Albany (Albany-Schenectady-Troy, NY)
El metro del chip y la capital. Albany registra HPI **+53.1% en 5 años** con **+5.56% interanual todavía caliente** (cuartil superior). Metro de 5 condados con mediana de $268K. P/I 3.12, R/I 23.7% cómodo, **cap proxy 4.95% viable**. Permisos 2.37/1k ajustados (cierre de oferta NE). Migración **+1,023 (+0.11%)** — positiva en el norte de NY donde la mayoría de metros sangran. Anclado por el gobierno del estado de NY, la fábrica de semiconductores GlobalFoundries en Malta del condado de Saratoga, SUNY Albany, RPI, Albany Medical Center.
Los números que más importan
Lo que un inversor revisa primero al evaluar un metro — relación precio/ingreso, renta vs ingreso, proxy de cap rate y hacia dónde se mueve el mercado. Cada métrica comparada con las medianas estatal y nacional.
moderado
Precio / Ingreso (Price-to-Income)
3.12×
La verificación más citada de si un mercado sigue siendo accesible. Debajo de 3× estás en un viento de cola de accesibilidad.
- vs Nueva York (New York)
- 2.85×
- vs EE.UU.
- 3.43×-0.31
Referencia
Valor medio de vivienda ACS ÷ ingreso medio del hogar
cómodo
Renta / Ingreso (Rent-to-Income)
23.7%
Qué parte del ingreso de un hogar típico se destina a renta. Debajo de 30% los inquilinos pueden absorber aumentos modestos.
- vs Nueva York (New York)
- 24.0%-0.3
- vs EE.UU.
- 23.3%
Referencia
(HUD FMR 2BR × 12) ÷ ingreso medio del hogar
trato a trato
Tasa de capitalización (Cap Rate) estimada
4.9%
Rendimiento aproximado asumiendo un ratio de gastos del 35%. No es un número para suscripción — es un filtro de si vale la pena modelar.
- vs Nueva York (New York)
- 5.3%
- vs EE.UU.
- 4.4%+0.6
Referencia
(FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda ACS
estable
Migración neta (Net Migration)
+0.11%
Señal prospectiva de demanda. La migración neta positiva impulsa el crecimiento de rentas y absorbe nueva oferta.
- vs Nueva York (New York)
- -0.12%+0.23
- vs EE.UU.
- 0.04%+0.08
Referencia
Migración neta IRS ÷ población
construcción creciendo
Permisos de construcción (Permit Pipeline)
2.37
permisos por 1,000 habitantes
Indicador de oferta futura. Arriba de ~5 significa que el metro construye significativamente relativo a su tamaño; debajo de 2 la oferta es escasa.
- vs Nueva York (New York)
- 2.20+0.17
- vs EE.UU.
- 3.49
Referencia
Permisos BPS del Censo TTM ÷ población × 1,000
debilitándose
Tasa de desempleo (Unemployment)
—
Menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia.
- vs Nueva York (New York)
- 4.0%
- vs EE.UU.
- 4.0%
Referencia
BLS LAUS, último mes
Índice de secciones — haz clic en cualquier fila para navegar
Lo que dicen los datos sobre Albany
Albany es el metro del chip y la capital. A través de 5 condados — Albany en el núcleo más Saratoga, Rensselaer, Schenectady y Schoharie — el metro reúne 902,000 residentes con un ingreso familiar de $86,072 (Census ACS) y un valor mediano de vivienda de $268,400. El Alquiler Justo de Mercado HUD para 2 habitaciones es $1,702. El Índice de Precios de Vivienda corrió +53.1% en cinco años (FHFA HPI) — territorio sólido del norte de Nueva York, superando el promedio de metros de EE.UU. de +34.3% por ~19 puntos porcentuales.
El dato interesante es que Albany corre caliente en interanual. El HPI interanual reciente es +5.56% — cuartil superior para el año actual, rastreando con los aceleradores del cinturón industrial (Buffalo +5.70%, Rochester +5.74%, Grand Rapids +5.50%) en el extremo alto. El ratio precio-ingreso es 3.12 (justo sobre la línea de asequible). La tasa de capitalización proxy es 4.95% — viable. Dentro de Nueva York, Albany ocupa el #4 de 13 por población, #4 por permisos, #8 por HPI a 5 años. El metro es único en el norte de NY por migración neta positiva — Buffalo, Rochester, Syracuse todos sangran residentes pero Albany atrae hogares debido a los empleos del gobierno del estado y el clúster de chips GlobalFoundries.
La geometría de 5 condados concentra el crecimiento en 1 condado:
- Condado de Saratoga (236K hab., $324,800 MHV) lidera con 979 permisos TTM = 4.14 por 1,000 — el condado norteño anclado por GlobalFoundries. Saratoga Springs, Malta (la fábrica de chips), Halfmoon, Clifton Park, Wilton. La pieza de más rápido crecimiento del metro. Valor mediano más alto en el metro.
- Condado de Albany (315K hab., $277,400 MHV) emite 620 permisos = 1.97 por 1,000 — Albany ciudad, Bethlehem, Colonie, Guilderland. Condado urbano maduro.
- Condado de Rensselaer (161K hab., $244,300 MHV) construye 390 permisos = 2.42 por 1,000 — Troy, Brunswick, North/East Greenbush. Condado oriental al otro lado del Hudson.
- Condado de Schenectady (159K hab., $223,100 MHV) emite solo 113 permisos = 0.71 por 1,000 — extremadamente ajustado.
- Condado de Schoharie es pequeño (~30K) y rural.
Albany registra 2.37 permisos por 1,000 residentes — bien bajo el nacional 3.49 pero sobre la mediana estatal de Nueva York de 2.20. La proporción 60% unifamiliar / 36% multifamiliar 5+ refleja la compresión de densidad urbana. Permisos interanual +5.5% — aceleración modesta. El patrón es asimétrico: Saratoga crece debido a GlobalFoundries, los otros 4 condados crecen lentamente debido a la zonificación restrictiva del estado de NY + las superposiciones de conservación del valle del Hudson.
Lo que está cambiando: la migración neta IRS es +1,023 declaraciones (IRS SOI) — +0.11% de la población. La migración positiva del norte de NY es rara. Propiedad-ocupación 64.0%, licenciatura o más 40.9% (muy alto), edad mediana 40.5. El mercado laboral está anclado por el gobierno del estado de Nueva York (Empire State Plaza, el Capitolio, agencias del estado), GlobalFoundries Fab 8 en Malta (la fábrica de semiconductores más grande de EE.UU.), SUNY Albany, Rensselaer Polytechnic Institute (RPI), Albany Medical Center, GE Power, y el SUNY Polytechnic Institute. Gobierno + chips + universidades de investigación + salud. Diversificado, pegajoso, estructuralmente ajustado.
¿Qué hace un inversionista?
- Si buscas flujo de caja: Albany es viable. Cap proxy 4.95% sobre una mediana de $268K es uno de los mejores márgenes de la cola. Mira los barrios de la ciudad de Albany (Pine Hills, Center Square, Helderberg) y el corredor Troy/Watervliet para SFR de $180K-$240K con ratios de alquiler fuertes. Evita Saratoga a menos que tengas presupuesto de apreciación — ya está valorada para la historia del chip.
- Si juegas apreciación: Albany es sólido. +53.1% en 5 años con +5.56% interanual es el raro cohete del norte de NY. El condado de Saratoga es la jugada si puedes comprar cerca de la huella de GlobalFoundries — Malta, Stillwater, Halfmoon, Clifton Park.
- Si ya posees aquí: Mantén. Migración positiva + empleador de chips + gobierno del estado + 40.9% licenciatura son fundamentos estructurales duraderos. El ciclo tiene pista.
Dónde están los precios y hacia dónde han ido
Índice de Precios de Vivienda FHFA — índice de ventas repetidas en el metro, comparado con el ingreso medio del hogar y referenciado contra el promedio de metros de Indiana y el promedio nacional.
Apreciación de precios a 5 años
+53.1%
FHFA HPI · Q1 2020 → Q4 2025
+5.6% Interanual
$268,400 valor medio de vivienda
Los precios de vivienda en Albany subieron 53.1% en los últimos 5 años según el índice FHFA de ventas repetidas — un ritmo de apreciación constante para un metro de este tamaño. El cambio de 1 año de 5.6% sigue siendo elevado.
El gráfico muestra cómo se compara la curva de apreciación del metro contra el promedio estatal y el nacional. La brecha entre el metro y la línea nacional es la señal de "recuperación" o "rezago" — y la pendiente te dice si se está ampliando o cerrando.
Cómo leer este gráfico
- 01Albany subió **+53.1% en cinco años** — territorio sólido adyacente a Nueva Inglaterra, superando el promedio de metros de EE.UU. (+34.3%) por ~19 puntos.
- 02**El crecimiento interanual es +5.56%** — cuartil superior, todavía caliente. Albany **NO** está en el campamento de desaceleración — está rastreando con los aceleradores del cinturón industrial (Buffalo, Rochester, Grand Rapids).
- 03Dentro de Nueva York, Albany ocupa el **#8 de 13** en HPI a 5 años — medio del estado. **#4 por población, #4 por permisos**.
- 04Los metros de EE.UU. subieron **+34.3%** en la misma ventana. Albany superó por ~19 puntos — significativo, sostenido.
- 05La conclusión: Albany es **el metro del chip y la capital** — composición fuerte a 5 años, interanual de cuartil superior, respaldado por oferta estructuralmente ajustada y la fábrica de chips GlobalFoundries en Saratoga.
Dónde se ubica el nivel de valor — top 5 condados por valor de vivienda
| Condado | Valor medio de vivienda | Ingreso medio | Precio/ingreso | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| Condado de Saratoga (Saratoga County) | $324,800 | $99,653 | 3.26× | moderado |
| Condado de Albany (Albany County) | $277,400 | $83,149 | 3.34× | moderado |
| Condado de Rensselaer (Rensselaer County) | $244,300 | $86,663 | 2.82× | accesible |
| Condado de Schenectady (Schenectady County) | $223,100 | $76,989 | 2.90× | accesible |
| Condado de Schoharie (Schoharie County) | $182,000 | $71,188 | 2.56× | accesible |
Cómo leer el Índice de Precios de Vivienda FHFA
El HPI de FHFA es un índice de ventas repetidas — rastrea el cambio de precio de las mismas propiedades a lo largo del tiempo, suavizando construcciones nuevas y transacciones de lujo. Se construye con datos hipotecarios de las GSE (Fannie Mae, Freddie Mac).
- 01Método de ventas repetidas. Rastrea las mismas propiedades a lo largo del tiempo, por lo que las construcciones nuevas y las transacciones de lujo no distorsionan la tendencia.
- 02Fuente federal. Construido con datos hipotecarios de las GSE — sin error de encuesta MLS, sin licencia comercial requerida.
- 03Pendiente, no nivel. Observa la pendiente de la línea, no el valor absoluto del índice — una curva que se empina es una señal de compra más confiable que el nivel.
La escalera de rentas
Renta de Mercado Justo (Fair Market Rent) del HUD por cantidad de recámaras, comparada con el ingreso medio del hogar y referenciada contra el estado y EE.UU.
Renta típica de 2 recámaras
$1,702
/ mes · HUD FMR FY 2026
23.7% del ingreso medio
Una vivienda típica de 2 recámaras en le cuesta al hogar medio 23.7% de su ingreso — 0.5 puntos por encima de el promedio de EE.UU. (23.3%) 0.3 puntos por debajo de Nueva York (New York) (24.0%).
HUD considera "sobrecargado por renta" cualquier cifra superior al 30%. Este metro se mantiene cómodamente por debajo de esa línea, lo que significa que los inquilinos pueden absorber aumentos modestos — y los propietarios tienen margen para subir rentas sin expulsar inquilinos.
Renta de Mercado Justo — por cantidad de recámaras
| Recámaras | Mensual | Anual | % del ingreso medio | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| 1 Rec | $1,417 | $17.0K | 19.8% | cómodo |
| 2 Rec | $1,702 | $20.4K | 23.7% | cómodo |
| 3 Rec | $2,041 | $24.5K | 28.5% | moderado |
Por qué importa la Renta de Mercado Justo del HUD
FMR es la estimación del percentil 40 de renta del HUD por tipo de recámara — actualizado cada año fiscal, basado en encuestas del Censo (no datos comerciales), y usado como tope para los pagos del voucher Sección 8. Tres cosas que los inversores deben saber:
- 01Referencia defendible. Fuente federal, sin licencia comercial necesaria para publicar o comparar.
- 02Tope de Sección 8. Una propiedad al nivel o por debajo del FMR es elegible para voucher — renta pagada por el gobierno al tope del FMR.
- 03Estimación conservadora. El percentil 40 significa que más de la mitad de las rentas reales del mercado son más altas.
Dirección del mercado laboral
Oficina de Estadísticas Laborales — LAUS (desempleo) + CES (empleo no agrícola), comparado con el promedio nacional.
Tasa de desempleo
—
BLS LAUS · último mes
El mercado laboral de Albany es debilitándose, con un desempleo de —.
Para un inversor, menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia. El gráfico de tendencia muestra cómo se ha movido el desempleo del metro en los últimos 30 meses.
Tasa de desempleo
—
Empleos no agrícolas
—
Ingreso medio del hogar
$86,072
ACS 5 años
Cómo leer el mercado laboral
Dos series del BLS te dicen casi todo sobre el mercado laboral de un metro: LAUS (desempleo, actualizado mensualmente) y CES (nóminas no agrícolas, actualizado mensualmente). LAUS es la señal de ajuste; CES es la señal de tamaño y dirección.
- 01El desempleo es demanda de renta. Mercados laborales más ajustados significan salarios más altos y menor vacancia — los propietarios tienen poder de fijación de precios cuando los empleadores compiten por trabajadores.
- 02El cambio interanual es la señal de tendencia. Un cambio negativo en pp interanual significa que el mercado laboral se ajustó en el último año — generalmente un indicador adelantado del crecimiento de rentas.
- 03El crecimiento no agrícola es absorción de oferta. El crecimiento positivo de nóminas absorbe nueva oferta de vivienda y sostiene la trayectoria de rentas y precios.
Qué se está construyendo
Oficina del Censo, Encuesta de Permisos de Construcción — últimos 12 meses, desglosado por tipo de estructura, con el cambio interanual como señal direccional.
Total permisos TTM
2,140
Censo BPS · últimos 12 meses
+5.5% interanual
2.37 permisos por 1,000 habitantes
Albany obtuvo 2,140 permisos de construcción en los últimos 12 meses, una expansión modesta 5.5% interanual. Eso equivale a 2.37 permisos por 1,000 habitantes, frente al promedio de metros de EE.UU. de 3.49.
La mezcla unifamiliar vs multifamiliar importa: los permisos de 5+ unidades son irregulares (los desarrolladores solicitan proyectos completos), mientras que los unifamiliares son más constantes y confiables como señal de demanda.
Unifamiliar
1,285
últimos 12 meses
2–4 unidades
78
últimos 12 meses
5+ unidades
777
últimos 12 meses
Cómo leer la oferta de construcción
El Censo publica permisos de construcción cada mes a nivel de condado, por tipo de estructura. Los permisos unifamiliares son la señal constante — reflejan demanda continua. Los de 5+ unidades son irregulares — una aprobación de apartamentos puede disparar un mes.
- 01Permisos por 1,000 habitantes. El número de comparación ajustado por tamaño. Arriba de ~5 el metro construye significativamente; debajo de 2 la oferta es escasa.
- 02El cambio interanual es la dirección. El cambio interanual en permisos TTM te dice si los constructores están apostando más o retirándose. Observa este número para detectar cambios de tendencia.
- 03La mezcla importa para los cap rates. Alta construcción multifamiliar (5+ unidades) tiende a comprimir cap rates; las líneas dominadas por unifamiliares los preservan.
Los 5 condados, ordenados por población
Oficina del Censo (población, demografía ACS) + Encuesta de Permisos de Construcción.
Cómo leer este gráfico
- 01**El condado de Saratoga lidera con 979 permisos TTM = 4.14 por 1,000** — el condado norteño anclado por GlobalFoundries. La pieza de más rápido crecimiento del metro tanto en volumen absoluto COMO en tasa per cápita.
- 02**Condado de Albany** (el núcleo urbano, incluyendo la ciudad de Albany, Bethlehem, Colonie) emite **620 permisos = 1.97 por 1,000** — condado urbano maduro.
- 03**Condado de Rensselaer** (Troy, Brunswick, North/East Greenbush) construye **390 permisos = 2.42 por 1,000** — el condado oriental al otro lado del Hudson.
- 04**Condado de Schenectady** (Schenectady ciudad, Niskayuna, Glenville) emite solo **113 permisos = 0.71 por 1,000** — extremadamente ajustado.
- 05Albany registra **2.37 permisos por 1,000 residentes** — bien bajo el nacional 3.49 pero **sobre la mediana estatal de Nueva York de 2.20**. **Permisos interanual +5.5%** — aceleración modesta.
Cómo leer el mapa
- 01**El condado de Saratoga (norte, Saratoga Springs/Malta) es el más denso a 4.14 por 1,000** — la fábrica GlobalFoundries en Malta es el motor. Halfmoon, Clifton Park, Wilton están todos construyendo.
- 02**Condado de Rensselaer (este del Hudson) a 2.42 por 1,000** — Troy, Brunswick, North/East Greenbush. Construcción moderada.
- 03**Condado de Albany (el núcleo urbano) a 1.97 por 1,000** — Albany ciudad, Bethlehem, Colonie, Guilderland. Maduro, ajustado, construcción lenta.
- 04**Condado de Schenectady a 0.71 por 1,000** — casi sin construcción. Schenectady ciudad, Niskayuna (el suburbio de investigación GE/Knolls), Glenville. Construido y zonificado ajustado.
- 05**El patrón es asimétrico**: Saratoga crece debido a GlobalFoundries; los otros 4 condados crecen lentamente debido a la zonificación restrictiva del estado de NY + las superposiciones de conservación del valle del Hudson.
| # | Condado | Población | Ingreso medio | Valor de vivienda | Permisos TTM | Interanual |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Condado de Albany (Albany County) | 315,041 | $83,149 | $277,400 | 620 | +4.4% |
| 2 | Condado de Saratoga (Saratoga County) | 236,328 | $99,653 | $324,800 | 979 | +4.0% |
| 3 | Condado de Rensselaer (Rensselaer County) | 160,943 | $86,663 | $244,300 | 390 | +17.1% |
| 4 | Condado de Schenectady (Schenectady County) | 159,447 | $76,989 | $223,100 | 113 | |
| 5 | Condado de Schoharie (Schoharie County) | 29,970 | $71,188 | $182,000 | 38 | +26.7% |
Metros similares a nivel nacional
5 metros más cercanos a Albany por población e ingreso medio del hogar — comparación directa en las métricas que importan al inversor.
Grupo de comparación
5
metros más cercanos por población + ingreso
Albany es más comparable en tamaño a New Haven, Allentown, Omaha, Worcester.
La tabla clasifica cada métrica — las celdas verdes marcan el mejor valor, las color óxido el peor. Albany está resaltado como la fila focal.
| Metro | Pob | Ingr med | Valor de vivienda | P/I | Cap proxy | HPI 5a | Perm/1k | Migración | Desemp |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
★Albany | 0.90M | $86K | $268K | 3.12× | 4.9% | +53.1% | 2.37 | +0.11% | — |
New Haven (New Haven-Milford, CT) | 0.87M | $86K | $328K | 3.81× | — | +61.1% | — | — | — |
Allentown (Allentown-Bethlehem-Easton, PA-NJ) | 0.86M | $83K | $278K | 3.36× | 5.3% | +62.3% | 2.87 | +0.22% | — |
Omaha (Omaha-Council Bluffs, NE-IA) | 0.97M | $83K | $248K | 2.99× | 4.3% | +48.0% | 6.76 | -0.00% | 3.2% |
Worcester (Worcester, MA-CT) | 0.98M | $94K | $391K | 4.18× | 4.3% | +54.2% | 1.64 | -0.08% | — |
North Port (North Port-Sarasota-Bradenton, FL) | 0.84M | $78K | $368K | 4.70× | 4.2% | +57.3% | 20.23 | +1.29% | — |
Cómo leer esta comparación
Los metros comparables se eligen por población + ingreso medio del hogar — los cinco más cercanos a nivel nacional — para una comparación justa en tamaño y clase económica.
- 01Verde = mejor de la columna. La celda con el valor más favorable para esa métrica, considerando si mayor o menor es mejor.
- 02Óxido = peor de la columna. La celda con el valor menos favorable. Junto con los marcadores verdes, es tu visión rápida de dónde gana y dónde pierde tu metro.
- 03Cap proxy es el lente de rendimiento. Cap rate proxy = (FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda. Un filtro de rendimiento de primera pasada, no un número de suscripción — pero pone al grupo comparable en una escala única.
De dónde viene la gente
IRS Estadísticas de Ingresos — Año Fiscal 2022. Excluye movimientos intra-metro suburbanos.
Migración neta
+1,023
declaraciones · IRS SOI · AF 2022
+0.11% de la población del metro
4,150 del origen principal
Albany absorbió +1,023 migrantes netos del IRS — +0.11% de la población. Migración neta positiva en el norte de Nueva York es genuinamente inusual — Buffalo (−0.18%), Rochester (−0.19%), y Syracuse todos se encogen. Albany atrae hogares por los empleos del gobierno del estado de NY y el clúster de chips GlobalFoundries.
Los datos del IRS tienen un rezago de ~2 años (los hogares declaran impuestos el año después de mudarse), pero es la única fuente nacional de migración condado a condado basada en registros administrativos, no encuestas. La tabla muestra los principales condados de origen.
Principales condados de origen — de dónde vienen los nuevos residentes
| Condado de origen | Declaraciones fiscales |
|---|---|
| Condado de Albany (Albany County), NY | 4,150 |
| Condado de Rensselaer (Rensselaer County), NY | 2,567 |
| Condado de Schenectady (Schenectady County), NY | 2,158 |
| Condado de Saratoga (Saratoga County), NY | 1,986 |
| Condado de Queens (Queens County), NY | 669 |
| Condado de Warren (Warren County), NY | 646 |
Quién vive en Albany
Oficina del Censo · Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años · 2019–2023.
Quién vive aquí
- Edad mediana
- 40.5
- Ocupación del propietario
- 64.0%
- Licenciatura+
- 40.9%
Albany maduro metro del Medio Oeste: Edad mediana 40.5, 64.0% ocupación del propietario 40.9% con licenciatura o superior. Estable, educado y mayormente impulsado por propietarios.
El detalle: 43.1% de los hogares inquilinos están sobrecargados por renta (pagando 30%+ de su ingreso en renta) — suficientemente alto para señalar una restricción en el crecimiento de rentas aunque la relación renta/ingreso general se vea cómoda.
- Ingreso medio del hogar
- $86,072
- Edad mediana
- 40.5
- Licenciatura o superior
- 40.9%
- Tasa de ocupación del propietario
- 64.0%
- Tasa de vacancia
- 10.1%
- Sobrecargados por renta (30%+)
- 43.1%
Fuentes de datos
| Métrica | Fuente | Tipo | Período |
|---|---|---|---|
| Precios de vivienda | FHFA — Índice de Precios de Vivienda | Índice | Q4 2025 |
| Rentas de mercado justo | HUD — Rentas de Mercado Justo | Administrativo | FY 2026 |
| Tasa de desempleo | BLS — Estadísticas Locales de Desempleo | Encuesta | Dec 2025 |
| Empleo no agrícola | BLS — Estadísticas de Empleo Actual | Encuesta | Dec 2025 |
| Permisos de construcción | Censo — Encuesta de Permisos de Construcción | Encuesta | Mar 2026 TTM |
| Flujos migratorios | IRS — Estadísticas de Ingresos, Datos de Migración | Administrativo | Tax Year 2022 |
| Demografía | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
| Ingreso del hogar | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
Página actualizada: 9 de abril de 2026