Cabo Coral (Cape Coral-Fort Myers, FL)

Cape Coral-Fort Myers, FL alberga 772,902 residentes en un solo condado — el Condado de Lee. El metro emitió 13,217 permisos de construcción en los últimos doce meses según el Census Bureau Building Permits Survey — 17.10 por cada 1,000 residentes, la segunda tasa per cápita más alta de toda la cola (solo North Port-Sarasota a 20.23 construye más rápido). Eso es 4.9 veces el ritmo nacional de 3.49 y más del doble de la mediana estatal de Florida de 8.03. La tasa de capitalización (Cap Rate) proxy se ubica en 4.69% — trato a trato — y la relación precio-ingreso es 4.46 moderada. Pero el alquiler-ingreso es 32.2% — sobrecargado. El ingreso mediano del hogar es $73,099 y el valor mediano de la vivienda es $326K.

La historia estructural es la corrección más profunda del HPI en el año actual de toda la cola T5: Cape Coral creció HPI +47.8% en cinco años (territorio Sun Belt) pero el YoY ahora es −4.67%, NEGATIVO. Según el Federal Housing Finance Agency HPI, esta es la peor lectura del año actual de cualquier metro en la cola — más profunda incluso que North Port (−1.66%), más profunda que Phoenix, más profunda que Stockton. Cape Coral es donde la corrección de Florida está sucediendo más fuerte. La causa es una pila de vientos en contra:

• El huracán Ian (septiembre 2022) destruyó miles de hogares en el Condado de Lee. Cape Coral, Fort Myers Beach, Sanibel, Pine Island todos recibieron impactos directos. El mercado de seguros colapsó después — las primas de seguros de hogar de Florida saltaron 60-100% en muchos códigos postales.
• Crisis de seguros — Citizens Property Insurance (la aseguradora de último recurso de Florida) ahora es la aseguradora más grande del estado. Muchas aseguradoras privadas dejaron de escribir nuevas pólizas en el costero Condado de Lee.
• Exposición al mercado de snowbirds/estacional — la vacancia es 25.7% (una de las más altas de la cola), reflejando el perfil pesado de ocupación estacional del metro. Cuando la demanda de segundas casas se debilita, aquí es donde aparece primero.
• Sensibilidad a las tasas — los compradores en el rango de $300-500K son la cohorte más sensible a las tasas, y el valor mediano de la vivienda de Cape Coral se ubica justo en esa banda.

Pero los datos de migración cuentan una historia diferente: la migración neta del IRS es +8,177 declaraciones (+1.06% de la población) — fuertemente positiva. La gente sigue mudándose aquí. Los principales condados de origen vía IRS Statistics of Income están concentrados en el Noreste y Medio Oeste — el clásico atractivo de jubilación de Florida. Así que tienes precios cayendo, construcción al máximo, Y entrada neta sucediendo simultáneamente. Eso es inusual.

La vista por condado es simple — el Condado de Lee es todo el metro. Pero la geografía dentro del Condado de Lee importa:

• Cape Coral (la ciudad más grande) se asienta sobre más de 400 millas de frente de canal — una de las comunidades pre-trazadas más grandes del país. La mayor parte de la construcción actual está llenando o reemplazando lotes de canal.
• Fort Myers (la sede del condado, al este del río Caloosahatchee) ancla el núcleo urbano. Florida Gulf Coast University está aquí.
• Lehigh Acres es la expansión interior — viviendas unifamiliares asequibles en un trazado de cuadrícula de los años 1950, ahora llenándose rápido.
• Estero y Bonita Springs (sur, en el corredor I-75 hacia Naples) son la banda de crecimiento de mayor poder adquisitivo.
• Sanibel y Captiva son las islas barrera — el huracán Ian las reconstruyó y reabrieron para la temporada 2024.

La construcción es 72% unifamiliar / 28% multifamiliar (9,477 SF / 254 multi-2-4 / 3,486 multi-5+). El metro construye casas separadas para jubilados y snowbirds, con la participación multifamiliar concentrada en el centro de Fort Myers.

La ocupación por propietarios es 74.0% (alta — patrón típico de jubilados de Florida). Edad mediana 49.3 — segunda más vieja en la cola T5 (después de North Port-Sarasota a 53.6). Vacancia 25.7% muy alta. Sobrecargados de alquiler 55.6% severo.

¿Y el inversionista? Tres lecturas:

• Si cazas flujo de caja — Cape Coral NO calcula. El cap proxy a 4.69% trato a trato combinado con costos de seguros que se han duplicado desde 2022 significa que el cash-on-cash real es mucho peor de lo que sugiere el proxy. Los seguros de Florida son el asesino silencioso — nunca uses solo el cap proxy para tratos en FL.
• Si juegas a la apreciación — espera. El YoY −4.67% es la caída del año actual más profunda en la cola y no hay señal de que el enfriamiento haya tocado fondo. El YoY de permisos sigue siendo positivo (+4.52%), lo que significa que viene más oferta — y oferta sobre demanda débil mantiene los precios cayendo. No atrapes el cuchillo cayendo. Espera a que el YoY se aplane.
• Si ya posees aquí — mantén y reza por una temporada de huracanes tranquila. Refinancia si tu seguro lo permite. No agregues hasta que la señal del YoY cambie. El atractivo estructural de Florida (jubilados, snowbirds, sin impuesto sobre la renta) es real — pero no anula la corrección actual.