Glens Falls (Glens Falls, NY)
Los números que más importan
Lo que un inversor revisa primero al evaluar un metro — relación precio/ingreso, renta vs ingreso, proxy de cap rate y hacia dónde se mueve el mercado. Cada métrica comparada con las medianas estatal y nacional.
affordable
Precio / Ingreso (Price-to-Income)
2.92×
La verificación más citada de si un mercado sigue siendo accesible. Debajo de 3× estás en un viento de cola de accesibilidad.
- vs Nueva York (New York)
- 2.92×=
- vs EE.UU.
- 3.43×-0.51
Referencia
Valor medio de vivienda ACS ÷ ingreso medio del hogar
comfortable
Renta / Ingreso (Rent-to-Income)
21.6%
Qué parte del ingreso de un hogar típico se destina a renta. Debajo de 30% los inquilinos pueden absorber aumentos modestos.
- vs Nueva York (New York)
- 23.7%-2.1
- vs EE.UU.
- 23.3%-1.7
Referencia
(HUD FMR 2BR × 12) ÷ ingreso medio del hogar
deal-by-deal
Tasa de capitalización (Cap Rate) estimada
4.81%
Rendimiento aproximado asumiendo un ratio de gastos del 35%. No es un número para suscripción — es un filtro de si vale la pena modelar.
- vs Nueva York (New York)
- 5.04%
- vs EE.UU.
- 4.35%+0.46
Referencia
(FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda ACS
steady
Migración neta (Net Migration)
+0.10%
Señal prospectiva de demanda. La migración neta positiva impulsa el crecimiento de rentas y absorbe nueva oferta.
- vs Nueva York (New York)
- -0.11%+0.21
- vs EE.UU.
- 0.03%+0.07
Referencia
Migración neta IRS ÷ población
normal
Permisos de construcción (Permit Pipeline)
2.95
permisos por 1,000 habitantes
Indicador de oferta futura. Arriba de ~5 significa que el metro construye significativamente relativo a su tamaño; debajo de 2 la oferta es escasa.
- vs Nueva York (New York)
- 2.37+0.58
- vs EE.UU.
- 3.52
Referencia
Permisos BPS del Censo TTM ÷ población × 1,000
healthy
Tasa de desempleo (Unemployment)
3.9%
Menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia.
- vs Nueva York (New York)
- 3.9%
- vs EE.UU.
- 3.9%=
Referencia
BLS LAUS, último mes
Dónde están los precios y hacia dónde han ido
Apreciación de precios a 5 años
+53.8%
homeValues.yearOverYear
+11.2%
Valor medio de vivienda
$218,600
La escalera de rentas
| Recámaras | Mensual | Anual | % del ingreso medio |
|---|---|---|---|
| 1 BR | $1,066 | $12,792 | 17.1% |
| 2 BR | $1,348 | $16,176 | 21.6% |
| 3 BR | $1,742 | $20,904 | 27.9% |
Dirección del mercado laboral
Tasa de desempleo (Unemployment)
3.9%
Ingreso medio del hogar
$74,953
Qué se está construyendo
Total TTM
375
+49.9% YoY
Single-family
287
2–4 unit
32
5+ unit
56
Los 2 condados, ordenados por población
| Condado | Población | Valor de vivienda | Ingreso medio | Permisos TTM | Interanual |
|---|---|---|---|---|---|
| Condado de Warren (Warren County) | 65,684 | $247,600 | $78,239 | 287 | +66.9% |
| Condado de Washington (Washington County) | 61,310 | $185,000 | $72,342 | 88 | -5.4% |
Metros similares a nivel nacional
| Metro | Pob | Ingr med | P/I | Cap proxy | HPI 5a | Perm/1k | Desemp |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ★Glens Falls | 126,994 | $74,953 | 2.92× | 4.81% | +53.8% | 2.95 | 3.9% |
| Albany (Albany-Lebanon, OR) | 128,598 | $73,396 | — | — | +46.2% | — | 5.3% |
| Pittsfield (Pittsfield, MA) | 128,763 | $72,565 | — | — | +57.0% | — | 4.9% |
| Ames (Ames, IA) | 125,273 | $71,090 | — | — | +43.9% | — | 2.4% |
| Staunton (Staunton, VA) | 125,355 | $70,949 | — | — | +55.3% | — | 2.9% |
| Wenatchee (Wenatchee, WA) | 122,265 | $79,007 | — | — | +46.9% | — | 5.6% |
De dónde viene la gente
Migración neta (Net Migration)
+125
+0.10% of population
| Condado de origen | Declaraciones fiscales |
|---|---|
| Saratoga County, NY | 900 |
| Warren County, NY | 384 |
| Washington County, NY | 334 |
| Rensselaer County, NY | 117 |
| Albany County, NY | 96 |
| Rutland County, VT | 89 |
Quién vive en Glens Falls
- Edad mediana
- 46
- Licenciatura+
- 28.2%
- Ocupación del propietario
- 73.7%
- Tasa de vacancia
- 21.6%
- Sobrecargados por renta (30%+)
- 44.3%
- Ingreso medio del hogar
- $74,953
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