San Francisco (San Francisco-Oakland-Berkeley, CA)
El metro más caro de Estados Unidos ha dejado de subir. Valor mediano de vivienda $1,11M. Cap rate proxy 2,5% — el más ajustado del país. HPI a 5 años apenas +9,7%, apenas por encima de la inflación. Migración neta de −25.199. Pero los permisos están +57% interanual: los constructores ven el fondo.
Los números que más importan
Lo que un inversor revisa primero al evaluar un metro — relación precio/ingreso, renta vs ingreso, proxy de cap rate y hacia dónde se mueve el mercado. Cada métrica comparada con las medianas estatal y nacional.
caro
Precio / Ingreso (Price-to-Income)
8.33×
La verificación más citada de si un mercado sigue siendo accesible. Debajo de 3× estás en un viento de cola de accesibilidad.
- vs California
- 5.95×
- vs EE.UU.
- 3.43×
Referencia
Valor medio de vivienda ACS ÷ ingreso medio del hogar
agobiado
Renta / Ingreso (Rent-to-Income)
32.3%
Qué parte del ingreso de un hogar típico se destina a renta. Debajo de 30% los inquilinos pueden absorber aumentos modestos.
- vs California
- 28.8%
- vs EE.UU.
- 23.3%
Referencia
(HUD FMR 2BR × 12) ÷ ingreso medio del hogar
ajustado
Tasa de capitalización (Cap Rate) estimada
2.5%
Rendimiento aproximado asumiendo un ratio de gastos del 35%. No es un número para suscripción — es un filtro de si vale la pena modelar.
- vs California
- 3.1%
- vs EE.UU.
- 4.4%
Referencia
(FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda ACS
contracción
Migración neta (Net Migration)
-0.54%
Señal prospectiva de demanda. La migración neta positiva impulsa el crecimiento de rentas y absorbe nueva oferta.
- vs California
- -0.03%
- vs EE.UU.
- 0.04%
Referencia
Migración neta IRS ÷ población
construcción acelerando
Permisos de construcción (Permit Pipeline)
1.60
permisos por 1,000 habitantes
Indicador de oferta futura. Arriba de ~5 significa que el metro construye significativamente relativo a su tamaño; debajo de 2 la oferta es escasa.
- vs California
- 2.39
- vs EE.UU.
- 3.49
Referencia
Permisos BPS del Censo TTM ÷ población × 1,000
debilitándose
Tasa de desempleo (Unemployment)
4.1%
Menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia.
- vs California
- 4.8%-0.7
- vs EE.UU.
- 4.0%
Referencia
BLS LAUS, último mes
Índice de secciones — haz clic en cualquier fila para navegar
Lo que dicen los datos sobre San Francisco
San Francisco es el metro más caro de Estados Unidos que ha dejado de subir. A lo largo de 5 condados — Alameda, Contra Costa, San Francisco, San Mateo y Marin — el metro reúne 4,69 millones de residentes con el ingreso familiar más alto de la cola: $133.780 (Censo ACS) y un valor mediano de vivienda de $1.113.800. La Renta Justa de Mercado HUD para un apartamento de 2 dormitorios es $3.604 — 22% por encima de Boston, el segundo más caro. Y aun así el Índice de Precios de Vivienda corrió apenas +9,7% en cinco años (Freddie Mac FMHPI) — la peor carrera de 5 años de cualquier metro grande del país, y el interanual sigue en −2,62%.
Lo interesante es que los constructores están apostando al fondo. El YoY de permisos es +57,2% — por mucho el mayor salto de cualquier metro de 5M habitantes. Tras la congelación de 2023, los permisos rebotaron agresivamente, y 4.683 de los 7.514 (62%) son multifamiliares de 5+ unidades. SF es un mercado de apartamentos doblándose en apartamentos. Mira dónde aterriza la construcción en los 5 condados:
- Alameda (1,66M hab, valor mediano $1.057.400) lidera con 2.545 permisos de construcción TTM — Oakland, Berkeley y el corredor tecnológico de East Bay anclan el pipeline.
- San Mateo (754K hab) sigue con 1.986 permisos, luego San Francisco (851K hab, $1.380.500) con 1.669 — la ciudad misma construye más fuerte que sus suburbios per cápita.
- Contra Costa (1,16M hab) añade 1.159 permisos. Marin (260K hab, $1.390.000) cierra con apenas 155 — 0,60 por cada 1.000 residentes, zonificación excluyente personificada.
SF tiene 1,60 permisos por cada 1.000 — el más bajo de cualquier metro de 5M habitantes, por debajo de los 1,88 de Boston y de la mediana estatal de California de 2,39.
Lo que está cambiando: la migración neta del IRS es −25.199 declaraciones (IRS SOI) — la mayor salida interestatal de la cola. Los principales condados de origen están todos dentro del Bay Area (Santa Clara, Alameda, SF, San Mateo, Contra Costa) — el metro pierde residentes hacia su propia región (Silicon Valley, South Bay, los suburbios alejados de Sacramento). El cap rate proxy se ubica en 2,5% — ajustado, el más bajo de cualquier metro de 5M habitantes del país. El desempleo es 4,1%, ligeramente por encima del 4,0% nacional. Dentro de California, SF ocupa el #25 de 26 por HPI a 5 años.
¿Qué hace un inversionista?
- Si buscas flujo de caja: No lo hagas. No hay jugada de flujo de caja en SF a ninguna escala significativa. El cap proxy de 2,5% es solo territorio de rendimiento institucional.
- Si buscas apreciación: Este es el metro contrarian. SF quedó por debajo del país por 25pp en cinco años, el interanual sigue negativo, y los precios pueden tener que caer más antes de recuperarse. Pero el ramping de +57% en permisos dice que los constructores ven el fondo — si los próximos 12 meses se estabilizan, la operación de recuperación tiene el mayor potencial alcista de cualquier metro grande.
- Si ya tienes propiedades aquí: Aguanta. La cantera Stanford-Berkeley y la concentración más densa de capital biotech-y-IA del planeta siguen anclando el piso de alquileres. Vigila las próximas dos lecturas interanuales; si T1 y T2 2026 se estabilizan, el fondo está adentro.
Dónde están los precios y hacia dónde han ido
Índice de Precios de Vivienda FHFA — índice de ventas repetidas en el metro, comparado con el ingreso medio del hogar y referenciado contra el promedio de metros de Indiana y el promedio nacional.
Apreciación de precios a 5 años
+9.7%
FHFA HPI · Q1 2020 → Q4 2025
-2.6% Interanual
$1,113,800 valor medio de vivienda
Los precios de vivienda en San Francisco subieron 9.7% en los últimos 5 años según el índice FHFA de ventas repetidas — un ritmo de estancado o en baja para un metro de este tamaño. El cambio de 1 año es negativo (-2.6%), señalando que el mercado se está enfriando.
El gráfico muestra cómo se compara la curva de apreciación del metro contra el promedio estatal y el nacional. La brecha entre el metro y la línea nacional es la señal de "recuperación" o "rezago" — y la pendiente te dice si se está ampliando o cerrando.
Cómo leer este gráfico
- 01El índice de SF pasó de ~262 a inicios de 2020 a ~289 en el T4 2025. El **+9,7% a 5 años** que aparece en la tarjeta superior es la cifra canónica (T4 2020 → T4 2025) — la PEOR carrera de 5 años de cualquier metro grande del país.
- 02La línea estatal de California corrió **+27,9%** en la misma ventana. SF quedó por debajo de su propio estado por 18 puntos porcentuales — el resto de California (LA, SD, Riverside, Sacramento) creció más rápido.
- 03Los metros de EE.UU. subieron **+34,3%**. SF quedó atrás del país por unos 25 puntos. Es el peor desempeño relativo de cualquier metro grande respecto al índice nacional.
- 04El último trimestre sigue en **−2,62% interanual** — el único metro grande que aún no se ha estabilizado. El reset 2022-2024 del corredor tecnológico no ha terminado de jugarse.
- 05Dentro de su propio estado, SF ocupa el **#25 de 26** por HPI a 5 años — solo Vallejo (también Bay Area) está por debajo. Cualquier otro metro de California superó a SF en los últimos cinco años.
Dónde se ubica el nivel de valor — top 5 condados por valor de vivienda
| Condado | Valor medio de vivienda | Ingreso medio | Precio/ingreso | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| Condado de San Mateo (San Mateo County) | $1,494,500 | $156,000 | 9.58× | estirado |
| Condado de Marin (Marin County) | $1,390,000 | $142,785 | 9.73× | estirado |
| Condado de San Francisco (San Francisco County) | $1,380,500 | $141,446 | 9.76× | estirado |
| Condado de Alameda (Alameda County) | $1,057,400 | $126,240 | 8.38× | estirado |
| Condado de Contra Costa (Contra Costa County) | $830,800 | $125,727 | 6.61× | estirado |
Cómo leer el Índice de Precios de Vivienda FHFA
El HPI de FHFA es un índice de ventas repetidas — rastrea el cambio de precio de las mismas propiedades a lo largo del tiempo, suavizando construcciones nuevas y transacciones de lujo. Se construye con datos hipotecarios de las GSE (Fannie Mae, Freddie Mac).
- 01Método de ventas repetidas. Rastrea las mismas propiedades a lo largo del tiempo, por lo que las construcciones nuevas y las transacciones de lujo no distorsionan la tendencia.
- 02Fuente federal. Construido con datos hipotecarios de las GSE — sin error de encuesta MLS, sin licencia comercial requerida.
- 03Pendiente, no nivel. Observa la pendiente de la línea, no el valor absoluto del índice — una curva que se empina es una señal de compra más confiable que el nivel.
La escalera de rentas
Renta de Mercado Justo (Fair Market Rent) del HUD por cantidad de recámaras, comparada con el ingreso medio del hogar y referenciada contra el estado y EE.UU.
Renta típica de 2 recámaras
$3,604
/ mes · HUD FMR FY 2026
32.3% del ingreso medio
Una vivienda típica de 2 recámaras en le cuesta al hogar medio 32.3% de su ingreso — 9.1 puntos por encima de el promedio de EE.UU. (23.3%) 3.5 puntos por encima de California (28.8%).
HUD considera "sobrecargado por renta" cualquier cifra superior al 30%. Este metro se mantiene cómodamente por debajo de esa línea, lo que significa que los inquilinos pueden absorber aumentos modestos — y los propietarios tienen margen para subir rentas sin expulsar inquilinos.
Renta de Mercado Justo — por cantidad de recámaras
| Recámaras | Mensual | Anual | % del ingreso medio | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| 1 Rec | $2,977 | $35.7K | 26.7% | moderado |
| 2 Rec | $3,604 | $43.2K | 32.3% | sobrecargado por renta |
| 3 Rec | $4,604 | $55.2K | 41.3% | sobrecargado por renta |
Por qué importa la Renta de Mercado Justo del HUD
FMR es la estimación del percentil 40 de renta del HUD por tipo de recámara — actualizado cada año fiscal, basado en encuestas del Censo (no datos comerciales), y usado como tope para los pagos del voucher Sección 8. Tres cosas que los inversores deben saber:
- 01Referencia defendible. Fuente federal, sin licencia comercial necesaria para publicar o comparar.
- 02Tope de Sección 8. Una propiedad al nivel o por debajo del FMR es elegible para voucher — renta pagada por el gobierno al tope del FMR.
- 03Estimación conservadora. El percentil 40 significa que más de la mitad de las rentas reales del mercado son más altas.
Dirección del mercado laboral
Oficina de Estadísticas Laborales — LAUS (desempleo) + CES (empleo no agrícola), comparado con el promedio nacional.
Tasa de desempleo
4.1%
BLS LAUS · último mes
El mercado laboral de San Francisco es debilitándose, con un desempleo de 4.1% — 0.1 puntos por encima de el promedio de metros de EE.UU. (4.0%).
Para un inversor, menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia. El gráfico de tendencia muestra cómo se ha movido el desempleo del metro en los últimos 30 meses.
Tasa de desempleo
4.1%
Empleos no agrícolas
—
Ingreso medio del hogar
$133,780
ACS 5 años
Cómo leer el mercado laboral
Dos series del BLS te dicen casi todo sobre el mercado laboral de un metro: LAUS (desempleo, actualizado mensualmente) y CES (nóminas no agrícolas, actualizado mensualmente). LAUS es la señal de ajuste; CES es la señal de tamaño y dirección.
- 01El desempleo es demanda de renta. Mercados laborales más ajustados significan salarios más altos y menor vacancia — los propietarios tienen poder de fijación de precios cuando los empleadores compiten por trabajadores.
- 02El cambio interanual es la señal de tendencia. Un cambio negativo en pp interanual significa que el mercado laboral se ajustó en el último año — generalmente un indicador adelantado del crecimiento de rentas.
- 03El crecimiento no agrícola es absorción de oferta. El crecimiento positivo de nóminas absorbe nueva oferta de vivienda y sostiene la trayectoria de rentas y precios.
Qué se está construyendo
Oficina del Censo, Encuesta de Permisos de Construcción — últimos 12 meses, desglosado por tipo de estructura, con el cambio interanual como señal direccional.
Total permisos TTM
7,514
Censo BPS · últimos 12 meses
+57.2% interanual
1.60 permisos por 1,000 habitantes
San Francisco obtuvo 7,514 permisos de construcción en los últimos 12 meses, un salto significativo 57.2% interanual. Eso equivale a 1.60 permisos por 1,000 habitantes, frente al promedio de metros de EE.UU. de 3.49.
La mezcla unifamiliar vs multifamiliar importa: los permisos de 5+ unidades son irregulares (los desarrolladores solicitan proyectos completos), mientras que los unifamiliares son más constantes y confiables como señal de demanda.
Unifamiliar
2,689
últimos 12 meses
2–4 unidades
142
últimos 12 meses
5+ unidades
4,683
últimos 12 meses
Cómo leer la oferta de construcción
El Censo publica permisos de construcción cada mes a nivel de condado, por tipo de estructura. Los permisos unifamiliares son la señal constante — reflejan demanda continua. Los de 5+ unidades son irregulares — una aprobación de apartamentos puede disparar un mes.
- 01Permisos por 1,000 habitantes. El número de comparación ajustado por tamaño. Arriba de ~5 el metro construye significativamente; debajo de 2 la oferta es escasa.
- 02El cambio interanual es la dirección. El cambio interanual en permisos TTM te dice si los constructores están apostando más o retirándose. Observa este número para detectar cambios de tendencia.
- 03La mezcla importa para los cap rates. Alta construcción multifamiliar (5+ unidades) tiende a comprimir cap rates; las líneas dominadas por unifamiliares los preservan.
Los 5 condados, ordenados por población
Oficina del Censo (población, demografía ACS) + Encuesta de Permisos de Construcción.
Cómo leer este gráfico
- 01**El condado de Alameda lidera con 2.545 permisos TTM** — el 34% del total metropolitano de 7.514. Oakland, Berkeley, Fremont y el corredor tecnológico de East Bay anclan el pipeline.
- 02San Mateo (1.986) y San Francisco (1.669) siguen — junto con Alameda suman el **83% del pipeline metropolitano**. Contra Costa añade 1.159 y Marin cierra con apenas 155.
- 03**Marin permite 0,6 permisos por cada 1.000 residentes** — zonificación excluyente personificada. El condado más rico del metro es el que menos construye, y San Mateo está justo detrás per cápita.
- 04**El YoY de permisos es +57,2%** — por mucho el mayor salto de cualquier metro de 5M habitantes. Tras la congelación de 2023, los constructores piden permisos agresivamente, apostando al próximo ciclo. 4.683 de 7.514 (62%) son multifamiliares de 5+ unidades.
- 05SF tiene **1,60 permisos por cada 1.000 residentes** — el más bajo de cualquier metro de 5M habitantes del país, por debajo de los 1,88 de Boston y muy por debajo de la mediana estatal de California de 2,39. El metro más caro es también el más restringido en oferta.
Cómo leer el mapa
- 01El condado de San Francisco (la ciudad misma) es el más oscuro — 1.669 permisos TTM sobre 851K población = 1,96 por cada 1.000, empatado por la mayor intensidad del metro. La ciudad construye más fuerte que sus suburbios.
- 02**Alameda (East Bay) ancla el metro por volumen total** con 2.545 permisos — pero con 1,66M residentes son 1,53 por cada 1.000, debajo del promedio metropolitano.
- 03**Marin (norte) es el más claro** — 155 permisos sobre 260K residentes = 0,60 por cada 1.000. El condado con el valor mediano de vivienda más alto ($1,39M) prácticamente no construye nada.
- 04Contra Costa (East Bay oriental) está al medio — 1.159 permisos sobre 1,16M residentes. La válvula de escape exurbana que Pinal es para Phoenix no existe aquí.
- 05**El mapa cuenta la historia de la oferta:** entre más rico el condado, menos construye. SF, San Mateo y Marin combinados permiten menos unidades per cápita que solo Maricopa, AZ.
| # | Condado | Población | Ingreso medio | Valor de vivienda | Permisos TTM | Interanual |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Condado de Alameda (Alameda County) | 1,663,823 | $126,240 | $1,057,400 | 2,545 | +55.9% |
| 2 | Condado de Contra Costa (Contra Costa County) | 1,162,648 | $125,727 | $830,800 | 1,159 | |
| 3 | Condado de San Francisco (San Francisco County) | 851,036 | $141,446 | $1,380,500 | 1,669 | +93.0% |
| 4 | Condado de San Mateo (San Mateo County) | 754,250 | $156,000 | $1,494,500 | 1,986 | +89.9% |
| 5 | Condado de Marin (Marin County) | 260,485 | $142,785 | $1,390,000 | 155 | +0.7% |
Metros similares a nivel nacional
5 metros más cercanos a San Francisco por población e ingreso medio del hogar — comparación directa en las métricas que importan al inversor.
Grupo de comparación
5
metros más cercanos por población + ingreso
San Francisco es más comparable en tamaño a Boston, Seattle, Washington, Mineápolis (Minneapolis).
La tabla clasifica cada métrica — las celdas verdes marcan el mejor valor, las color óxido el peor. San Francisco está resaltado como la fila focal.
| Metro | Pob | Ingr med | Valor de vivienda | P/I | Cap proxy | HPI 5a | Perm/1k | Migración | Desemp |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
★San Francisco | 4.69M | $134K | $1114K | 8.33× | 2.5% | +9.7% | 1.60 | -0.54% | 4.1% |
Boston (Boston-Cambridge-Newton, MA-NH) | 4.91M | $112K | $611K | 5.43× | 3.8% | +34.0% | 1.88 | -0.43% | 4.3% |
Seattle (Seattle-Tacoma-Bellevue, WA) | 4.00M | $113K | $674K | 5.98× | 2.9% | +23.4% | 3.91 | -0.08% | 5.0% |
Washington (Washington-Arlington-Alexandria, DC-VA-MD-WV) | 6.35M | $124K | $553K | 4.46× | 3.2% | +21.3% | 2.79 | -0.31% | 3.8% |
Mineápolis (Minneapolis-St. Paul-Bloomington, MN-WI) | 3.68M | $98K | $354K | 3.61× | 3.8% | +33.5% | 3.84 | -0.13% | 4.0% |
Riverside (Riverside-San Bernardino-Ontario, CA) | 4.61M | $86K | $494K | 5.74× | 3.5% | +50.2% | 3.26 | +0.08% | 5.1% |
Cómo leer esta comparación
Los metros comparables se eligen por población + ingreso medio del hogar — los cinco más cercanos a nivel nacional — para una comparación justa en tamaño y clase económica.
- 01Verde = mejor de la columna. La celda con el valor más favorable para esa métrica, considerando si mayor o menor es mejor.
- 02Óxido = peor de la columna. La celda con el valor menos favorable. Junto con los marcadores verdes, es tu visión rápida de dónde gana y dónde pierde tu metro.
- 03Cap proxy es el lente de rendimiento. Cap rate proxy = (FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda. Un filtro de rendimiento de primera pasada, no un número de suscripción — pero pone al grupo comparable en una escala única.
De dónde viene la gente
IRS Estadísticas de Ingresos — Año Fiscal 2022. Excluye movimientos intra-metro suburbanos.
Migración neta
-25,199
declaraciones · IRS SOI · AF 2022
-0.54% de la población del metro
16,992 del origen principal
San Francisco perdió −25.199 declaraciones netas de IRS en la última vintage — la mayor salida interestatal de cualquier metro de 5M habitantes en la cola. Las salidas son sobre todo hacia Santa Clara (el corredor tecnológico South Bay) y otros condados del Bay Area — el metro pierde residentes hacia su propia región.
Los datos del IRS tienen un rezago de ~2 años (los hogares declaran impuestos el año después de mudarse), pero es la única fuente nacional de migración condado a condado basada en registros administrativos, no encuestas. La tabla muestra los principales condados de origen.
Principales condados de origen — de dónde vienen los nuevos residentes
| Condado de origen | Declaraciones fiscales |
|---|---|
| Condado de Santa Clara (Santa Clara County), CA | 16,992 |
| Condado de Alameda (Alameda County), CA | 14,588 |
| Condado de San Francisco (San Francisco County), CA | 13,639 |
| Condado de San Mateo (San Mateo County), CA | 8,534 |
| Condado de Contra Costa (Contra Costa County), CA | 7,915 |
| Condado de Los Ángeles (Los Angeles County), CA | 6,033 |
Quién vive en San Francisco
Oficina del Censo · Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años · 2019–2023.
Quién vive aquí
- Edad mediana
- 40.0
- Ocupación del propietario
- 55.4%
- Licenciatura+
- 52.4%
San Francisco maduro metro del Medio Oeste: Edad mediana 40.0, 55.4% ocupación del propietario 52.4% con licenciatura o superior. Estable, educado y mayormente impulsado por propietarios.
El detalle: 45.3% de los hogares inquilinos están sobrecargados por renta (pagando 30%+ de su ingreso en renta) — suficientemente alto para señalar una restricción en el crecimiento de rentas aunque la relación renta/ingreso general se vea cómoda.
- Ingreso medio del hogar
- $133,780
- Edad mediana
- 40.0
- Licenciatura o superior
- 52.4%
- Tasa de ocupación del propietario
- 55.4%
- Tasa de vacancia
- 7.0%
- Sobrecargados por renta (30%+)
- 45.3%
Fuentes de datos
| Métrica | Fuente | Tipo | Período |
|---|---|---|---|
| Precios de vivienda | FHFA — Índice de Precios de Vivienda | Índice | Q1 2026 |
| Rentas de mercado justo | HUD — Rentas de Mercado Justo | Administrativo | FY 2026 |
| Tasa de desempleo | BLS — Estadísticas Locales de Desempleo | Encuesta | Dec 2025 |
| Empleo no agrícola | BLS — Estadísticas de Empleo Actual | Encuesta | Dec 2025 |
| Permisos de construcción | Censo — Encuesta de Permisos de Construcción | Encuesta | Mar 2026 TTM |
| Flujos migratorios | IRS — Estadísticas de Ingresos, Datos de Migración | Administrativo | Tax Year 2022 |
| Demografía | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
| Ingreso del hogar | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
Página actualizada: 9 de abril de 2026