Baltimore (Baltimore-Columbia-Towson, MD)
El acelerador del Atlántico Medio. Baltimore es uno de solo dos metros grandes de la cola donde el HPI sigue acelerando: +38,3% en 5 años y +2,81% interanual. P/I 3,84 (moderado), R/I 22,9% (cómodo), y la propia ciudad de Baltimore tiene un valor mediano de vivienda de $219.300 — el núcleo urbano más barato en cualquier metro de 2,5M+ habitantes.
Los números que más importan
Lo que un inversor revisa primero al evaluar un metro — relación precio/ingreso, renta vs ingreso, proxy de cap rate y hacia dónde se mueve el mercado. Cada métrica comparada con las medianas estatal y nacional.
moderado
Precio / Ingreso (Price-to-Income)
3.84×
La verificación más citada de si un mercado sigue siendo accesible. Debajo de 3× estás en un viento de cola de accesibilidad.
- vs Maryland
- 3.42×
- vs EE.UU.
- 3.43×
Referencia
Valor medio de vivienda ACS ÷ ingreso medio del hogar
cómodo
Renta / Ingreso (Rent-to-Income)
22.9%
Qué parte del ingreso de un hogar típico se destina a renta. Debajo de 30% los inquilinos pueden absorber aumentos modestos.
- vs Maryland
- 22.9%=
- vs EE.UU.
- 23.3%-0.4
Referencia
(HUD FMR 2BR × 12) ÷ ingreso medio del hogar
ajustado
Tasa de capitalización (Cap Rate) estimada
3.9%
Rendimiento aproximado asumiendo un ratio de gastos del 35%. No es un número para suscripción — es un filtro de si vale la pena modelar.
- vs Maryland
- 3.9%=
- vs EE.UU.
- 4.4%
Referencia
(FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda ACS
contracción
Migración neta (Net Migration)
-0.17%
Señal prospectiva de demanda. La migración neta positiva impulsa el crecimiento de rentas y absorbe nueva oferta.
- vs Maryland
- 0.04%
- vs EE.UU.
- 0.04%
Referencia
Migración neta IRS ÷ población
construcción acelerando
Permisos de construcción (Permit Pipeline)
2.17
permisos por 1,000 habitantes
Indicador de oferta futura. Arriba de ~5 significa que el metro construye significativamente relativo a su tamaño; debajo de 2 la oferta es escasa.
- vs Maryland
- 2.17=
- vs EE.UU.
- 3.49
Referencia
Permisos BPS del Censo TTM ÷ población × 1,000
saludable
Tasa de desempleo (Unemployment)
3.6%
Menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia.
- vs Maryland
- 3.6%=
- vs EE.UU.
- 4.0%-0.4
Referencia
BLS LAUS, último mes
Índice de secciones — haz clic en cualquier fila para navegar
Lo que dicen los datos sobre Baltimore
Baltimore es el acelerador del Atlántico Medio. A lo largo de 7 condados — condado de Baltimore, Anne Arundel, ciudad de Baltimore, Howard, Harford, Carroll y Queen Anne's — el metro reúne 2,84 millones de residentes con un ingreso familiar de $97.300 (Censo ACS) y un valor mediano de vivienda de $373.300. La Renta Justa de Mercado HUD para un apartamento de 2 dormitorios es $1.857. El Índice de Precios de Vivienda corrió +38,3% en cinco años (FHFA HPI) — superando al país por ~4pp — y el interanual es +2,81%, el segundo mejor dato reciente de cualquier metro grande de la cola tras Minneapolis (+2,88%).
Lo interesante es la dispersión de costos a nivel de condado. Dentro del mismo metro:
- Condado de Baltimore (851K hab, valor mediano $330.000) lidera con 1.635 permisos de construcción TTM — la dona alrededor de la ciudad de Baltimore.
- Anne Arundel (588K hab, $450.300 MHV) sigue con 1.497 permisos — Annapolis, Glen Burnie, el corredor de la costa este.
- Ciudad de Baltimore (585K hab, $219.300 MHV — el núcleo urbano más barato en cualquier metro de 2,5M+ de la cola) permite 1.102 unidades. La ciudad se reconstruye dentro de su huella existente, y la brecha de precios con los suburbios es dramática.
- Condado de Howard (332K hab, $576.700 MHV) es el rico condado adyacente a DC — Columbia, Ellicott City. Construye 580 permisos.
- Harford (261K hab), Carroll (173K hab), y Queen Anne's (50K hab) completan los condados más pequeños.
Baltimore tiene 2,17 permisos por cada 1.000 residentes — en la mediana estatal de Maryland pero muy por debajo del 3,49 nacional. El YoY de permisos es +24,2%, sólido ramping post-2023.
Lo que está cambiando: la migración neta del IRS es −4.752 declaraciones (IRS SOI) — pequeño respecto a 2,84M de población (apenas −0,17%). Todos los principales orígenes están dentro de Maryland — el metro pierde hacia otros condados de MD (suburbios de DC), no fuga interestatal. El cap rate proxy se ubica en 3,9% — ajustado, justo por debajo del 4,4% nacional. El desempleo es 3,6%, más ajustado que el 4,0% nacional. R/I es 22,9% (cómodo) — los altos ingresos de Baltimore absorben los alquileres.
¿Qué hace un inversionista?
- Si buscas flujo de caja: La propia ciudad de Baltimore es la jugada. $219.300 valor mediano de vivienda, con el cap proxy mejorando en la ciudad específicamente. Analiza barrios de la ciudad de Baltimore (Federal Hill, Hampden, Canton) donde la matemática de renta-precio se acerca a funcional.
- Si buscas apreciación: Baltimore es uno de los pocos grandes metros que aún acelera. El +2,81% interanual supera a casi cualquier otro metro de la cola Tier 4. No apuestes contra la tendencia.
- Si ya tienes propiedades aquí: Quédate. El YoY de +24,2% en permisos dice que los constructores ven demanda continuada. El corredor tecnológico-y-defensa Howard/Anne Arundel/Harford ancla los ingresos; la ciudad de Baltimore es la palanca de precio asequible.
Dónde están los precios y hacia dónde han ido
Índice de Precios de Vivienda FHFA — índice de ventas repetidas en el metro, comparado con el ingreso medio del hogar y referenciado contra el promedio de metros de Indiana y el promedio nacional.
Apreciación de precios a 5 años
+38.3%
FHFA HPI · Q1 2020 → Q4 2025
+2.8% Interanual
$373,300 valor medio de vivienda
Los precios de vivienda en Baltimore subieron 38.3% en los últimos 5 años según el índice FHFA de ventas repetidas — un ritmo de apreciación modesta para un metro de este tamaño. El cambio de 1 año de 2.8% sugiere apreciación constante.
El gráfico muestra cómo se compara la curva de apreciación del metro contra el promedio estatal y el nacional. La brecha entre el metro y la línea nacional es la señal de "recuperación" o "rezago" — y la pendiente te dice si se está ampliando o cerrando.
Cómo leer este gráfico
- 01El índice de Baltimore pasó de ~205 a inicios de 2020 a ~284 en el T4 2025. El **+38,3% a 5 años** que aparece en la tarjeta superior es la cifra canónica (T4 2020 → T4 2025) — superando al país por ~4pp.
- 02La línea estatal de Maryland sigue de cerca a Baltimore — Baltimore es ~46% de la población metropolitana del estado.
- 03Los metros de EE.UU. subieron **+34,3%**. Baltimore superó al país modestamente — en el medio de la cohorte Tier 4.
- 04El último trimestre es **+2,81% interanual** — acelerando, segundo mejor en la cola tras Minneapolis (+2,88%). La mayoría de los otros grandes metros de la cola se han estancado o invertido.
- 05Dentro de Maryland, Baltimore ocupa el **#4 de 7** por HPI a 5 años — medio de la tabla.
Dónde se ubica el nivel de valor — top 5 condados por valor de vivienda
| Condado | Valor medio de vivienda | Ingreso medio | Precio/ingreso | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| Condado de Howard (Howard County) | $576,700 | $146,982 | 3.92× | moderado |
| Condado de Anne Arundel (Anne Arundel County) | $450,300 | $120,324 | 3.74× | moderado |
| Condado de Queen Anne (Queen Anne's County) | $441,800 | $113,347 | 3.90× | moderado |
| Condado de Carroll (Carroll County) | $406,400 | $115,876 | 3.51× | moderado |
| Condado de Harford (Harford County) | $367,300 | $111,317 | 3.30× | moderado |
Cómo leer el Índice de Precios de Vivienda FHFA
El HPI de FHFA es un índice de ventas repetidas — rastrea el cambio de precio de las mismas propiedades a lo largo del tiempo, suavizando construcciones nuevas y transacciones de lujo. Se construye con datos hipotecarios de las GSE (Fannie Mae, Freddie Mac).
- 01Método de ventas repetidas. Rastrea las mismas propiedades a lo largo del tiempo, por lo que las construcciones nuevas y las transacciones de lujo no distorsionan la tendencia.
- 02Fuente federal. Construido con datos hipotecarios de las GSE — sin error de encuesta MLS, sin licencia comercial requerida.
- 03Pendiente, no nivel. Observa la pendiente de la línea, no el valor absoluto del índice — una curva que se empina es una señal de compra más confiable que el nivel.
La escalera de rentas
Renta de Mercado Justo (Fair Market Rent) del HUD por cantidad de recámaras, comparada con el ingreso medio del hogar y referenciada contra el estado y EE.UU.
Renta típica de 2 recámaras
$1,857
/ mes · HUD FMR FY 2026
22.9% del ingreso medio
Una vivienda típica de 2 recámaras en le cuesta al hogar medio 22.9% de su ingreso — 0.4 puntos por debajo de el promedio de EE.UU. (23.3%) justo en Maryland (22.9%).
HUD considera "sobrecargado por renta" cualquier cifra superior al 30%. Este metro se mantiene cómodamente por debajo de esa línea, lo que significa que los inquilinos pueden absorber aumentos modestos — y los propietarios tienen margen para subir rentas sin expulsar inquilinos.
Renta de Mercado Justo — por cantidad de recámaras
| Recámaras | Mensual | Anual | % del ingreso medio | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| 1 Rec | $1,511 | $18.1K | 18.6% | cómodo |
| 2 Rec | $1,857 | $22.3K | 22.9% | cómodo |
| 3 Rec | $2,358 | $28.3K | 29.1% | moderado |
Por qué importa la Renta de Mercado Justo del HUD
FMR es la estimación del percentil 40 de renta del HUD por tipo de recámara — actualizado cada año fiscal, basado en encuestas del Censo (no datos comerciales), y usado como tope para los pagos del voucher Sección 8. Tres cosas que los inversores deben saber:
- 01Referencia defendible. Fuente federal, sin licencia comercial necesaria para publicar o comparar.
- 02Tope de Sección 8. Una propiedad al nivel o por debajo del FMR es elegible para voucher — renta pagada por el gobierno al tope del FMR.
- 03Estimación conservadora. El percentil 40 significa que más de la mitad de las rentas reales del mercado son más altas.
Dirección del mercado laboral
Oficina de Estadísticas Laborales — LAUS (desempleo) + CES (empleo no agrícola), comparado con el promedio nacional.
Tasa de desempleo
3.6%
BLS LAUS · último mes
El mercado laboral de Baltimore es saludable, con un desempleo de 3.6% — 0.4 puntos por debajo de el promedio de metros de EE.UU. (4.0%).
Para un inversor, menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia. El gráfico de tendencia muestra cómo se ha movido el desempleo del metro en los últimos 30 meses.
Tasa de desempleo
3.6%
Empleos no agrícolas
—
Ingreso medio del hogar
$97,300
ACS 5 años
Cómo leer el mercado laboral
Dos series del BLS te dicen casi todo sobre el mercado laboral de un metro: LAUS (desempleo, actualizado mensualmente) y CES (nóminas no agrícolas, actualizado mensualmente). LAUS es la señal de ajuste; CES es la señal de tamaño y dirección.
- 01El desempleo es demanda de renta. Mercados laborales más ajustados significan salarios más altos y menor vacancia — los propietarios tienen poder de fijación de precios cuando los empleadores compiten por trabajadores.
- 02El cambio interanual es la señal de tendencia. Un cambio negativo en pp interanual significa que el mercado laboral se ajustó en el último año — generalmente un indicador adelantado del crecimiento de rentas.
- 03El crecimiento no agrícola es absorción de oferta. El crecimiento positivo de nóminas absorbe nueva oferta de vivienda y sostiene la trayectoria de rentas y precios.
Qué se está construyendo
Oficina del Censo, Encuesta de Permisos de Construcción — últimos 12 meses, desglosado por tipo de estructura, con el cambio interanual como señal direccional.
Total permisos TTM
6,161
Censo BPS · últimos 12 meses
+24.2% interanual
2.17 permisos por 1,000 habitantes
Baltimore obtuvo 6,161 permisos de construcción en los últimos 12 meses, un salto significativo 24.2% interanual. Eso equivale a 2.17 permisos por 1,000 habitantes, frente al promedio de metros de EE.UU. de 3.49.
La mezcla unifamiliar vs multifamiliar importa: los permisos de 5+ unidades son irregulares (los desarrolladores solicitan proyectos completos), mientras que los unifamiliares son más constantes y confiables como señal de demanda.
Unifamiliar
3,567
últimos 12 meses
2–4 unidades
21
últimos 12 meses
5+ unidades
2,573
últimos 12 meses
Cómo leer la oferta de construcción
El Censo publica permisos de construcción cada mes a nivel de condado, por tipo de estructura. Los permisos unifamiliares son la señal constante — reflejan demanda continua. Los de 5+ unidades son irregulares — una aprobación de apartamentos puede disparar un mes.
- 01Permisos por 1,000 habitantes. El número de comparación ajustado por tamaño. Arriba de ~5 el metro construye significativamente; debajo de 2 la oferta es escasa.
- 02El cambio interanual es la dirección. El cambio interanual en permisos TTM te dice si los constructores están apostando más o retirándose. Observa este número para detectar cambios de tendencia.
- 03La mezcla importa para los cap rates. Alta construcción multifamiliar (5+ unidades) tiende a comprimir cap rates; las líneas dominadas por unifamiliares los preservan.
Los 7 condados, ordenados por población
Oficina del Censo (población, demografía ACS) + Encuesta de Permisos de Construcción.
Cómo leer este gráfico
- 01**El condado de Baltimore lidera con 1.635 permisos TTM** — el 27% del total metropolitano de 6.161. El condado envuelve a la ciudad de Baltimore y es el ancla suburbana.
- 02Anne Arundel (1.497) sigue — Annapolis, Glen Burnie, el corredor de la costa este.
- 03**La propia ciudad de Baltimore permite 1.102** — y a $219.300 valor mediano de vivienda, la ciudad es el núcleo urbano más barato en cualquier metro de 2,5M+ de la cola.
- 04Harford (869), Howard (580), Queen Anne's (308) y Carroll (170) completan los condados más pequeños. Howard tiene el valor mediano de vivienda más alto a $576.700 — ricos suburbios adyacentes a DC.
- 05Baltimore tiene **2,17 permisos por cada 1.000 residentes** — en la mediana estatal de Maryland pero muy por debajo del 3,49 nacional. **El YoY de permisos es +24,2%**, sólido ramping post-2023.
Cómo leer el mapa
- 01El condado de Baltimore (la dona alrededor de la ciudad) tiene 1.635 permisos TTM ÷ 851K residentes = **1,92 por cada 1.000** — ligeramente por debajo del promedio metropolitano.
- 02**El condado de Queen Anne's (costa este) es el más denso a 6,12 por cada 1.000** — población pequeña (50K) pero pesada en construcción. Los exurbios de la costa este.
- 03La ciudad de Baltimore tiene 1.102 permisos TTM ÷ 585K residentes = **1,88 por cada 1.000** — moderado. La ciudad se está reconstruyendo dentro de su huella existente.
- 04Harford y Anne Arundel ambos corren ~3,0 por cada 1.000 — el ritmo moderado del primer anillo suburbano.
- 05**El patrón de construcción es uniforme.** Ningún condado domina como Maricopa domina Phoenix. El crecimiento de Baltimore es amplio en la huella metropolitana, anclado por el núcleo urbano y el corredor tecnológico Anne Arundel/Howard.
| # | Condado | Población | Ingreso medio | Valor de vivienda | Permisos TTM | Interanual |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Condado de Baltimore (Baltimore County) | 850,737 | $90,904 | $330,000 | 1,635 | +105.7% |
| 2 | Condado de Anne Arundel (Anne Arundel County) | 588,109 | $120,324 | $450,300 | 1,497 | +20.8% |
| 3 | Baltimore (Baltimore city) | 584,548 | $59,623 | $219,300 | 1,102 | |
| 4 | Condado de Howard (Howard County) | 332,011 | $146,982 | $576,700 | 580 | |
| 5 | Condado de Harford (Harford County) | 261,059 | $111,317 | $367,300 | 869 | |
| 6 | Condado de Carroll (Carroll County) | 173,225 | $115,876 | $406,400 | 170 | +15.7% |
| 7 | Condado de Queen Anne (Queen Anne's County) | 50,316 | $113,347 | $441,800 | 308 | +14.5% |
Metros similares a nivel nacional
5 metros más cercanos a Baltimore por población e ingreso medio del hogar — comparación directa en las métricas que importan al inversor.
Grupo de comparación
5
metros más cercanos por población + ingreso
Mejor en 2 de 4 métricas comparables
Baltimore es más comparable en tamaño a Denver, Portland, San Diego, Sacramento. mejor en su clase en Tasa de desempleo (Unemployment), Precio / Ingreso (Price-to-Income), y rezagado en Permisos de construcción (Permit Pipeline).
La tabla clasifica cada métrica — las celdas verdes marcan el mejor valor, las color óxido el peor. Baltimore está resaltado como la fila focal.
| Metro | Pob | Ingr med | Valor de vivienda | P/I | Cap proxy | HPI 5a | Perm/1k | Migración | Desemp |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
★Baltimore | 2.84M | $97K | $373K | 3.84× | 3.9% | +38.3% | 2.17 | -0.17% | 3.6% |
Denver (Denver-Aurora-Lakewood, CO) | 2.96M | $102K | $570K | 5.57× | 2.9% | +35.6% | 5.27 | +0.21% | 3.6% |
Portland (Portland-Vancouver-Hillsboro, OR-WA) | 2.51M | $95K | $527K | 5.57× | 2.8% | +30.6% | 3.31 | +0.05% | 4.9% |
San Diego (San Diego-Chula Vista-Carlsbad, CA) | 3.29M | $102K | $792K | 7.74× | 3.0% | +52.2% | 3.61 | -0.26% | 4.4% |
Sacramento (Sacramento-Roseville-Folsom, CA) | 2.39M | $94K | $559K | 5.95× | 3.1% | +32.9% | 4.32 | -0.03% | 4.8% |
Charlotte (Charlotte-Concord-Gastonia, NC-SC) | 2.67M | $80K | $319K | 3.98× | 4.1% | +63.8% | 7.59 | +0.35% | — |
Cómo leer esta comparación
Los metros comparables se eligen por población + ingreso medio del hogar — los cinco más cercanos a nivel nacional — para una comparación justa en tamaño y clase económica.
- 01Verde = mejor de la columna. La celda con el valor más favorable para esa métrica, considerando si mayor o menor es mejor.
- 02Óxido = peor de la columna. La celda con el valor menos favorable. Junto con los marcadores verdes, es tu visión rápida de dónde gana y dónde pierde tu metro.
- 03Cap proxy es el lente de rendimiento. Cap rate proxy = (FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda. Un filtro de rendimiento de primera pasada, no un número de suscripción — pero pone al grupo comparable en una escala única.
De dónde viene la gente
IRS Estadísticas de Ingresos — Año Fiscal 2022. Excluye movimientos intra-metro suburbanos.
Migración neta
-4,752
declaraciones · IRS SOI · AF 2022
-0.17% de la población del metro
11,985 del origen principal
Baltimore perdió −4.752 declaraciones netas de IRS — pequeño respecto a una población de 2,84M (apenas −0,17%). Los principales orígenes de salida están todos dentro de Maryland (condado de Baltimore, ciudad de Baltimore, Prince George's, Anne Arundel, Howard) — el metro pierde hacia otros condados de MD (suburbios de DC), no fuga interestatal.
Los datos del IRS tienen un rezago de ~2 años (los hogares declaran impuestos el año después de mudarse), pero es la única fuente nacional de migración condado a condado basada en registros administrativos, no encuestas. La tabla muestra los principales condados de origen.
Principales condados de origen — de dónde vienen los nuevos residentes
| Condado de origen | Declaraciones fiscales |
|---|---|
| Condado de Baltimore (Baltimore County), MD | 11,985 |
| Baltimore (Baltimore city), MD | 11,017 |
| Condado de Prince George (Prince George's County), MD | 6,390 |
| Condado de Anne Arundel (Anne Arundel County), MD | 5,422 |
| Condado de Howard (Howard County), MD | 4,637 |
| Condado de Montgomery (Montgomery County), MD | 4,313 |
Quién vive en Baltimore
Oficina del Censo · Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años · 2019–2023.
Quién vive aquí
- Edad mediana
- 38.9
- Ocupación del propietario
- 66.9%
- Licenciatura+
- 43.3%
Baltimore relativamente joven metro del Medio Oeste: Edad mediana 38.9, 66.9% ocupación del propietario 43.3% con licenciatura o superior. Estable, educado y mayormente impulsado por propietarios.
El detalle: 48.6% de los hogares inquilinos están sobrecargados por renta (pagando 30%+ de su ingreso en renta) — suficientemente alto para señalar una restricción en el crecimiento de rentas aunque la relación renta/ingreso general se vea cómoda.
- Ingreso medio del hogar
- $97,300
- Edad mediana
- 38.9
- Licenciatura o superior
- 43.3%
- Tasa de ocupación del propietario
- 66.9%
- Tasa de vacancia
- 7.3%
- Sobrecargados por renta (30%+)
- 48.6%
Fuentes de datos
| Métrica | Fuente | Tipo | Período |
|---|---|---|---|
| Precios de vivienda | FHFA — Índice de Precios de Vivienda | Índice | Q4 2025 |
| Rentas de mercado justo | HUD — Rentas de Mercado Justo | Administrativo | FY 2026 |
| Tasa de desempleo | BLS — Estadísticas Locales de Desempleo | Encuesta | Dec 2025 |
| Empleo no agrícola | BLS — Estadísticas de Empleo Actual | Encuesta | Dec 2025 |
| Permisos de construcción | Censo — Encuesta de Permisos de Construcción | Encuesta | Mar 2026 TTM |
| Flujos migratorios | IRS — Estadísticas de Ingresos, Datos de Migración | Administrativo | Tax Year 2022 |
| Demografía | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
| Ingreso del hogar | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
Página actualizada: 9 de abril de 2026