Sacramento (Sacramento-Roseville-Folsom, CA)
La válvula de escape de California que dejó de funcionar. Durante una década Sacramento fue donde los hogares del Bay Area huían por vivienda más barata. Ahora: el HPI subió solo +32,9% en 5 años (más lento que el promedio nacional), el cap rate proxy es 3,15% (ajustado), y la migración neta del IRS acaba de invertirse a −810. El metro ahora pierde residentes netos mientras los constructores aceleran permisos +14,9% interanual sobre una tesis que los datos ya no respaldan.
Los números que más importan
Lo que un inversor revisa primero al evaluar un metro — relación precio/ingreso, renta vs ingreso, proxy de cap rate y hacia dónde se mueve el mercado. Cada métrica comparada con las medianas estatal y nacional.
caro
Precio / Ingreso (Price-to-Income)
5.95×
La verificación más citada de si un mercado sigue siendo accesible. Debajo de 3× estás en un viento de cola de accesibilidad.
- vs California
- 5.95×=
- vs EE.UU.
- 3.43×
Referencia
Valor medio de vivienda ACS ÷ ingreso medio del hogar
moderado
Renta / Ingreso (Rent-to-Income)
28.8%
Qué parte del ingreso de un hogar típico se destina a renta. Debajo de 30% los inquilinos pueden absorber aumentos modestos.
- vs California
- 28.8%=
- vs EE.UU.
- 23.3%
Referencia
(HUD FMR 2BR × 12) ÷ ingreso medio del hogar
ajustado
Tasa de capitalización (Cap Rate) estimada
3.1%
Rendimiento aproximado asumiendo un ratio de gastos del 35%. No es un número para suscripción — es un filtro de si vale la pena modelar.
- vs California
- 3.1%+0.0
- vs EE.UU.
- 4.4%
Referencia
(FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda ACS
encogiéndose
Migración neta (Net Migration)
-0.03%
Señal prospectiva de demanda. La migración neta positiva impulsa el crecimiento de rentas y absorbe nueva oferta.
- vs California
- -0.03%=
- vs EE.UU.
- 0.04%
Referencia
Migración neta IRS ÷ población
construcción acelerando
Permisos de construcción (Permit Pipeline)
4.32
permisos por 1,000 habitantes
Indicador de oferta futura. Arriba de ~5 significa que el metro construye significativamente relativo a su tamaño; debajo de 2 la oferta es escasa.
- vs California
- 2.39+1.92
- vs EE.UU.
- 3.49+0.83
Referencia
Permisos BPS del Censo TTM ÷ población × 1,000
debilitándose
Tasa de desempleo (Unemployment)
4.8%
Menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia.
- vs California
- 4.8%=
- vs EE.UU.
- 4.0%
Referencia
BLS LAUS, último mes
Índice de secciones — haz clic en cualquier fila para navegar
Lo que dicen los datos sobre Sacramento
Sacramento es la válvula de escape de California que dejó de funcionar. A lo largo de 4 condados — Sacramento, Placer, Yolo, El Dorado — el metro reúne 2,4 millones de residentes con un ingreso familiar de $93.986 (Censo ACS) y un valor mediano de vivienda de $559.000. La Renta Justa de Mercado HUD para un apartamento de 2 dormitorios es $2.255. El Índice de Precios de Vivienda corrió +32,9% en cinco años (FHFA HPI) — ligeramente POR DEBAJO del promedio de metros estadounidenses de +34,3%. El éxodo temprano del Bay Area por COVID impulsó la primera mitad de la carrera; el resto se desvaneció.
Lo interesante es que Sacramento acaba de invertirse a negativo en migración neta del IRS. −810 declaraciones (IRS SOI) — el metro ahora pierde residentes en términos netos. Durante la mayor parte de la última década, Sacramento fue donde los hogares del Bay Area huían cuando San Francisco los expulsaba. Los datos dicen que el arbitraje se ha consumido. Dentro de California, Sacramento ocupa el #17 de 26 por HPI a 5 años — la mitad inferior. El cap rate proxy se ubica en apenas 3,15%, muy por debajo del 4,4% nacional pero ligeramente mejor que el 2,85% de Portland.
La geometría de 4 condados concentra la nueva oferta en el corredor norteño afluente:
- Condado de Sacramento (1,58M hab, $498.900 MHV) lidera con 6.294 permisos TTM — Sacramento propiamente más Elk Grove, Folsom, Citrus Heights. 61% del pipeline.
- Condado de Placer (407K hab, $658.800 MHV) es el exurbio de alta velocidad a 3.200 permisos = 7,87 por cada 1.000 — Roseville, Rocklin, Lincoln. El corredor norteño caro.
- Condado de Yolo (217K hab, $593.800 MHV) añade 503 permisos = 2,32 por cada 1.000 — Davis, Woodland. La protección agrícola de UC Davis limita la tierra.
- Condado de El Dorado (192K hab, $640.500 MHV) añade 341 permisos = 1,78 por cada 1.000 — Placerville, estribaciones, muy lento.
Sacramento corre 4,32 permisos por cada 1.000 residentes — por encima de la mediana estatal de California (2,39) pero muy por debajo del promedio del Sun Belt. El YoY de permisos es +14,9% — realmente acelerando. Los constructores apuestan por un flujo continuo del Bay Area que los datos de migración dicen que ya se ha ralentizado.
Lo que está cambiando: la migración neta del IRS es −810 declaraciones — una salida marginal pero un giro direccional. El desempleo es 4,8%, por encima del nacional 4,0%. 62,5% ocupación por propietario, 36,3% con licenciatura o más — educados, asentados, caros. R/I 28,8% moderado, justo por debajo de la línea del 30% de carga.
¿Qué hace un inversionista?
- Si buscas flujo de caja: Sacramento no funciona. 3,15% cap proxy en una mediana de $559K es ajustado, y los alquileres en caída no ayudarán. Si necesitas una jugada de flujo de caja en California, mira más al norte (Redding, Chico) o Central Valley (Fresno, Bakersfield).
- Si buscas apreciación: Sacramento es esperar y ver. El giro migratorio es el indicador adelantado; el HPI 2026-2027 va a tener problemas. Espera una señal más clara de que la historia de la válvula de escape se ha reconstruido.
- Si ya tienes propiedades aquí: Mantente y observa la cifra de migración. Si los datos del IRS de 2027 muestran otra cifra negativa, la tendencia es real y los retornos futuros son limitados. Sacramento es el metro de California en ciclo tardío — la apreciación ya está reservada, los nuevos entrantes no vienen.
Dónde están los precios y hacia dónde han ido
Índice de Precios de Vivienda FHFA — índice de ventas repetidas en el metro, comparado con el ingreso medio del hogar y referenciado contra el promedio de metros de Indiana y el promedio nacional.
Apreciación de precios a 5 años
+32.9%
FHFA HPI · Q1 2020 → Q4 2025
+1.0% Interanual
$559,000 valor medio de vivienda
Los precios de vivienda en Sacramento subieron 32.9% en los últimos 5 años según el índice FHFA de ventas repetidas — un ritmo de apreciación modesta para un metro de este tamaño. El cambio de 1 año se ha moderado a 1.0%, señalando que el impulso post-2022 se ha normalizado.
El gráfico muestra cómo se compara la curva de apreciación del metro contra el promedio estatal y el nacional. La brecha entre el metro y la línea nacional es la señal de "recuperación" o "rezago" — y la pendiente te dice si se está ampliando o cerrando.
Cómo leer este gráfico
- 01Sacramento corrió **+32,9% en cinco años** — ligeramente POR DEBAJO del promedio de metros estadounidenses de +34,3%. La historia del éxodo del Bay Area impulsó los primeros años de COVID; el resto de la carrera se desvaneció.
- 02Dentro de California, Sacramento ocupa el **#17 de 26** por HPI a 5 años — la mitad inferior. Metros más pequeños de CA (Bakersfield, Fresno, Modesto) corrieron más fuerte.
- 03**El interanual reciente es +1,04%** — apenas positivo. Enfriándose rápido. En tres trimestres esto podría estar plano o negativo.
- 04Los metros de EE.UU. corrieron **+34,3%** en el mismo período. Sacramento subdesempeñó al país por 1,4pp — un fallo notable para un metro que se suponía debía absorber el flujo del Bay Area.
- 05La conclusión: Sacramento era **la válvula de escape de California**. Los datos dicen que la válvula ha dejado de funcionar — el arbitraje intra-estatal se ha consumido, y el flujo del Bay Area se ha ralentizado lo suficiente para que Sacramento ya no gane por defecto.
Dónde se ubica el nivel de valor — top 4 condados por valor de vivienda
| Condado | Valor medio de vivienda | Ingreso medio | Precio/ingreso | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| Condado de Placer (Placer County) | $658,800 | $114,678 | 5.74× | estirado |
| Condado de El Dorado (El Dorado County) | $640,500 | $106,190 | 6.03× | estirado |
| Condado de Yolo (Yolo County) | $593,800 | $88,818 | 6.69× | estirado |
| Condado de Sacramento (Sacramento County) | $498,900 | $88,724 | 5.62× | estirado |
Cómo leer el Índice de Precios de Vivienda FHFA
El HPI de FHFA es un índice de ventas repetidas — rastrea el cambio de precio de las mismas propiedades a lo largo del tiempo, suavizando construcciones nuevas y transacciones de lujo. Se construye con datos hipotecarios de las GSE (Fannie Mae, Freddie Mac).
- 01Método de ventas repetidas. Rastrea las mismas propiedades a lo largo del tiempo, por lo que las construcciones nuevas y las transacciones de lujo no distorsionan la tendencia.
- 02Fuente federal. Construido con datos hipotecarios de las GSE — sin error de encuesta MLS, sin licencia comercial requerida.
- 03Pendiente, no nivel. Observa la pendiente de la línea, no el valor absoluto del índice — una curva que se empina es una señal de compra más confiable que el nivel.
La escalera de rentas
Renta de Mercado Justo (Fair Market Rent) del HUD por cantidad de recámaras, comparada con el ingreso medio del hogar y referenciada contra el estado y EE.UU.
Renta típica de 2 recámaras
$2,255
/ mes · HUD FMR FY 2026
28.8% del ingreso medio
Una vivienda típica de 2 recámaras en le cuesta al hogar medio 28.8% de su ingreso — 5.5 puntos por encima de el promedio de EE.UU. (23.3%) justo en California (28.8%).
HUD considera "sobrecargado por renta" cualquier cifra superior al 30%. Este metro se mantiene cómodamente por debajo de esa línea, lo que significa que los inquilinos pueden absorber aumentos modestos — y los propietarios tienen margen para subir rentas sin expulsar inquilinos.
Renta de Mercado Justo — por cantidad de recámaras
| Recámaras | Mensual | Anual | % del ingreso medio | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| 1 Rec | $1,832 | $22.0K | 23.4% | cómodo |
| 2 Rec | $2,255 | $27.1K | 28.8% | moderado |
| 3 Rec | $3,002 | $36.0K | 38.3% | sobrecargado por renta |
Por qué importa la Renta de Mercado Justo del HUD
FMR es la estimación del percentil 40 de renta del HUD por tipo de recámara — actualizado cada año fiscal, basado en encuestas del Censo (no datos comerciales), y usado como tope para los pagos del voucher Sección 8. Tres cosas que los inversores deben saber:
- 01Referencia defendible. Fuente federal, sin licencia comercial necesaria para publicar o comparar.
- 02Tope de Sección 8. Una propiedad al nivel o por debajo del FMR es elegible para voucher — renta pagada por el gobierno al tope del FMR.
- 03Estimación conservadora. El percentil 40 significa que más de la mitad de las rentas reales del mercado son más altas.
Dirección del mercado laboral
Oficina de Estadísticas Laborales — LAUS (desempleo) + CES (empleo no agrícola), comparado con el promedio nacional.
Tasa de desempleo
4.8%
BLS LAUS · último mes
El mercado laboral de Sacramento es debilitándose, con un desempleo de 4.8% — 0.8 puntos por encima de el promedio de metros de EE.UU. (4.0%).
Para un inversor, menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia. El gráfico de tendencia muestra cómo se ha movido el desempleo del metro en los últimos 30 meses.
Tasa de desempleo
4.8%
Empleos no agrícolas
—
Ingreso medio del hogar
$93,986
ACS 5 años
Cómo leer el mercado laboral
Dos series del BLS te dicen casi todo sobre el mercado laboral de un metro: LAUS (desempleo, actualizado mensualmente) y CES (nóminas no agrícolas, actualizado mensualmente). LAUS es la señal de ajuste; CES es la señal de tamaño y dirección.
- 01El desempleo es demanda de renta. Mercados laborales más ajustados significan salarios más altos y menor vacancia — los propietarios tienen poder de fijación de precios cuando los empleadores compiten por trabajadores.
- 02El cambio interanual es la señal de tendencia. Un cambio negativo en pp interanual significa que el mercado laboral se ajustó en el último año — generalmente un indicador adelantado del crecimiento de rentas.
- 03El crecimiento no agrícola es absorción de oferta. El crecimiento positivo de nóminas absorbe nueva oferta de vivienda y sostiene la trayectoria de rentas y precios.
Qué se está construyendo
Oficina del Censo, Encuesta de Permisos de Construcción — últimos 12 meses, desglosado por tipo de estructura, con el cambio interanual como señal direccional.
Total permisos TTM
10,338
Censo BPS · últimos 12 meses
+14.9% interanual
4.32 permisos por 1,000 habitantes
Sacramento obtuvo 10,338 permisos de construcción en los últimos 12 meses, un salto significativo 14.9% interanual. Eso equivale a 4.32 permisos por 1,000 habitantes, frente al promedio de metros de EE.UU. de 3.49.
La mezcla unifamiliar vs multifamiliar importa: los permisos de 5+ unidades son irregulares (los desarrolladores solicitan proyectos completos), mientras que los unifamiliares son más constantes y confiables como señal de demanda.
Unifamiliar
7,432
últimos 12 meses
2–4 unidades
465
últimos 12 meses
5+ unidades
2,441
últimos 12 meses
Cómo leer la oferta de construcción
El Censo publica permisos de construcción cada mes a nivel de condado, por tipo de estructura. Los permisos unifamiliares son la señal constante — reflejan demanda continua. Los de 5+ unidades son irregulares — una aprobación de apartamentos puede disparar un mes.
- 01Permisos por 1,000 habitantes. El número de comparación ajustado por tamaño. Arriba de ~5 el metro construye significativamente; debajo de 2 la oferta es escasa.
- 02El cambio interanual es la dirección. El cambio interanual en permisos TTM te dice si los constructores están apostando más o retirándose. Observa este número para detectar cambios de tendencia.
- 03La mezcla importa para los cap rates. Alta construcción multifamiliar (5+ unidades) tiende a comprimir cap rates; las líneas dominadas por unifamiliares los preservan.
Los 4 condados, ordenados por población
Oficina del Censo (población, demografía ACS) + Encuesta de Permisos de Construcción.
Cómo leer este gráfico
- 01**El condado de Sacramento lidera con 6.294 permisos TTM** — Sacramento propiamente más Elk Grove, Folsom, Citrus Heights. 61% del pipeline metropolitano.
- 02**El condado de Placer es el exurbio de alta velocidad a 3.200 permisos = 7,87 por cada 1.000** — Roseville, Rocklin, Lincoln. El corredor norteño caro ($658.800 MHV).
- 03El condado de Yolo (Davis, Woodland) añade **503 permisos = 2,32 por cada 1.000** — lento, restringido en oferta alrededor del núcleo de UC Davis.
- 04El condado de El Dorado (Placerville, El Dorado Hills) añade **341 permisos = 1,78 por cada 1.000** — el exurbio de las estribaciones, ritmo muy bajo.
- 05Sacramento corre **4,32 permisos por cada 1.000 residentes** — por encima de la mediana estatal de California (2,39) pero muy por debajo del promedio del Sun Belt. **El YoY de permisos es +14,9%** — acelerando, pero los datos de migración dicen que los constructores apuestan a un flujo del Bay Area que ya se ha ralentizado.
Cómo leer el mapa
- 01**El condado de Placer (norte — Roseville/Rocklin) es el más denso a 7,87 por cada 1.000** — muy por encima del núcleo metropolitano. Los constructores se concentran donde están los hogares de mayores ingresos.
- 02El condado de Sacramento (núcleo) a **3,99 por cada 1.000** — moderado. Los 6.294 permisos absolutos son grandes pero distribuidos entre 1,6 millones de residentes.
- 03El condado de Yolo (oeste — Davis, Woodland) a **2,32 por cada 1.000** — lento. La protección de tierras agrícolas de UC Davis limita la tierra cruda para constructores.
- 04El condado de El Dorado (este — Placerville, estribaciones) a **1,78 por cada 1.000** — el más lento. El riesgo de incendios forestales y la topografía limitan.
- 05**El patrón está concentrado en Placer.** El corredor norteño por la I-80 hacia Lincoln y Roseville hace más del 60% de la nueva vivienda per cápita. La ciudad de Sacramento es moderada; el exurbio afluente es donde vive la tubería de oferta.
| # | Condado | Población | Ingreso medio | Valor de vivienda | Permisos TTM | Interanual |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Condado de Sacramento (Sacramento County) | 1,579,211 | $88,724 | $498,900 | 6,294 | +18.6% |
| 2 | Condado de Placer (Placer County) | 406,608 | $114,678 | $658,800 | 3,200 | +17.5% |
| 3 | Condado de Yolo (Yolo County) | 217,141 | $88,818 | $593,800 | 503 | |
| 4 | Condado de El Dorado (El Dorado County) | 191,713 | $106,190 | $640,500 | 341 |
Metros similares a nivel nacional
5 metros más cercanos a Sacramento por población e ingreso medio del hogar — comparación directa en las métricas que importan al inversor.
Grupo de comparación
5
metros más cercanos por población + ingreso
Sacramento es más comparable en tamaño a Portland, Austin, Kansas City, Baltimore.
La tabla clasifica cada métrica — las celdas verdes marcan el mejor valor, las color óxido el peor. Sacramento está resaltado como la fila focal.
| Metro | Pob | Ingr med | Valor de vivienda | P/I | Cap proxy | HPI 5a | Perm/1k | Migración | Desemp |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
★Sacramento | 2.39M | $94K | $559K | 5.95× | 3.1% | +32.9% | 4.32 | -0.03% | 4.8% |
Portland (Portland-Vancouver-Hillsboro, OR-WA) | 2.51M | $95K | $527K | 5.57× | 2.8% | +30.6% | 3.31 | +0.05% | 4.9% |
Austin (Austin-Round Rock-Georgetown, TX) | 2.30M | $98K | $435K | 4.45× | 3.3% | +34.0% | 11.74 | +0.59% | 3.2% |
Kansas City (Kansas City, MO-KS) | 2.19M | $82K | $265K | 3.24× | 4.0% | +51.8% | 4.11 | +0.00% | 3.5% |
Baltimore (Baltimore-Columbia-Towson, MD) | 2.84M | $97K | $373K | 3.84× | 3.9% | +38.3% | 2.17 | -0.17% | 3.6% |
Cincinnati (Cincinnati, OH-KY-IN) | 2.25M | $79K | $240K | 3.02× | 4.4% | +57.1% | 3.52 | -0.06% | 3.6% |
Cómo leer esta comparación
Los metros comparables se eligen por población + ingreso medio del hogar — los cinco más cercanos a nivel nacional — para una comparación justa en tamaño y clase económica.
- 01Verde = mejor de la columna. La celda con el valor más favorable para esa métrica, considerando si mayor o menor es mejor.
- 02Óxido = peor de la columna. La celda con el valor menos favorable. Junto con los marcadores verdes, es tu visión rápida de dónde gana y dónde pierde tu metro.
- 03Cap proxy es el lente de rendimiento. Cap rate proxy = (FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda. Un filtro de rendimiento de primera pasada, no un número de suscripción — pero pone al grupo comparable en una escala única.
De dónde viene la gente
IRS Estadísticas de Ingresos — Año Fiscal 2022. Excluye movimientos intra-metro suburbanos.
Migración neta
-810
declaraciones · IRS SOI · AF 2022
-0.03% de la población del metro
8,647 del origen principal
Sacramento acaba de invertirse a negativo en migración neta del IRS — perdiendo −810 declaraciones, −0,034% de la población. Por primera vez en una década el metro ya no absorbe el flujo del Bay Area en términos netos. La válvula de escape de California ha dejado de funcionar.
Los datos del IRS tienen un rezago de ~2 años (los hogares declaran impuestos el año después de mudarse), pero es la única fuente nacional de migración condado a condado basada en registros administrativos, no encuestas. La tabla muestra los principales condados de origen.
Principales condados de origen — de dónde vienen los nuevos residentes
| Condado de origen | Declaraciones fiscales |
|---|---|
| Condado de Sacramento (Sacramento County), CA | 8,647 |
| Condado de Placer (Placer County), CA | 3,962 |
| Condado de Santa Clara (Santa Clara County), CA | 3,158 |
| Condado de Alameda (Alameda County), CA | 3,086 |
| Condado de Yolo (Yolo County), CA | 2,489 |
| Condado de Contra Costa (Contra Costa County), CA | 2,416 |
Quién vive en Sacramento
Oficina del Censo · Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años · 2019–2023.
Quién vive aquí
- Edad mediana
- 38.3
- Ocupación del propietario
- 62.5%
- Licenciatura+
- 36.3%
Sacramento relativamente joven metro del Medio Oeste: Edad mediana 38.3, 62.5% ocupación del propietario 36.3% con licenciatura o superior. Estable, educado y mayormente impulsado por propietarios.
El detalle: 52.7% de los hogares inquilinos están sobrecargados por renta (pagando 30%+ de su ingreso en renta) — suficientemente alto para señalar una restricción en el crecimiento de rentas aunque la relación renta/ingreso general se vea cómoda.
- Ingreso medio del hogar
- $93,986
- Edad mediana
- 38.3
- Licenciatura o superior
- 36.3%
- Tasa de ocupación del propietario
- 62.5%
- Tasa de vacancia
- 7.4%
- Sobrecargados por renta (30%+)
- 52.7%
Fuentes de datos
| Métrica | Fuente | Tipo | Período |
|---|---|---|---|
| Precios de vivienda | FHFA — Índice de Precios de Vivienda | Índice | Q4 2025 |
| Rentas de mercado justo | HUD — Rentas de Mercado Justo | Administrativo | FY 2026 |
| Tasa de desempleo | BLS — Estadísticas Locales de Desempleo | Encuesta | Dec 2025 |
| Empleo no agrícola | BLS — Estadísticas de Empleo Actual | Encuesta | Dec 2025 |
| Permisos de construcción | Censo — Encuesta de Permisos de Construcción | Encuesta | Mar 2026 TTM |
| Flujos migratorios | IRS — Estadísticas de Ingresos, Datos de Migración | Administrativo | Tax Year 2022 |
| Demografía | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
| Ingreso del hogar | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
Página actualizada: 9 de abril de 2026