Jacksonville (Jacksonville, FL)
El primo Sun Belt sostenible de Florida. Jacksonville corrió HPI +54,9% en 5 años (justo entre Phoenix y Miami) con la migración más fuerte de cualquier metro sub-2M en la cola (+10.983 IRS neto, +0,68% de la población). 12.727 permisos TTM (7,89/1.000, tercero en la cola después de Orlando y Austin). Cap rate proxy 4,19% borderline funcional. NO se sobrepasó como Tampa u Orlando — sigue creciendo.
Los números que más importan
Lo que un inversor revisa primero al evaluar un metro — relación precio/ingreso, renta vs ingreso, proxy de cap rate y hacia dónde se mueve el mercado. Cada métrica comparada con las medianas estatal y nacional.
moderado
Precio / Ingreso (Price-to-Income)
4.01×
La verificación más citada de si un mercado sigue siendo accesible. Debajo de 3× estás en un viento de cola de accesibilidad.
- vs Florida
- 4.22×-0.21
- vs EE.UU.
- 3.43×
Referencia
Valor medio de vivienda ACS ÷ ingreso medio del hogar
moderado
Renta / Ingreso (Rent-to-Income)
25.8%
Qué parte del ingreso de un hogar típico se destina a renta. Debajo de 30% los inquilinos pueden absorber aumentos modestos.
- vs Florida
- 28.1%-2.3
- vs EE.UU.
- 23.3%
Referencia
(HUD FMR 2BR × 12) ÷ ingreso medio del hogar
trato a trato
Tasa de capitalización (Cap Rate) estimada
4.2%
Rendimiento aproximado asumiendo un ratio de gastos del 35%. No es un número para suscripción — es un filtro de si vale la pena modelar.
- vs Florida
- 4.4%
- vs EE.UU.
- 4.4%
Referencia
(FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda ACS
estable
Migración neta (Net Migration)
+0.68%
Señal prospectiva de demanda. La migración neta positiva impulsa el crecimiento de rentas y absorbe nueva oferta.
- vs Florida
- 0.83%
- vs EE.UU.
- 0.04%+0.64
Referencia
Migración neta IRS ÷ población
construcción creciendo
Permisos de construcción (Permit Pipeline)
7.89
permisos por 1,000 habitantes
Indicador de oferta futura. Arriba de ~5 significa que el metro construye significativamente relativo a su tamaño; debajo de 2 la oferta es escasa.
- vs Florida
- 8.03
- vs EE.UU.
- 3.49+4.40
Referencia
Permisos BPS del Censo TTM ÷ población × 1,000
debilitándose
Tasa de desempleo (Unemployment)
4.6%
Menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia.
- vs Florida
- 4.5%
- vs EE.UU.
- 4.0%
Referencia
BLS LAUS, último mes
Índice de secciones — haz clic en cualquier fila para navegar
Lo que dicen los datos sobre Jacksonville
Jacksonville es el primo Sun Belt sostenible de Florida. A lo largo de 5 condados — Duval en el núcleo más St. Johns, Clay, Nassau, Baker — el metro reúne 1,61 millones de residentes con un ingreso familiar de $77.013 (Censo ACS) y un valor mediano de vivienda de $308.900. La Renta Justa de Mercado HUD para un apartamento de 2 dormitorios es $1.658. El Índice de Precios de Vivienda corrió +54,9% en cinco años (FHFA HPI) — justo entre Phoenix (+53,8%) y Miami (+55,3%). Apreciación nivel Sun Belt sin el bombo titular.
Lo interesante es que Jacksonville no se sobrepasó. Tampa, Orlando y Phoenix todos se han invertido a negativo o casi cero en HPI interanual; Jacksonville sigue positivo en +1,82% — modesto pero constante. El metro absorbió la demanda post-COVID sin el ciclo explosivo de burbuja-y-corrección. Dentro de Florida, Jacksonville ocupa el #12 de 22 por HPI a 5 años — el centro del paquete. El cap rate proxy es 4,19% — borderline funcional, justo por debajo del 4,4% nacional.
La geometría de 5 condados tiene el exurbio afluente más concentrado de la cola:
- Condado de Duval (996K hab, $274.900 MHV) lidera con 5.823 permisos TTM = 5,85 por cada 1.000 — Jacksonville propiamente. 46% del pipeline.
- Condado de St. Johns (279K hab, $457.600 MHV) es el exurbio de alta velocidad a 4.620 permisos = 16,6 por cada 1.000 — Nocatee, World Golf Village, Ponte Vedra Beach. El condado más caro y uno de los constructores exurbanos más densos de la cola.
- Condado de Nassau (92K hab, $351.100 MHV) construye 907 permisos = 9,91 por cada 1.000 — Yulee, Amelia Island, la costa afluente del noreste.
- Condado de Clay (220K hab, $281.500 MHV) construye 1.260 permisos = 5,74 por cada 1.000 — Orange Park, Fleming Island. Suburbios de fuerza laboral del suroeste.
Jacksonville corre 7,89 permisos por cada 1.000 residentes — tercero en la cola después de Orlando (9,39) y Charlotte (7,59). El YoY de permisos es +0,4% — básicamente plano. El pipeline llegó a una meseta a un nivel alto.
Lo que está cambiando: la migración neta del IRS es +10.983 declaraciones (IRS SOI) — fuerte, +0,68% de la población. La tasa de crecimiento más alta de cualquier metro sub-2M en la cola. El desempleo es 4,6%, por encima del nacional 4,0%. 66,3% ocupación por propietario, 35,1% con licenciatura o más.
¿Qué hace un inversionista?
- Si buscas flujo de caja: El condado de Duval es la única opción funcional con cap proxy de 4,19%. Westside, Northside y el área de Arlington para SFR alrededor de $200K-$280K. Salta St. Johns y Nassau — esos son jugadas de apreciación a $350K-$460K.
- Si buscas apreciación: St. Johns es el bolsillo de crecimiento afluente — el constructor más denso, los compradores de mayores ingresos, los distritos escolares más fuertes. Nassau (Amelia Island, Yulee) es el segundo nivel.
- Si ya tienes propiedades aquí: Mantente. La migración es positiva, el ciclo no se sobrepasó, la matemática del cap es funcional en el sub-condado correcto. Jacksonville es el metro de Florida que debería estar en más listas cortas — crecimiento Sun Belt sin la corrección Sun Belt.
Dónde están los precios y hacia dónde han ido
Índice de Precios de Vivienda FHFA — índice de ventas repetidas en el metro, comparado con el ingreso medio del hogar y referenciado contra el promedio de metros de Indiana y el promedio nacional.
Apreciación de precios a 5 años
+54.9%
FHFA HPI · Q1 2020 → Q4 2025
+1.8% Interanual
$308,900 valor medio de vivienda
Los precios de vivienda en Jacksonville subieron 54.9% en los últimos 5 años según el índice FHFA de ventas repetidas — un ritmo de apreciación constante para un metro de este tamaño. El cambio de 1 año se ha moderado a 1.8%, señalando que el impulso post-2022 se ha normalizado.
El gráfico muestra cómo se compara la curva de apreciación del metro contra el promedio estatal y el nacional. La brecha entre el metro y la línea nacional es la señal de "recuperación" o "rezago" — y la pendiente te dice si se está ampliando o cerrando.
Cómo leer este gráfico
- 01Jacksonville corrió **+54,9% en cinco años** — justo entre Phoenix (+53,8%) y Miami (+55,3%). Apreciación nivel Sun Belt sin el bombo titular.
- 02Dentro de Florida, Jacksonville ocupa el **#12 de 22** por HPI a 5 años — el centro del paquete. Fort Myers, Naples y los metros más pequeños de Florida corrieron más fuerte.
- 03**El interanual reciente es +1,82%** — modesto, desacelerándose pero todavía positivo. Jacksonville NO se invirtió a negativo como Tampa, Orlando o Phoenix. Está digiriendo el movimiento a un ritmo más sostenible.
- 04Los metros de EE.UU. corrieron **+34,3%** en el mismo período. Jacksonville superó por ~21pp — un sobrepasamiento significativo pero no extremo.
- 05La conclusión: Jacksonville es el **Sun Belt sostenible de Florida**. Apreciación fuerte, migración saludable, sin sobrepasamiento. El ciclo es más durable aquí que en los metros titulares de FL.
Dónde se ubica el nivel de valor — top 5 condados por valor de vivienda
| Condado | Valor medio de vivienda | Ingreso medio | Precio/ingreso | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| Condado de St. Johns (St. Johns County) | $457,600 | $106,169 | 4.31× | moderado |
| Condado de Nassau (Nassau County) | $351,100 | $88,900 | 3.95× | moderado |
| Condado de Clay (Clay County) | $281,500 | $86,094 | 3.27× | moderado |
| Condado de Duval (Duval County) | $274,900 | $68,447 | 4.02× | moderado |
| Condado de Baker (Baker County) | $225,000 | $70,833 | 3.18× | moderado |
Cómo leer el Índice de Precios de Vivienda FHFA
El HPI de FHFA es un índice de ventas repetidas — rastrea el cambio de precio de las mismas propiedades a lo largo del tiempo, suavizando construcciones nuevas y transacciones de lujo. Se construye con datos hipotecarios de las GSE (Fannie Mae, Freddie Mac).
- 01Método de ventas repetidas. Rastrea las mismas propiedades a lo largo del tiempo, por lo que las construcciones nuevas y las transacciones de lujo no distorsionan la tendencia.
- 02Fuente federal. Construido con datos hipotecarios de las GSE — sin error de encuesta MLS, sin licencia comercial requerida.
- 03Pendiente, no nivel. Observa la pendiente de la línea, no el valor absoluto del índice — una curva que se empina es una señal de compra más confiable que el nivel.
La escalera de rentas
Renta de Mercado Justo (Fair Market Rent) del HUD por cantidad de recámaras, comparada con el ingreso medio del hogar y referenciada contra el estado y EE.UU.
Renta típica de 2 recámaras
$1,658
/ mes · HUD FMR FY 2026
25.8% del ingreso medio
Una vivienda típica de 2 recámaras en le cuesta al hogar medio 25.8% de su ingreso — 2.6 puntos por encima de el promedio de EE.UU. (23.3%) 2.3 puntos por debajo de Florida (28.1%).
HUD considera "sobrecargado por renta" cualquier cifra superior al 30%. Este metro se mantiene cómodamente por debajo de esa línea, lo que significa que los inquilinos pueden absorber aumentos modestos — y los propietarios tienen margen para subir rentas sin expulsar inquilinos.
Renta de Mercado Justo — por cantidad de recámaras
| Recámaras | Mensual | Anual | % del ingreso medio | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| 1 Rec | $1,382 | $16.6K | 21.5% | cómodo |
| 2 Rec | $1,658 | $19.9K | 25.8% | moderado |
| 3 Rec | $2,043 | $24.5K | 31.8% | sobrecargado por renta |
Por qué importa la Renta de Mercado Justo del HUD
FMR es la estimación del percentil 40 de renta del HUD por tipo de recámara — actualizado cada año fiscal, basado en encuestas del Censo (no datos comerciales), y usado como tope para los pagos del voucher Sección 8. Tres cosas que los inversores deben saber:
- 01Referencia defendible. Fuente federal, sin licencia comercial necesaria para publicar o comparar.
- 02Tope de Sección 8. Una propiedad al nivel o por debajo del FMR es elegible para voucher — renta pagada por el gobierno al tope del FMR.
- 03Estimación conservadora. El percentil 40 significa que más de la mitad de las rentas reales del mercado son más altas.
Dirección del mercado laboral
Oficina de Estadísticas Laborales — LAUS (desempleo) + CES (empleo no agrícola), comparado con el promedio nacional.
Tasa de desempleo
4.6%
BLS LAUS · último mes
El mercado laboral de Jacksonville es debilitándose, con un desempleo de 4.6% — 0.6 puntos por encima de el promedio de metros de EE.UU. (4.0%).
Para un inversor, menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia. El gráfico de tendencia muestra cómo se ha movido el desempleo del metro en los últimos 30 meses.
Tasa de desempleo
4.6%
Empleos no agrícolas
—
Ingreso medio del hogar
$77,013
ACS 5 años
Cómo leer el mercado laboral
Dos series del BLS te dicen casi todo sobre el mercado laboral de un metro: LAUS (desempleo, actualizado mensualmente) y CES (nóminas no agrícolas, actualizado mensualmente). LAUS es la señal de ajuste; CES es la señal de tamaño y dirección.
- 01El desempleo es demanda de renta. Mercados laborales más ajustados significan salarios más altos y menor vacancia — los propietarios tienen poder de fijación de precios cuando los empleadores compiten por trabajadores.
- 02El cambio interanual es la señal de tendencia. Un cambio negativo en pp interanual significa que el mercado laboral se ajustó en el último año — generalmente un indicador adelantado del crecimiento de rentas.
- 03El crecimiento no agrícola es absorción de oferta. El crecimiento positivo de nóminas absorbe nueva oferta de vivienda y sostiene la trayectoria de rentas y precios.
Qué se está construyendo
Oficina del Censo, Encuesta de Permisos de Construcción — últimos 12 meses, desglosado por tipo de estructura, con el cambio interanual como señal direccional.
Total permisos TTM
12,727
Censo BPS · últimos 12 meses
+0.4% interanual
7.89 permisos por 1,000 habitantes
Jacksonville obtuvo 12,727 permisos de construcción en los últimos 12 meses, una expansión modesta 0.4% interanual. Eso equivale a 7.89 permisos por 1,000 habitantes, frente al promedio de metros de EE.UU. de 3.49.
La mezcla unifamiliar vs multifamiliar importa: los permisos de 5+ unidades son irregulares (los desarrolladores solicitan proyectos completos), mientras que los unifamiliares son más constantes y confiables como señal de demanda.
Unifamiliar
9,148
últimos 12 meses
2–4 unidades
217
últimos 12 meses
5+ unidades
3,362
últimos 12 meses
Cómo leer la oferta de construcción
El Censo publica permisos de construcción cada mes a nivel de condado, por tipo de estructura. Los permisos unifamiliares son la señal constante — reflejan demanda continua. Los de 5+ unidades son irregulares — una aprobación de apartamentos puede disparar un mes.
- 01Permisos por 1,000 habitantes. El número de comparación ajustado por tamaño. Arriba de ~5 el metro construye significativamente; debajo de 2 la oferta es escasa.
- 02El cambio interanual es la dirección. El cambio interanual en permisos TTM te dice si los constructores están apostando más o retirándose. Observa este número para detectar cambios de tendencia.
- 03La mezcla importa para los cap rates. Alta construcción multifamiliar (5+ unidades) tiende a comprimir cap rates; las líneas dominadas por unifamiliares los preservan.
Los 5 condados, ordenados por población
Oficina del Censo (población, demografía ACS) + Encuesta de Permisos de Construcción.
Cómo leer este gráfico
- 01**El condado de Duval lidera con 5.823 permisos TTM** — Jacksonville propiamente. El condado más grande por población (996K) y 46% del pipeline metropolitano.
- 02**El condado de St. Johns** (St. Augustine, Ponte Vedra Beach, Nocatee) es el exurbio de alta velocidad a **4.620 permisos = 16,6 por cada 1.000** — el ritmo exurbano más denso del metro y uno de los más altos de la cola. El condado más caro a $457.600 MHV.
- 03El condado de Clay (Orange Park, Fleming Island, Middleburg) construye **1.260 permisos = 5,74 por cada 1.000** — la banda suburbana del suroeste.
- 04El condado de Nassau (Yulee, Fernandina Beach, Amelia Island) construye **907 permisos = 9,91 por cada 1.000** — el condado costero afluente del noreste.
- 05Jacksonville corre **7,89 permisos por cada 1.000 residentes** — tercero en la cola después de Orlando (9,39) y Charlotte (7,59). **El YoY de permisos es +0,4%** — básicamente plano. El pipeline de oferta llegó a una meseta a un nivel alto.
Cómo leer el mapa
- 01**El condado de St. Johns (sur) es el más denso a 16,6 por cada 1.000** — Nocatee, World Golf Village, Ponte Vedra. Los compradores afluentes impulsan el ritmo.
- 02El condado de Nassau (noreste) a **9,91 por cada 1.000** — Yulee, Amelia Island. Crecimiento exurbano costero.
- 03El condado de Clay (suroeste) a **5,74 por cada 1.000** — Orange Park, Fleming Island. Unifamiliares suburbanos.
- 04El condado de Duval (núcleo) a **5,85 por cada 1.000** — alto para un núcleo metropolitano, ayudado por la expansión greenfield en el sureste de Jacksonville y el Northside.
- 05**El patrón cambia al noreste y sureste.** La mayor parte del crecimiento sucede en los condados costeros afluentes (St. Johns, Nassau) más el Southside de Duval. El Westside y Clay son el cinturón de fuerza laboral.
| # | Condado | Población | Ingreso medio | Valor de vivienda | Permisos TTM | Interanual |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Condado de Duval (Duval County) | 995,708 | $68,447 | $274,900 | 5,823 | +0.5% |
| 2 | Condado de St. Johns (St. Johns County) | 278,722 | $106,169 | $457,600 | 4,620 | +0.4% |
| 3 | Condado de Clay (Clay County) | 219,650 | $86,094 | $281,500 | 1,260 | |
| 4 | Condado de Nassau (Nassau County) | 91,538 | $88,900 | $351,100 | 907 | +6.1% |
| 5 | Condado de Baker (Baker County) | 27,969 | $70,833 | $225,000 | 117 | +4.5% |
Metros similares a nivel nacional
5 metros más cercanos a Jacksonville por población e ingreso medio del hogar — comparación directa en las métricas que importan al inversor.
Grupo de comparación
5
metros más cercanos por población + ingreso
Mejor en 1 de 2 métricas comparables
Jacksonville es más comparable en tamaño a Milwaukee, Providence, Virginia Beach, Oklahoma City. mejor en su clase en Migración neta (Net Migration).
La tabla clasifica cada métrica — las celdas verdes marcan el mejor valor, las color óxido el peor. Jacksonville está resaltado como la fila focal.
| Metro | Pob | Ingr med | Valor de vivienda | P/I | Cap proxy | HPI 5a | Perm/1k | Migración | Desemp |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
★Jacksonville | 1.61M | $77K | $309K | 4.01× | 4.2% | +54.9% | 7.89 | +0.68% | 4.6% |
Milwaukee (Milwaukee-Waukesha, WI) | 1.57M | $76K | $284K | 3.71× | 3.7% | +55.3% | 2.01 | -0.14% | — |
Providence (Providence-Warwick, RI-MA) | 1.67M | $86K | $386K | 4.51× | 5.2% | +61.0% | 1.55 | -0.02% | 4.7% |
Virginia Beach (Virginia Beach-Norfolk-Newport News, VA-NC) | 1.80M | $81K | $318K | 3.95× | 4.2% | +50.3% | 2.13 | -0.06% | — |
Oklahoma City (Oklahoma City, OK) | 1.43M | $70K | $215K | 3.05× | 4.5% | +45.7% | 5.90 | +0.18% | 3.6% |
Nashville (Nashville-Davidson--Murfreesboro--Franklin, TN) | 1.99M | $82K | $377K | 4.57× | 3.6% | +58.3% | 9.56 | +0.31% | 2.9% |
Cómo leer esta comparación
Los metros comparables se eligen por población + ingreso medio del hogar — los cinco más cercanos a nivel nacional — para una comparación justa en tamaño y clase económica.
- 01Verde = mejor de la columna. La celda con el valor más favorable para esa métrica, considerando si mayor o menor es mejor.
- 02Óxido = peor de la columna. La celda con el valor menos favorable. Junto con los marcadores verdes, es tu visión rápida de dónde gana y dónde pierde tu metro.
- 03Cap proxy es el lente de rendimiento. Cap rate proxy = (FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda. Un filtro de rendimiento de primera pasada, no un número de suscripción — pero pone al grupo comparable en una escala única.
De dónde viene la gente
IRS Estadísticas de Ingresos — Año Fiscal 2022. Excluye movimientos intra-metro suburbanos.
Migración neta
+10,983
declaraciones · IRS SOI · AF 2022
+0.68% de la población del metro
8,067 del origen principal
Jacksonville absorbió +10.983 declaraciones netas del IRS — un fuerte +0,68% de la población, la tasa de crecimiento más alta de cualquier metro de menos de 2 millones en la cola. Los mayores orígenes son intra- Florida (Duval mantiene a sus propios residentes) más Georgia y el Noreste. Jacksonville es el metro de Florida que NO se sobrepasó.
Los datos del IRS tienen un rezago de ~2 años (los hogares declaran impuestos el año después de mudarse), pero es la única fuente nacional de migración condado a condado basada en registros administrativos, no encuestas. La tabla muestra los principales condados de origen.
Principales condados de origen — de dónde vienen los nuevos residentes
| Condado de origen | Declaraciones fiscales |
|---|---|
| Condado de Duval (Duval County), FL | 8,067 |
| Condado de Clay (Clay County), FL | 3,442 |
| Condado de St. Johns (St. Johns County), FL | 3,067 |
| Condado de Broward (Broward County), FL | 1,133 |
| Condado de Miami-Dade (Miami-Dade County), FL | 1,009 |
| Condado de Orange (Orange County), FL | 926 |
Quién vive en Jacksonville
Oficina del Censo · Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años · 2019–2023.
Quién vive aquí
- Edad mediana
- 39.1
- Ocupación del propietario
- 66.3%
- Licenciatura+
- 35.1%
Jacksonville relativamente joven metro del Medio Oeste: Edad mediana 39.1, 66.3% ocupación del propietario 35.1% con licenciatura o superior. Estable, educado y mayormente impulsado por propietarios.
El detalle: 50.9% de los hogares inquilinos están sobrecargados por renta (pagando 30%+ de su ingreso en renta) — suficientemente alto para señalar una restricción en el crecimiento de rentas aunque la relación renta/ingreso general se vea cómoda.
- Ingreso medio del hogar
- $77,013
- Edad mediana
- 39.1
- Licenciatura o superior
- 35.1%
- Tasa de ocupación del propietario
- 66.3%
- Tasa de vacancia
- 9.9%
- Sobrecargados por renta (30%+)
- 50.9%
Fuentes de datos
| Métrica | Fuente | Tipo | Período |
|---|---|---|---|
| Precios de vivienda | FHFA — Índice de Precios de Vivienda | Índice | Q4 2025 |
| Rentas de mercado justo | HUD — Rentas de Mercado Justo | Administrativo | FY 2026 |
| Tasa de desempleo | BLS — Estadísticas Locales de Desempleo | Encuesta | Dec 2025 |
| Empleo no agrícola | BLS — Estadísticas de Empleo Actual | Encuesta | Dec 2025 |
| Permisos de construcción | Censo — Encuesta de Permisos de Construcción | Encuesta | Mar 2026 TTM |
| Flujos migratorios | IRS — Estadísticas de Ingresos, Datos de Migración | Administrativo | Tax Year 2022 |
| Demografía | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
| Ingreso del hogar | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
Página actualizada: 9 de abril de 2026