permisos = 1,72 por 1.000** — sede de Colgate University. Interanual −9,3%.
- 04Syracuse corre a **3,36 permisos por 1.000 habitantes** — cerca del nacional 3,49. **Interanual +264,5%** extremo (sobre una base pequeña).
- 05**30% unifamiliar / 70% multifamiliar** (658 UF / 29 multi-2-4 / 1.526 multi-5+) — proporción multifamiliar extrema, impulsada por la anticipación de demanda de vivienda de Micron.
Cómo leer el mapa
- 01**El condado de Onondaga (el núcleo urbano) es el más denso con 4,14 por 1.000** — Syracuse propiamente, **Clay** (el sitio de la megafábrica de Micron Technology), Cicero, DeWitt, Camillus, Manlius, Skaneateles, Liverpool.
- 02**Condado de Madison (este, Oneida/Cazenovia) a 1,72 por 1.000** — territorio de Colgate University.
- 03**Condado de Oswego (norte, lago Ontario) a 1,19 por 1.000** — el más lento, anclado por SUNY Oswego y la central nuclear de Oswego.
- 04**El patrón es concentrado** — Onondaga concentra el 88% del pipeline y el pico multi-5+ en Onondaga es la señal de demanda de Micron.
- 05**La planta de semiconductores de $100.000 millones de Micron Technology** se construye en White Pine Commerce Park en Clay (condado de Onondaga), a 15 minutos al norte del centro de Syracuse. Creará ~9.000 empleos directos de Micron + ~40.000 proveedores y construcción en la próxima década.
| # | Condado | Población | Ingreso medio | Valor de vivienda | Permisos TTM | Interanual |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Condado de Onondaga (Onondaga County) | 472,637 | $74,740 | $185,300 | 1,955 | +300.6% |
| 2 | Condado de Oswego (Oswego County) | 118,037 | $68,461 | $139,600 | 141 | |
| 3 | Condado de Madison (Madison County) | 68,020 | $73,141 | $176,800 | 117 |
Metros similares a nivel nacional
5 metros más cercanos a Siracusa por población e ingreso medio del hogar — comparación directa en las métricas que importan al inversor.
Grupo de comparación
5
metros más cercanos por población + ingreso
Mejor en 2 de 4 métricas comparables
Siracusa es más comparable en tamaño a Springfield, Wichita, Akron, Palm Bay. mejor en su clase en Tasa de capitalización (Cap Rate) estimada, Precio / Ingreso (Price-to-Income), y rezagado en Migración neta (Net Migration).
La tabla clasifica cada métrica — las celdas verdes marcan el mejor valor, las color óxido el peor. Siracusa está resaltado como la fila focal.
| Metro | Pob | Ingr med | Valor de vivienda | P/I | Cap proxy | HPI 5a | Perm/1k | Migración | Desemp |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
★Siracusa (Syracuse) | 0.66M | $74K | $175K | 2.38× | 6.2% | +69.4% | 3.36 | -0.20% | 3.8% |
Springfield (Springfield, MA) | 0.69M | $71K | $276K | 3.92× | 4.9% | +51.8% | 1.10 | -0.15% | 5.7% |
Wichita (Wichita, KS) | 0.65M | $69K | $188K | 2.73× | 4.6% | +49.6% | 4.67 | +0.01% | 3.7% |
Akron (Akron, OH) | 0.70M | $71K | $199K | 2.79× | 5.0% | +53.2% | 1.16 | -0.02% | 4.3% |
Palm Bay (Palm Bay-Melbourne-Titusville, FL) | 0.61M | $76K | $304K | 4.01× | 4.4% | +54.5% | 7.15 | +1.07% | 4.8% |
Deltona (Deltona-Daytona Beach-Ormond Beach, FL) | 0.68M | $68K | $287K | 4.25× | 4.9% | +52.0% | 8.03 | +1.20% | 5.3% |
Cómo leer esta comparación
Los metros comparables se eligen por población + ingreso medio del hogar — los cinco más cercanos a nivel nacional — para una comparación justa en tamaño y clase económica.
- 01Verde = mejor de la columna. La celda con el valor más favorable para esa métrica, considerando si mayor o menor es mejor.
- 02Óxido = peor de la columna. La celda con el valor menos favorable. Junto con los marcadores verdes, es tu visión rápida de dónde gana y dónde pierde tu metro.
- 03Cap proxy es el lente de rendimiento. Cap rate proxy = (FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda. Un filtro de rendimiento de primera pasada, no un número de suscripción — pero pone al grupo comparable en una escala única.
De dónde viene la gente
IRS Estadísticas de Ingresos — Año Fiscal 2022. Excluye movimientos intra-metro suburbanos.
Migración neta
-1,326
declaraciones · IRS SOI · AF 2022
-0.20% de la población del metro
1,381 del origen principal
Syracuse perdió −1.326 declaraciones en migración neta del IRS (−0,20% de la población) — una salida modesta, pero los datos son del Año Fiscal 2022, antes de que el anuncio de Micron activara la oleada de llegadas. El próximo período fiscal contará una historia muy diferente.
Los datos del IRS tienen un rezago de ~2 años (los hogares declaran impuestos el año después de mudarse), pero es la única fuente nacional de migración condado a condado basada en registros administrativos, no encuestas. La tabla muestra los principales condados de origen.
Principales condados de origen — de dónde vienen los nuevos residentes
| Condado de origen | Declaraciones fiscales |
|---|---|
| Condado de Onondaga (Onondaga County), NY | 1,381 |
| Condado de Oswego (Oswego County), NY | 822 |
| Condado de Oneida (Oneida County), NY | 795 |
| Condado de Madison (Madison County), NY | 451 |
| Condado de Cayuga (Cayuga County), NY | 442 |
| Condado de Monroe (Monroe County), NY | 277 |
Quién vive en Siracusa
Oficina del Censo · Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años · 2019–2023.
Quién vive aquí
- Edad mediana
- 39.9
- Ocupación del propietario
- 68.3%
- Licenciatura+
- 34.2%
Siracusa relativamente joven metro del Medio Oeste: Edad mediana 39.9, 68.3% ocupación del propietario 34.2% con licenciatura o superior. Estable, educado y mayormente impulsado por propietarios.
El detalle: 46.0% de los hogares inquilinos están sobrecargados por renta (pagando 30%+ de su ingreso en renta) — suficientemente alto para señalar una restricción en el crecimiento de rentas aunque la relación renta/ingreso general se vea cómoda.
- Ingreso medio del hogar
- $73,558
- Edad mediana
- 39.9
- Licenciatura o superior
- 34.2%
- Tasa de ocupación del propietario
- 68.3%
- Tasa de vacancia
- 9.9%
- Sobrecargados por renta (30%+)
- 46.0%
Fuentes de datos
| Métrica | Fuente | Tipo | Período |
|---|---|---|---|
| Precios de vivienda | FHFA — Índice de Precios de Vivienda | Índice | Q4 2025 |
| Rentas de mercado justo | HUD — Rentas de Mercado Justo | Administrativo | FY 2026 |
| Tasa de desempleo | BLS — Estadísticas Locales de Desempleo | Encuesta | Jan 2026 |
| Empleo no agrícola | BLS — Estadísticas de Empleo Actual | Encuesta | Jan 2026 |
| Permisos de construcción | Censo — Encuesta de Permisos de Construcción | Encuesta | Mar 2026 TTM |
| Flujos migratorios | IRS — Estadísticas de Ingresos, Datos de Migración | Administrativo | Tax Year 2022 |
| Demografía | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
| Ingreso del hogar | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
Página actualizada: 10 de abril de 2026