Deltona (Deltona-Daytona Beach-Ormond Beach, FL)
El metro playero del corredor I-4 — donde el desbordamiento de Orlando se encuentra con el país de NASCAR y las comunidades de retiro. HPI **+52.0% en cinco años** pero **interanual −1.46%** (corrección de Florida). Cap proxy **4.90% viable**, migración **+8,119 (+1.20%)** — la 3.ª mayor intensidad migratoria entre los metros de Florida en cola. Flagler County construye a **22.48 permisos por 1,000 habitantes**.
Los números que más importan
Lo que un inversor revisa primero al evaluar un metro — relación precio/ingreso, renta vs ingreso, proxy de cap rate y hacia dónde se mueve el mercado. Cada métrica comparada con las medianas estatal y nacional.
moderado
Precio / Ingreso (Price-to-Income)
4.25×
La verificación más citada de si un mercado sigue siendo accesible. Debajo de 3× estás en un viento de cola de accesibilidad.
- vs Florida
- 4.22×
- vs EE.UU.
- 3.43×
Referencia
Valor medio de vivienda ACS ÷ ingreso medio del hogar
sobrecargado
Renta / Ingreso (Rent-to-Income)
32.1%
Qué parte del ingreso de un hogar típico se destina a renta. Debajo de 30% los inquilinos pueden absorber aumentos modestos.
- vs Florida
- 28.1%
- vs EE.UU.
- 23.3%
Referencia
(HUD FMR 2BR × 12) ÷ ingreso medio del hogar
trato a trato
Tasa de capitalización (Cap Rate) estimada
4.9%
Rendimiento aproximado asumiendo un ratio de gastos del 35%. No es un número para suscripción — es un filtro de si vale la pena modelar.
- vs Florida
- 4.4%+0.5
- vs EE.UU.
- 4.4%+0.6
Referencia
(FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda ACS
constante
Migración neta (Net Migration)
+1.20%
Señal prospectiva de demanda. La migración neta positiva impulsa el crecimiento de rentas y absorbe nueva oferta.
- vs Florida
- 0.83%+0.37
- vs EE.UU.
- 0.04%+1.17
Referencia
Migración neta IRS ÷ población
construcción acelerando
Permisos de construcción (Permit Pipeline)
8.03
permisos por 1,000 habitantes
Indicador de oferta futura. Arriba de ~5 significa que el metro construye significativamente relativo a su tamaño; debajo de 2 la oferta es escasa.
- vs Florida
- 8.03=
- vs EE.UU.
- 3.49+4.55
Referencia
Permisos BPS del Censo TTM ÷ población × 1,000
debilitándose
Tasa de desempleo (Unemployment)
5.3%
Menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia.
- vs Florida
- 4.5%
- vs EE.UU.
- 4.0%
Referencia
BLS LAUS, último mes
Índice de secciones — haz clic en cualquier fila para navegar
Lo que dicen los datos sobre Deltona
Deltona-Daytona Beach-Ormond Beach, FL alberga a 676,035 residentes en 2 condados — Volusia y Flagler. El metro registró 5,429 permisos de construcción en los últimos doce meses según la Encuesta de Permisos de Construcción del Censo — 8.03 por cada 1,000 habitantes, justo en la mediana del estado de Florida. La tasa de capitalización proxy se ubica en 4.90% — viable caso a caso — y la relación precio-ingreso es 4.25, moderada. Pero la relación renta-ingreso llega a 32.1% — sobrecargada. El ingreso familiar mediano es $67,599, el valor mediano de vivienda es $287K y la tasa de desempleo del BLS LAUS se sitúa en 5.3% — más blanda que la nacional.
La historia estructural es el metro playero del corredor I-4 — donde el desbordamiento de Orlando se cruza con el país de NASCAR y las comunidades de retiro. Deltona-Daytona Beach se asienta en la intersección de la I-4 (Orlando hacia la costa) y la I-95 (Jacksonville hasta Miami). Este cruce de dos interestatales impulsa demanda de commuters (Deltona es una ciudad dormitorio de Orlando), demanda turística (Daytona Beach y el Speedway) y demanda de jubilados (las comunidades planificadas de Palm Coast en el condado de Flagler).
El HPI fue +52.0% en cinco años — territorio sólido del Sun Belt. Pero el interanual es −1.46% — la corrección de Florida está mordiendo. Según el Índice de Precios de Vivienda de la FHFA, Deltona-Daytona Beach se suma a Cape Coral (−4.67%), North Port (−1.66%) y Lakeland (−0.95%) en la cohorte de corrección floridana. La corrección de este metro es moderada — más suave que Cape Coral, similar a North Port.
La vista por condado cuenta la historia de las comunidades planificadas:
- Condado de Volusia (558,520 residentes, 2,787 permisos TTM = 4.99 por 1,000) — Deltona (ciudad dormitorio del corredor I-4 hacia Orlando), Daytona Beach (NASCAR + turismo playero), Ormond Beach, Port Orange, DeLand (Universidad Stetson, la "Atenas de Florida"), New Smyrna Beach, Edgewater. 51% del pipeline del metro. Interanual de permisos +5.21%.
- Condado de Flagler (117,515 residentes, 2,642 permisos = 22.48 por 1,000) — una de las tasas de construcción per cápita más altas de CUALQUIER condado en toda la cola. Palm Coast es una comunidad planificada masiva de retiro, desarrollada originalmente por ITT en los años 70. Flagler Beach y Bunnell completan el condado. Interanual de permisos +22.66%.
La construcción es 73% unifamiliar / 27% multifamiliar (3,940 UF / 318 multi-2-4 / 1,171 multi-5+). Proporción alta de unifamiliar para la demanda de jubilados y desbordamiento de Orlando. El interanual de permisos es +13.7% — aceleración moderada.
Lo que está cambiando: la migración neta del IRS es +8,119 declaraciones (+1.20% de la población) — la 3.ª mayor intensidad migratoria de cualquier metro de Florida en la cola (detrás de Lakeland +1.64% y North Port +1.29%). Según las Estadísticas de Ingresos del IRS, la inmigración es el clásico tirón de Florida — jubilados del noreste y medio oeste más trabajadores remotos de Orlando. Precios a la baja + migración fuerte + construcción sostenida — la misma paradoja que vemos en Cape Coral y North Port.
Ocupación por propietarios 74.3% (alta — patrón de jubilados de Florida), vacancia 14.5% (alta — estacional), edad mediana 47.8 (perfil de jubilados), renta severa 52.2%, licenciatura 27.8%.
¿Y qué hace un inversionista?
- Si buscas flujo de caja — Deltona-Daytona Beach es borderline viable. El proxy de cap rate al 4.90% con un valor mediano de vivienda de $287K y un Alquiler Justo de Mercado de $1,806 cuadra antes de Florida insurance. Después del seguro (que se ha duplicado desde 2022), el cash-on-cash real adelgaza. Concéntrate en Deltona y DeLand (interior, menor riesgo de seguro costero) más que en Daytona Beach o Flagler Beach.
- Si apuestas por la apreciación — el interanual −1.46% es la señal de corrección de Florida, pero la migración +1.20% es fuerte. Espera 6-12 meses a que el interanual se aplanen. El nodo de crecimiento Palm Coast / condado de Flagler es la jugada estructural — una de las tasas de construcción per cápita más altas de cualquier condado de metro.
- Si ya eres propietario aquí — mantén. El viento en contra del seguro es real, pero la demanda migratoria es estructural (la posición del cruce I-4 × I-95 de Daytona no cambia). No compres más a precios de zona costera con seguro inflado.
Dónde están los precios y hacia dónde han ido
Índice de Precios de Vivienda FHFA — índice de ventas repetidas en el metro, comparado con el ingreso medio del hogar y referenciado contra el promedio de metros de Indiana y el promedio nacional.
Apreciación de precios a 5 años
+52.0%
FHFA HPI · Q1 2020 → Q4 2025
-1.5% Interanual
$287,200 valor medio de vivienda
Los precios de vivienda en Deltona subieron 52.0% en los últimos 5 años según el índice FHFA de ventas repetidas — un ritmo de apreciación constante para un metro de este tamaño. El cambio de 1 año es negativo (-1.5%), señalando que el mercado se está enfriando.
El gráfico muestra cómo se compara la curva de apreciación del metro contra el promedio estatal y el nacional. La brecha entre el metro y la línea nacional es la señal de "recuperación" o "rezago" — y la pendiente te dice si se está ampliando o cerrando.
Cómo leer este gráfico
- 01Deltona-Daytona Beach acumuló **+52.0% en cinco años** — territorio sólido del Sun Belt, superando a la media de metros de EE.UU. (+34.3%) por 18 puntos.
- 02**El interanual reciente es −1.46%** — la corrección de Florida llega al corredor playero I-4. Más suave que el −4.67% de Cape Coral, pero en terreno negativo.
- 03Dentro de Florida, Deltona-Daytona Beach se ubica a media tabla en HPI a 5 años — el corredor costero adyacente a Orlando.
- 04Los metros de EE.UU. subieron **+34.3%** en la misma ventana. Deltona-Daytona Beach superó por ~18 puntos pero ahora devuelve parte de la ganancia.
- 05Lectura para el inversionista: es el metro playero del corredor I-4 — desbordamiento de Orlando (Deltona) + país de NASCAR (Daytona) + retiro/Palm Coast (Flagler). Migración fuerte, pero la corrección de Florida muerde.
Dónde se ubica el nivel de valor — top 2 condados por valor de vivienda
| Condado | Valor medio de vivienda | Ingreso medio | Precio/ingreso | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| Condado de Flagler (Flagler County) | $333,400 | $72,923 | 4.57× | moderado |
| Condado de Volusia (Volusia County) | $278,000 | $66,581 | 4.18× | moderado |
Cómo leer el Índice de Precios de Vivienda FHFA
El HPI de FHFA es un índice de ventas repetidas — rastrea el cambio de precio de las mismas propiedades a lo largo del tiempo, suavizando construcciones nuevas y transacciones de lujo. Se construye con datos hipotecarios de las GSE (Fannie Mae, Freddie Mac).
- 01Método de ventas repetidas. Rastrea las mismas propiedades a lo largo del tiempo, por lo que las construcciones nuevas y las transacciones de lujo no distorsionan la tendencia.
- 02Fuente federal. Construido con datos hipotecarios de las GSE — sin error de encuesta MLS, sin licencia comercial requerida.
- 03Pendiente, no nivel. Observa la pendiente de la línea, no el valor absoluto del índice — una curva que se empina es una señal de compra más confiable que el nivel.
La escalera de rentas
Renta de Mercado Justo (Fair Market Rent) del HUD por cantidad de recámaras, comparada con el ingreso medio del hogar y referenciada contra el estado y EE.UU.
Renta típica de 2 recámaras
$1,806
/ mes · HUD FMR FY 2026
32.1% del ingreso medio
Una vivienda típica de 2 recámaras en le cuesta al hogar medio 32.1% de su ingreso — 8.8 puntos por encima de el promedio de EE.UU. (23.3%) 3.9 puntos por encima de Florida (28.1%).
HUD considera "sobrecargado por renta" cualquier cifra superior al 30%. Este metro se mantiene cómodamente por debajo de esa línea, lo que significa que los inquilinos pueden absorber aumentos modestos — y los propietarios tienen margen para subir rentas sin expulsar inquilinos.
Renta de Mercado Justo — por cantidad de recámaras
| Recámaras | Mensual | Anual | % del ingreso medio | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| 1 Rec | $1,433 | $17.2K | 25.4% | moderado |
| 2 Rec | $1,806 | $21.7K | 32.1% | sobrecargado por renta |
| 3 Rec | $2,468 | $29.6K | 43.8% | sobrecargado por renta |
Por qué importa la Renta de Mercado Justo del HUD
FMR es la estimación del percentil 40 de renta del HUD por tipo de recámara — actualizado cada año fiscal, basado en encuestas del Censo (no datos comerciales), y usado como tope para los pagos del voucher Sección 8. Tres cosas que los inversores deben saber:
- 01Referencia defendible. Fuente federal, sin licencia comercial necesaria para publicar o comparar.
- 02Tope de Sección 8. Una propiedad al nivel o por debajo del FMR es elegible para voucher — renta pagada por el gobierno al tope del FMR.
- 03Estimación conservadora. El percentil 40 significa que más de la mitad de las rentas reales del mercado son más altas.
Dirección del mercado laboral
Oficina de Estadísticas Laborales — LAUS (desempleo) + CES (empleo no agrícola), comparado con el promedio nacional.
Tasa de desempleo
5.3%
BLS LAUS · último mes
El mercado laboral de Deltona es debilitándose, con un desempleo de 5.3% — 1.3 puntos por encima de el promedio de metros de EE.UU. (4.0%).
Para un inversor, menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia. El gráfico de tendencia muestra cómo se ha movido el desempleo del metro en los últimos 30 meses.
Tasa de desempleo
5.3%
Empleos no agrícolas
—
Ingreso medio del hogar
$67,599
ACS 5 años
Cómo leer el mercado laboral
Dos series del BLS te dicen casi todo sobre el mercado laboral de un metro: LAUS (desempleo, actualizado mensualmente) y CES (nóminas no agrícolas, actualizado mensualmente). LAUS es la señal de ajuste; CES es la señal de tamaño y dirección.
- 01El desempleo es demanda de renta. Mercados laborales más ajustados significan salarios más altos y menor vacancia — los propietarios tienen poder de fijación de precios cuando los empleadores compiten por trabajadores.
- 02El cambio interanual es la señal de tendencia. Un cambio negativo en pp interanual significa que el mercado laboral se ajustó en el último año — generalmente un indicador adelantado del crecimiento de rentas.
- 03El crecimiento no agrícola es absorción de oferta. El crecimiento positivo de nóminas absorbe nueva oferta de vivienda y sostiene la trayectoria de rentas y precios.
Qué se está construyendo
Oficina del Censo, Encuesta de Permisos de Construcción — últimos 12 meses, desglosado por tipo de estructura, con el cambio interanual como señal direccional.
Total permisos TTM
5,429
Censo BPS · últimos 12 meses
+13.7% interanual
8.03 permisos por 1,000 habitantes
Deltona obtuvo 5,429 permisos de construcción en los últimos 12 meses, un salto significativo 13.7% interanual. Eso equivale a 8.03 permisos por 1,000 habitantes, frente al promedio de metros de EE.UU. de 3.49.
La mezcla unifamiliar vs multifamiliar importa: los permisos de 5+ unidades son irregulares (los desarrolladores solicitan proyectos completos), mientras que los unifamiliares son más constantes y confiables como señal de demanda.
Unifamiliar
3,940
últimos 12 meses
2–4 unidades
318
últimos 12 meses
5+ unidades
1,171
últimos 12 meses
Cómo leer la oferta de construcción
El Censo publica permisos de construcción cada mes a nivel de condado, por tipo de estructura. Los permisos unifamiliares son la señal constante — reflejan demanda continua. Los de 5+ unidades son irregulares — una aprobación de apartamentos puede disparar un mes.
- 01Permisos por 1,000 habitantes. El número de comparación ajustado por tamaño. Arriba de ~5 el metro construye significativamente; debajo de 2 la oferta es escasa.
- 02El cambio interanual es la dirección. El cambio interanual en permisos TTM te dice si los constructores están apostando más o retirándose. Observa este número para detectar cambios de tendencia.
- 03La mezcla importa para los cap rates. Alta construcción multifamiliar (5+ unidades) tiende a comprimir cap rates; las líneas dominadas por unifamiliares los preservan.
Los 2 condados, ordenados por población
Oficina del Censo (población, demografía ACS) + Encuesta de Permisos de Construcción.
Cómo leer este gráfico
- 01**Condado de Volusia lidera con 2,787 permisos TTM = 4.99 por 1,000** — Deltona (ciudad dormitorio de Orlando vía I-4), Daytona Beach (NASCAR), Ormond Beach, Port Orange, DeLand. **51% del pipeline del metro.** Interanual +5.21%.
- 02**Condado de Flagler** (Palm Coast, Flagler Beach, Bunnell) emitió **2,642 permisos = 22.48 por 1,000** — **una de las tasas per cápita más altas de CUALQUIER condado en la cola**. Palm Coast es una comunidad planificada masiva de retiro. Interanual **+22.66%**.
- 03Deltona-Daytona Beach va a **8.03 permisos por 1,000 habitantes** — justo en la mediana estatal de Florida.
- 04**El interanual de permisos es +13.7%** — aceleración moderada. Los constructores siguen construyendo pese al giro negativo del HPI interanual.
- 05**73% unifamiliar / 27% multifamiliar** (3,940 UF / 318 multi-2-4 / 1,171 multi-5+). Alta proporción unifamiliar, acorde con la demanda de retiro y desbordamiento de Orlando.
Cómo leer el mapa
- 01**Condado de Flagler (sur, Palm Coast) es por mucho el más intenso con 22.48 por 1,000** — Palm Coast es una de las mayores comunidades planificadas de la costa este, y la tasa per cápita de construcción es explosiva.
- 02**Condado de Volusia (norte, Daytona Beach) a 4.99 por 1,000** — el condado más grande y maduro. Deltona (interior, sobre I-4) es la ciudad dormitorio de Orlando; Daytona Beach es el resort playero; DeLand ("la Atenas de Florida", Universidad Stetson) es el núcleo histórico.
- 03**La brecha entre los dos condados es dramática** — Flagler construye a 4.5 veces el ritmo de Volusia. Eso indica dónde está el crecimiento: comunidades de retiro de Palm Coast, no la costa madura de Daytona Beach.
- 04Volusia alberga el **Daytona International Speedway** (Daytona 500), **Embry-Riddle Aeronautical University**, **Bethune-Cookman University** (HBCU) y la Universidad Stetson.
- 05El metro se ubica en la intersección de **I-4 (Orlando–Daytona Beach)** e **I-95 (Jacksonville–Miami)** — un cruce que impulsa tanto la demanda de commute como la turística.
| # | Condado | Población | Ingreso medio | Valor de vivienda | Permisos TTM | Interanual |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Condado de Volusia (Volusia County) | 558,520 | $66,581 | $278,000 | 2,787 | +5.2% |
| 2 | Condado de Flagler (Flagler County) | 117,515 | $72,923 | $333,400 | 2,642 | +22.7% |
Metros similares a nivel nacional
5 metros más cercanos a Deltona por población e ingreso medio del hogar — comparación directa en las métricas que importan al inversor.
Grupo de comparación
5
metros más cercanos por población + ingreso
Mejor en 2 de 4 métricas comparables
Deltona es más comparable en tamaño a Springfield, Wichita, Winston-Salem (Winston), Akron. mejor en su clase en Migración neta (Net Migration), Permisos de construcción (Permit Pipeline), y rezagado en Precio / Ingreso (Price-to-Income).
La tabla clasifica cada métrica — las celdas verdes marcan el mejor valor, las color óxido el peor. Deltona está resaltado como la fila focal.
| Metro | Pob | Ingr med | Valor de vivienda | P/I | Cap proxy | HPI 5a | Perm/1k | Migración | Desemp |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
★Deltona | 0.68M | $68K | $287K | 4.25× | 4.9% | +52.0% | 8.03 | +1.20% | 5.3% |
Springfield (Springfield, MA) | 0.69M | $71K | $276K | 3.92× | 4.9% | +51.8% | 1.10 | -0.15% | 5.7% |
Wichita (Wichita, KS) | 0.65M | $69K | $188K | 2.73× | 4.6% | +49.6% | 4.67 | +0.01% | 3.7% |
Winston-Salem (Winston-Salem, NC) | 0.68M | $64K | $213K | 3.32× | 4.5% | +64.9% | 7.13 | +0.22% | 3.5% |
Akron (Akron, OH) | 0.70M | $71K | $199K | 2.79× | 5.0% | +53.2% | 1.16 | -0.02% | 4.3% |
Toledo (Toledo, OH) | 0.64M | $64K | $169K | 2.64× | 5.0% | +50.3% | 1.08 | -0.11% | 4.6% |
Cómo leer esta comparación
Los metros comparables se eligen por población + ingreso medio del hogar — los cinco más cercanos a nivel nacional — para una comparación justa en tamaño y clase económica.
- 01Verde = mejor de la columna. La celda con el valor más favorable para esa métrica, considerando si mayor o menor es mejor.
- 02Óxido = peor de la columna. La celda con el valor menos favorable. Junto con los marcadores verdes, es tu visión rápida de dónde gana y dónde pierde tu metro.
- 03Cap proxy es el lente de rendimiento. Cap rate proxy = (FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda. Un filtro de rendimiento de primera pasada, no un número de suscripción — pero pone al grupo comparable en una escala única.
De dónde viene la gente
IRS Estadísticas de Ingresos — Año Fiscal 2022. Excluye movimientos intra-metro suburbanos.
Migración neta
+8,119
declaraciones · IRS SOI · AF 2022
+1.20% de la población del metro
2,997 del origen principal
Deltona-Daytona Beach absorbió +8,119 declaraciones IRS en migración neta (+1.20% de la población) — la 3.ª mayor intensidad migratoria de cualquier metro de Florida en cola, detrás de Lakeland (+1.64%) y North Port (+1.29%). El flujo dominante llega desde los condados de Orlando (Seminole y Orange).
Los datos del IRS tienen un rezago de ~2 años (los hogares declaran impuestos el año después de mudarse), pero es la única fuente nacional de migración condado a condado basada en registros administrativos, no encuestas. La tabla muestra los principales condados de origen.
Principales condados de origen — de dónde vienen los nuevos residentes
| Condado de origen | Declaraciones fiscales |
|---|---|
| Condado de Seminole (Seminole County), FL | 2,997 |
| Condado de Orange (Orange County), FL | 2,128 |
| Condado de Flagler (Flagler County), FL | 813 |
| Condado de Volusia (Volusia County), FL | 782 |
| Condado de Duval (Duval County), FL | 563 |
| Condado de St. Johns (St. Johns County), FL | 559 |
Quién vive en Deltona
Oficina del Censo · Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años · 2019–2023.
Quién vive aquí
- Edad mediana
- 47.8
- Ocupación del propietario
- 74.3%
- Licenciatura+
- 27.8%
Deltona maduro metro del Medio Oeste: Edad mediana 47.8, 74.3% ocupación del propietario 27.8% con licenciatura o superior. Estable, educado y mayormente impulsado por propietarios.
El detalle: 52.2% de los hogares inquilinos están sobrecargados por renta (pagando 30%+ de su ingreso en renta) — suficientemente alto para señalar una restricción en el crecimiento de rentas aunque la relación renta/ingreso general se vea cómoda.
- Ingreso medio del hogar
- $67,599
- Edad mediana
- 47.8
- Licenciatura o superior
- 27.8%
- Tasa de ocupación del propietario
- 74.3%
- Tasa de vacancia
- 14.5%
- Sobrecargados por renta (30%+)
- 52.2%
Fuentes de datos
| Métrica | Fuente | Tipo | Período |
|---|---|---|---|
| Precios de vivienda | FHFA — Índice de Precios de Vivienda | Índice | Q4 2025 |
| Rentas de mercado justo | HUD — Rentas de Mercado Justo | Administrativo | FY 2026 |
| Tasa de desempleo | BLS — Estadísticas Locales de Desempleo | Encuesta | Jan 2026 |
| Empleo no agrícola | BLS — Estadísticas de Empleo Actual | Encuesta | Jan 2026 |
| Permisos de construcción | Censo — Encuesta de Permisos de Construcción | Encuesta | Mar 2026 TTM |
| Flujos migratorios | IRS — Estadísticas de Ingresos, Datos de Migración | Administrativo | Tax Year 2022 |
| Demografía | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
| Ingreso del hogar | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
Página actualizada: 10 de abril de 2026