Louisville/Jefferson County (Louisville/Jefferson County, KY-IN)
El acelerador del río Ohio. Louisville corrió HPI +45,5% en 5 años y todavía sube a +3,76% interanual (en el nivel acelerador del Medio Oeste). Cap rate proxy 4,20% borderline funcional, P/I 3,30 borderline asequible, FMR 2BR $1.272 barato. Permisos TTM 6.132 = 4,78/1.000 fuertes con **+44,6% YoY de aceleración**. 11 condados bi-estatales (8 KY + 3 IN). Migración −266 esencialmente plano. UPS Worldport, GE Appliance Park, y la economía de las destilerías de bourbon.
Los números que más importan
Lo que un inversor revisa primero al evaluar un metro — relación precio/ingreso, renta vs ingreso, proxy de cap rate y hacia dónde se mueve el mercado. Cada métrica comparada con las medianas estatal y nacional.
moderado
Precio / Ingreso (Price-to-Income)
3.30×
La verificación más citada de si un mercado sigue siendo accesible. Debajo de 3× estás en un viento de cola de accesibilidad.
- vs Kentucky
- 3.30×=
- vs EE.UU.
- 3.43×-0.13
Referencia
Valor medio de vivienda ACS ÷ ingreso medio del hogar
cómodo
Renta / Ingreso (Rent-to-Income)
21.3%
Qué parte del ingreso de un hogar típico se destina a renta. Debajo de 30% los inquilinos pueden absorber aumentos modestos.
- vs Kentucky
- 21.3%=
- vs EE.UU.
- 23.3%-2.0
Referencia
(HUD FMR 2BR × 12) ÷ ingreso medio del hogar
trato a trato
Tasa de capitalización (Cap Rate) estimada
4.2%
Rendimiento aproximado asumiendo un ratio de gastos del 35%. No es un número para suscripción — es un filtro de si vale la pena modelar.
- vs Kentucky
- 4.1%+0.1
- vs EE.UU.
- 4.4%
Referencia
(FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda ACS
plano
Migración neta (Net Migration)
-0.02%
Señal prospectiva de demanda. La migración neta positiva impulsa el crecimiento de rentas y absorbe nueva oferta.
- vs Kentucky
- -0.02%=
- vs EE.UU.
- 0.04%
Referencia
Migración neta IRS ÷ población
construcción acelerando
Permisos de construcción (Permit Pipeline)
4.78
permisos por 1,000 habitantes
Indicador de oferta futura. Arriba de ~5 significa que el metro construye significativamente relativo a su tamaño; debajo de 2 la oferta es escasa.
- vs Kentucky
- 4.43+0.35
- vs EE.UU.
- 3.49+1.30
Referencia
Permisos BPS del Censo TTM ÷ población × 1,000
saludable
Tasa de desempleo (Unemployment)
3.1%
Menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia.
- vs Kentucky
- 3.1%=
- vs EE.UU.
- 4.0%-0.9
Referencia
BLS LAUS, último mes
Índice de secciones — haz clic en cualquier fila para navegar
Lo que dicen los datos sobre Louisville/Jefferson County
Louisville es el acelerador del río Ohio. A lo largo de 11 condados — 8 en Kentucky más 3 en Indiana — el metro reúne 1,28 millones de residentes con un ingreso familiar de $71.737 (Censo ACS) y un valor mediano de vivienda de $236.400. La Renta Justa de Mercado HUD para un apartamento de 2 dormitorios es $1.272 — entre los más baratos de la cola. El Índice de Precios de Vivienda corrió +45,5% en cinco años (FHFA HPI) — muy por encima del promedio de metros estadounidenses de +34,3%.
Lo interesante es que Louisville es el sexto acelerador del Medio Oeste — uniéndose a Pittsburgh (+4,74% interanual), Cincinnati (+4,53%), Kansas City (+4,54%), St. Louis (+4,01%) y Milwaukee (+6,04%). El HPI interanual de Louisville es +3,76%, en el mismo cubo acelerador. El desempleo es 3,1%, muy ajustado (por debajo del nacional 4,0%). El YoY de permisos es +44,6% — una aceleración masiva desde una base baja. Las ciudades del río Ohio son silenciosamente el clúster más fuerte de aceleradores de HPI en el país en este momento.
La geometría de 11 condados es bi-estatal, con el lado IN llevando un pipeline significativo:
- Jefferson County, KY (779K hab, $237.200 MHV) lidera con 3.225 permisos TTM = 4,14 por cada 1.000 — Louisville propiamente más St Matthews, Jeffersontown, Middletown. 53% del pipeline.
- Bullitt County, KY (82K hab, $233.700 MHV) es el exurbio más denso a 832 permisos = 10,09 por cada 1.000 — Mt Washington, Shepherdsville.
- Clark County, IN (121K hab, $212.400 MHV) construye 825 permisos = 6,79 por cada 1.000 — Jeffersonville, Clarksville, Sellersburg.
- Floyd County, IN (80K hab, $235.100 MHV) construye 362 permisos = 4,51 por cada 1.000 — New Albany, Floyds Knobs.
- Oldham County, KY (68K hab, $375.000 MHV) construye 284 permisos — el exurbio afluente del este de Louisville.
Louisville corre 4,78 permisos por cada 1.000 residentes — fuerte, muy por encima del 3,49 nacional. 52% unifamiliar / 48% multifamiliar. El YoY de permisos es +44,6% — aceleración masiva. El cap rate proxy es 4,20% — borderline funcional.
Lo que está cambiando: la migración neta del IRS es −266 declaraciones (IRS SOI) — esencialmente plano, −0,02% de la población. P/I 3,30 borderline asequible, R/I 21,3% cómodo. 66,3% ocupación por propietario, 32,1% con licenciatura o más. Anclado por UPS Worldport, GE Appliance Park, la economía de las destilerías de bourbon, y la planta de camiones Ford.
¿Qué hace un inversionista?
- Si buscas flujo de caja: Louisville funciona. 4,20% cap proxy en una mediana de $236K es borderline funcional. Mira el extremo sur de Jefferson County (Okolona, PRP) y Clark County, IN (Jeffersonville) para SFR de $150K-$200K.
- Si buscas apreciación: Bullitt County (Mt Washington) es el bolsillo de crecimiento sureño; Oldham County es la jugada afluente del este. El HPI interanual del metro está en el nivel acelerador del Medio Oeste.
- Si ya tienes propiedades aquí: Mantente y dobla la apuesta. El mercado laboral está ajustado, la oferta acelera rápido (+44,6% interanual), y el HPI interanual es constante. Louisville es el durmiente del río Ohio que completa el clúster acelerador del Medio Oeste — seis metros ahora corriendo 3,76-6,04% interanual.
Dónde están los precios y hacia dónde han ido
Índice de Precios de Vivienda FHFA — índice de ventas repetidas en el metro, comparado con el ingreso medio del hogar y referenciado contra el promedio de metros de Indiana y el promedio nacional.
Apreciación de precios a 5 años
+45.5%
FHFA HPI · Q1 2020 → Q4 2025
+3.8% Interanual
$236,400 valor medio de vivienda
Los precios de vivienda en Louisville/Jefferson County subieron 45.5% en los últimos 5 años según el índice FHFA de ventas repetidas — un ritmo de apreciación constante para un metro de este tamaño. El cambio de 1 año de 3.8% sugiere apreciación constante.
El gráfico muestra cómo se compara la curva de apreciación del metro contra el promedio estatal y el nacional. La brecha entre el metro y la línea nacional es la señal de "recuperación" o "rezago" — y la pendiente te dice si se está ampliando o cerrando.
Cómo leer este gráfico
- 01Louisville corrió **+45,5% en cinco años** — muy por encima del promedio de metros estadounidenses de +34,3%, en el cubo medio-superior. Fuerte pero no nivel Sun Belt.
- 02Dentro de Kentucky, Louisville ocupa el **#8 de 9** por HPI a 5 años — el fondo de su propio estado. Lexington y los metros más pequeños de KY corrieron más fuerte.
- 03**El interanual reciente es +3,76%** — fuerte, en el cubo acelerador del Medio Oeste junto a Pittsburgh, Cincinnati, Kansas City y Milwaukee.
- 04Los metros de EE.UU. corrieron **+34,3%** en el mismo período. Louisville superó por ~11pp.
- 05La conclusión: Louisville es **el acelerador del río Ohio**. Acelerándose silenciosamente como el resto de los durmientes del Medio Oeste, con el bono de un mercado laboral ajustado y un agresivo pipeline de permisos.
Dónde se ubica el nivel de valor — top 5 condados por valor de vivienda
| Condado | Valor medio de vivienda | Ingreso medio | Precio/ingreso | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| Condado de Oldham (Oldham County) | $375,000 | $121,491 | 3.09× | moderado |
| Condado de Spencer (Spencer County) | $297,600 | $98,333 | 3.03× | moderado |
| Condado de Shelby (Shelby County) | $277,500 | $82,671 | 3.36× | moderado |
| Condado de Jefferson (Jefferson County) | $237,200 | $67,849 | 3.50× | moderado |
| Condado de Floyd (Floyd County) | $235,100 | $78,179 | 3.01× | moderado |
Cómo leer el Índice de Precios de Vivienda FHFA
El HPI de FHFA es un índice de ventas repetidas — rastrea el cambio de precio de las mismas propiedades a lo largo del tiempo, suavizando construcciones nuevas y transacciones de lujo. Se construye con datos hipotecarios de las GSE (Fannie Mae, Freddie Mac).
- 01Método de ventas repetidas. Rastrea las mismas propiedades a lo largo del tiempo, por lo que las construcciones nuevas y las transacciones de lujo no distorsionan la tendencia.
- 02Fuente federal. Construido con datos hipotecarios de las GSE — sin error de encuesta MLS, sin licencia comercial requerida.
- 03Pendiente, no nivel. Observa la pendiente de la línea, no el valor absoluto del índice — una curva que se empina es una señal de compra más confiable que el nivel.
La escalera de rentas
Renta de Mercado Justo (Fair Market Rent) del HUD por cantidad de recámaras, comparada con el ingreso medio del hogar y referenciada contra el estado y EE.UU.
Renta típica de 2 recámaras
$1,272
/ mes · HUD FMR FY 2026
21.3% del ingreso medio
Una vivienda típica de 2 recámaras en le cuesta al hogar medio 21.3% de su ingreso — 2.0 puntos por debajo de el promedio de EE.UU. (23.3%) justo en Kentucky (21.3%).
HUD considera "sobrecargado por renta" cualquier cifra superior al 30%. Este metro se mantiene cómodamente por debajo de esa línea, lo que significa que los inquilinos pueden absorber aumentos modestos — y los propietarios tienen margen para subir rentas sin expulsar inquilinos.
Renta de Mercado Justo — por cantidad de recámaras
| Recámaras | Mensual | Anual | % del ingreso medio | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| 1 Rec | $1,047 | $12.6K | 17.5% | cómodo |
| 2 Rec | $1,272 | $15.3K | 21.3% | cómodo |
| 3 Rec | $1,625 | $19.5K | 27.2% | moderado |
Por qué importa la Renta de Mercado Justo del HUD
FMR es la estimación del percentil 40 de renta del HUD por tipo de recámara — actualizado cada año fiscal, basado en encuestas del Censo (no datos comerciales), y usado como tope para los pagos del voucher Sección 8. Tres cosas que los inversores deben saber:
- 01Referencia defendible. Fuente federal, sin licencia comercial necesaria para publicar o comparar.
- 02Tope de Sección 8. Una propiedad al nivel o por debajo del FMR es elegible para voucher — renta pagada por el gobierno al tope del FMR.
- 03Estimación conservadora. El percentil 40 significa que más de la mitad de las rentas reales del mercado son más altas.
Dirección del mercado laboral
Oficina de Estadísticas Laborales — LAUS (desempleo) + CES (empleo no agrícola), comparado con el promedio nacional.
Tasa de desempleo
3.1%
BLS LAUS · último mes
El mercado laboral de Louisville/Jefferson County es saludable, con un desempleo de 3.1% — 0.9 puntos por debajo de el promedio de metros de EE.UU. (4.0%).
Para un inversor, menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia. El gráfico de tendencia muestra cómo se ha movido el desempleo del metro en los últimos 30 meses.
Tasa de desempleo
3.1%
Empleos no agrícolas
—
Ingreso medio del hogar
$71,737
ACS 5 años
Cómo leer el mercado laboral
Dos series del BLS te dicen casi todo sobre el mercado laboral de un metro: LAUS (desempleo, actualizado mensualmente) y CES (nóminas no agrícolas, actualizado mensualmente). LAUS es la señal de ajuste; CES es la señal de tamaño y dirección.
- 01El desempleo es demanda de renta. Mercados laborales más ajustados significan salarios más altos y menor vacancia — los propietarios tienen poder de fijación de precios cuando los empleadores compiten por trabajadores.
- 02El cambio interanual es la señal de tendencia. Un cambio negativo en pp interanual significa que el mercado laboral se ajustó en el último año — generalmente un indicador adelantado del crecimiento de rentas.
- 03El crecimiento no agrícola es absorción de oferta. El crecimiento positivo de nóminas absorbe nueva oferta de vivienda y sostiene la trayectoria de rentas y precios.
Qué se está construyendo
Oficina del Censo, Encuesta de Permisos de Construcción — últimos 12 meses, desglosado por tipo de estructura, con el cambio interanual como señal direccional.
Total permisos TTM
6,132
Censo BPS · últimos 12 meses
+44.6% interanual
4.78 permisos por 1,000 habitantes
Louisville/Jefferson County obtuvo 6,132 permisos de construcción en los últimos 12 meses, un salto significativo 44.6% interanual. Eso equivale a 4.78 permisos por 1,000 habitantes, frente al promedio de metros de EE.UU. de 3.49.
La mezcla unifamiliar vs multifamiliar importa: los permisos de 5+ unidades son irregulares (los desarrolladores solicitan proyectos completos), mientras que los unifamiliares son más constantes y confiables como señal de demanda.
Unifamiliar
3,212
últimos 12 meses
2–4 unidades
78
últimos 12 meses
5+ unidades
2,842
últimos 12 meses
Cómo leer la oferta de construcción
El Censo publica permisos de construcción cada mes a nivel de condado, por tipo de estructura. Los permisos unifamiliares son la señal constante — reflejan demanda continua. Los de 5+ unidades son irregulares — una aprobación de apartamentos puede disparar un mes.
- 01Permisos por 1,000 habitantes. El número de comparación ajustado por tamaño. Arriba de ~5 el metro construye significativamente; debajo de 2 la oferta es escasa.
- 02El cambio interanual es la dirección. El cambio interanual en permisos TTM te dice si los constructores están apostando más o retirándose. Observa este número para detectar cambios de tendencia.
- 03La mezcla importa para los cap rates. Alta construcción multifamiliar (5+ unidades) tiende a comprimir cap rates; las líneas dominadas por unifamiliares los preservan.
Los 11 condados, ordenados por población
Oficina del Censo (población, demografía ACS) + Encuesta de Permisos de Construcción.
Cómo leer este gráfico
- 01**Jefferson County (Louisville propiamente) lidera con 3.225 permisos TTM** — Louisville más St Matthews, Jeffersontown, Middletown. 53% del pipeline metropolitano.
- 02**Bullitt County, KY** (Mt Washington, Shepherdsville) construye **832 permisos = 10,09 por cada 1.000** — el ritmo exurbano más denso del metro, la comunidad dormitorio sureña de rápido crecimiento.
- 03**Clark County, IN** (Jeffersonville, Clarksville, Sellersburg) construye **825 permisos = 6,79 por cada 1.000** — el lado de Indiana al otro lado del río, el cinturón de fuerza laboral para los commuters de Louisville.
- 04**Floyd County, IN** (New Albany, Floyds Knobs) construye **362 permisos = 4,51 por cada 1.000** — el segundo condado IN.
- 05Louisville corre **4,78 permisos por cada 1.000 residentes** — fuerte, muy por encima del 3,49 nacional. Mix **52% unifamiliar / 48% multifamiliar** más pesado en multi que el típico Sun Belt. **El YoY de permisos es +44,6%** — aceleración masiva desde una base baja.
Cómo leer el mapa
- 01**Bullitt County, KY (sur) es el más denso a 10,09 por cada 1.000** — Mt Washington, Shepherdsville. El anillo de crecimiento exurbano del sur en la I-65.
- 02Clark County, IN (al otro lado del río al norte) a **6,79 por cada 1.000** — Jeffersonville, Clarksville. El bolsillo de crecimiento de Indiana.
- 03Spencer County, KY (este) a **4,40 por cada 1.000** — Taylorsville. Exurbio afluente del lago oriental.
- 04Jefferson County (núcleo) a **4,14 por cada 1.000** — moderado pero el mayor volumen absoluto a 3.225 permisos.
- 05**El patrón es bi-estatal con el crecimiento migrando tanto al norte (al otro lado del río Ohio hacia Indiana) como al sur (Bullitt).** La ciudad de Louisville en sí misma es moderada; el anillo circundante lleva el ritmo.
| # | Condado | Población | Ingreso medio | Valor de vivienda | Permisos TTM | Interanual |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Condado de Jefferson (Jefferson County) | 779,232 | $67,849 | $237,200 | 3,225 | +25.9% |
| 2 | Condado de Clark (Clark County) | 121,484 | $72,298 | $212,400 | 825 | +11.0% |
| 3 | Condado de Bullitt (Bullitt County) | 82,482 | $77,640 | $233,700 | 832 | +180.1% |
| 4 | Condado de Floyd (Floyd County) | 80,191 | $78,179 | $235,100 | 362 | +35.6% |
| 5 | Condado de Oldham (Oldham County) | 67,997 | $121,491 | $375,000 | 284 | +8.0% |
| 6 | Condado de Shelby (Shelby County) | 48,105 | $82,671 | $277,500 | 271 | +36.2% |
| 7 | Condado de Harrison (Harrison County) | 39,684 | $72,468 | $219,200 | 150 | +1.4% |
| 8 | Condado de Washington (Washington County) | 28,133 | $61,358 | $162,400 | 35 | +59.1% |
| 9 | Condado de Spencer (Spencer County) | 19,549 | $98,333 | $297,600 | 86 | +0.0% |
| 10 | Condado de Henry (Henry County) | 15,731 | $60,736 | $181,300 | 62 | +59.0% |
| 11 | Condado de Trimble (Trimble County) | 8,510 | $67,813 | $172,700 | — | — |
Metros similares a nivel nacional
5 metros más cercanos a Louisville/Jefferson County por población e ingreso medio del hogar — comparación directa en las métricas que importan al inversor.
Grupo de comparación
5
metros más cercanos por población + ingreso
Louisville/Jefferson County es más comparable en tamaño a Búfalo (Buffalo), Oklahoma City, Memphis, Nueva Orleans (New Orleans).
La tabla clasifica cada métrica — las celdas verdes marcan el mejor valor, las color óxido el peor. Louisville/Jefferson County está resaltado como la fila focal.
| Metro | Pob | Ingr med | Valor de vivienda | P/I | Cap proxy | HPI 5a | Perm/1k | Migración | Desemp |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
★Louisville/Jefferson County | 1.28M | $72K | $236K | 3.30× | 4.2% | +45.5% | 4.78 | -0.02% | 3.1% |
Búfalo (Buffalo-Cheektowaga, NY) | 1.16M | $71K | $210K | 2.97× | 5.0% | +57.7% | 1.06 | -0.18% | 4.0% |
Oklahoma City (Oklahoma City, OK) | 1.43M | $70K | $215K | 3.05× | 4.5% | +45.7% | 5.90 | +0.18% | 3.6% |
Memphis (Memphis, TN-MS-AR) | 1.34M | $65K | $228K | 3.52× | 4.4% | +41.4% | 2.48 | -0.18% | 4.0% |
Nueva Orleans (New Orleans-Metairie, LA) | 1.26M | $62K | $248K | 3.98× | 4.2% | +20.9% | 2.18 | -0.42% | 4.0% |
Birmingham (Birmingham-Hoover, AL) | 1.11M | $70K | $226K | 3.25× | 4.4% | +44.7% | 3.82 | -0.08% | 2.2% |
Cómo leer esta comparación
Los metros comparables se eligen por población + ingreso medio del hogar — los cinco más cercanos a nivel nacional — para una comparación justa en tamaño y clase económica.
- 01Verde = mejor de la columna. La celda con el valor más favorable para esa métrica, considerando si mayor o menor es mejor.
- 02Óxido = peor de la columna. La celda con el valor menos favorable. Junto con los marcadores verdes, es tu visión rápida de dónde gana y dónde pierde tu metro.
- 03Cap proxy es el lente de rendimiento. Cap rate proxy = (FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda. Un filtro de rendimiento de primera pasada, no un número de suscripción — pero pone al grupo comparable en una escala única.
De dónde viene la gente
IRS Estadísticas de Ingresos — Año Fiscal 2022. Excluye movimientos intra-metro suburbanos.
Migración neta
-266
declaraciones · IRS SOI · AF 2022
-0.02% de la población del metro
5,430 del origen principal
Louisville estuvo esencialmente plano en migración neta del IRS — perdiendo −266 declaraciones, −0,02% de la población. El metro no crece ni se encoge a nivel de hogares. La acción de precios viene de la aceleración del lado de la oferta más un mercado laboral ajustado.
Los datos del IRS tienen un rezago de ~2 años (los hogares declaran impuestos el año después de mudarse), pero es la única fuente nacional de migración condado a condado basada en registros administrativos, no encuestas. La tabla muestra los principales condados de origen.
Principales condados de origen — de dónde vienen los nuevos residentes
| Condado de origen | Declaraciones fiscales |
|---|---|
| Condado de Jefferson (Jefferson County), KY | 5,430 |
| Condado de Clark (Clark County), IN | 2,043 |
| Condado de Floyd (Floyd County), IN | 1,876 |
| Condado de Bullitt (Bullitt County), KY | 1,382 |
| Condado de Oldham (Oldham County), KY | 1,067 |
| Condado de Fayette (Fayette County), KY | 683 |
Quién vive en Louisville/Jefferson County
Oficina del Censo · Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años · 2019–2023.
Quién vive aquí
- Edad mediana
- 39.3
- Ocupación del propietario
- 68.6%
- Licenciatura+
- 32.1%
Louisville/Jefferson County relativamente joven metro del Medio Oeste: Edad mediana 39.3, 68.6% ocupación del propietario 32.1% con licenciatura o superior. Estable, educado y mayormente impulsado por propietarios.
El detalle: 42.1% de los hogares inquilinos están sobrecargados por renta (pagando 30%+ de su ingreso en renta) — suficientemente alto para señalar una restricción en el crecimiento de rentas aunque la relación renta/ingreso general se vea cómoda.
- Ingreso medio del hogar
- $71,737
- Edad mediana
- 39.3
- Licenciatura o superior
- 32.1%
- Tasa de ocupación del propietario
- 68.6%
- Tasa de vacancia
- 7.9%
- Sobrecargados por renta (30%+)
- 42.1%
Fuentes de datos
| Métrica | Fuente | Tipo | Período |
|---|---|---|---|
| Precios de vivienda | FHFA — Índice de Precios de Vivienda | Índice | Q4 2025 |
| Rentas de mercado justo | HUD — Rentas de Mercado Justo | Administrativo | FY 2026 |
| Tasa de desempleo | BLS — Estadísticas Locales de Desempleo | Encuesta | Dec 2025 |
| Empleo no agrícola | BLS — Estadísticas de Empleo Actual | Encuesta | Dec 2025 |
| Permisos de construcción | Censo — Encuesta de Permisos de Construcción | Encuesta | Mar 2026 TTM |
| Flujos migratorios | IRS — Estadísticas de Ingresos, Datos de Migración | Administrativo | Tax Year 2022 |
| Demografía | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
| Ingreso del hogar | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
Página actualizada: 9 de abril de 2026