Tucson (Tucson, AZ)
El gemelo más tranquilo de Phoenix. Tucson registró un HPI de **+55.1% en 5 años** pero el interanual se ha enfriado a **+2.20%** — la desaceleración del Sun Belt está aquí. Metro de un solo condado (Pima, 1.04M). Permisos **4.44 por 1,000** — fuerte a nivel nacional pero **#5 de 7 en Arizona**. **Cap rate proxy 3.81% — AJUSTADO**, el peor de la cola excepto SF/LA. Migración +2,185 estable. Anclado por la U de Arizona, Davis-Monthan AFB, Raytheon y la minería.
Los números que más importan
Lo que un inversor revisa primero al evaluar un metro — relación precio/ingreso, renta vs ingreso, proxy de cap rate y hacia dónde se mueve el mercado. Cada métrica comparada con las medianas estatal y nacional.
moderado
Precio / Ingreso (Price-to-Income)
4.22×
La verificación más citada de si un mercado sigue siendo accesible. Debajo de 3× estás en un viento de cola de accesibilidad.
- vs Arizona
- 4.54×-0.31
- vs EE.UU.
- 3.43×
Referencia
Valor medio de vivienda ACS ÷ ingreso medio del hogar
cómodo
Renta / Ingreso (Rent-to-Income)
24.8%
Qué parte del ingreso de un hogar típico se destina a renta. Debajo de 30% los inquilinos pueden absorber aumentos modestos.
- vs Arizona
- 27.4%-2.7
- vs EE.UU.
- 23.3%
Referencia
(HUD FMR 2BR × 12) ÷ ingreso medio del hogar
ajustado
Tasa de capitalización (Cap Rate) estimada
3.8%
Rendimiento aproximado asumiendo un ratio de gastos del 35%. No es un número para suscripción — es un filtro de si vale la pena modelar.
- vs Arizona
- 3.8%=
- vs EE.UU.
- 4.4%
Referencia
(FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda ACS
estable
Migración neta (Net Migration)
+0.21%
Señal prospectiva de demanda. La migración neta positiva impulsa el crecimiento de rentas y absorbe nueva oferta.
- vs Arizona
- 0.31%
- vs EE.UU.
- 0.04%+0.17
Referencia
Migración neta IRS ÷ población
construcción creciendo
Permisos de construcción (Permit Pipeline)
4.44
permisos por 1,000 habitantes
Indicador de oferta futura. Arriba de ~5 significa que el metro construye significativamente relativo a su tamaño; debajo de 2 la oferta es escasa.
- vs Arizona
- 5.73
- vs EE.UU.
- 3.49+0.96
Referencia
Permisos BPS del Censo TTM ÷ población × 1,000
debilitándose
Tasa de desempleo (Unemployment)
4.1%
Menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia.
- vs Arizona
- 3.8%
- vs EE.UU.
- 4.0%
Referencia
BLS LAUS, último mes
Índice de secciones — haz clic en cualquier fila para navegar
Lo que dicen los datos sobre Tucson
Tucson es el gemelo más tranquilo de Phoenix. A través de 1 condado — Pima (el metro entero es el condado y el condado es el metro entero) — el metro reúne 1.04 millones de residentes con un ingreso familiar de $67,929 (Census ACS) y un valor mediano de vivienda de $286,900. El Alquiler Justo de Mercado HUD para 2 habitaciones es $1,402. El Índice de Precios de Vivienda corrió +55.1% en cinco años (FHFA HPI) — territorio sólido del Sun Belt, superando el promedio de metros de EE.UU. de +34.3% por 21 puntos porcentuales.
El dato interesante es que el enfriamiento está aquí. El HPI interanual reciente es +2.20% — moderado, desacelerándose. No negativo como Phoenix y Las Vegas (que ya se voltearon) pero el cohete del Sun Belt claramente se ha enfriado. Dentro de Arizona, Tucson ocupa el #5 de 7 por HPI a 5 años — Phoenix, Flagstaff, Lake Havasu y Prescott corrieron más fuerte. #2 por población, #2 por permisos. El ratio precio-ingreso es 4.22 (moderado) y la tasa de capitalización proxy es 3.81% — ajustada. Tucson ya no es barato.
Tucson es un metro de un solo condado — una de las geometrías más simples de la cola:
- Condado de Pima (1.04M hab., $286,900 MHV) es el metro entero. 4,631 permisos TTM = 4.44 por 1,000 — sólido por estándares nacionales (sobre 3.49) pero bajo la mediana estatal de Arizona de 5.73. Los submercados relevantes están dentro de Pima: Tucson propiamente, Marana, Oro Valley, Sahuarita, Vail, Catalina Foothills.
La proporción 78% unifamiliar / 21% multifamiliar 5+ es típica del Sun Belt — pesada en construcción de SFR independiente. Permisos interanual +9.5% — aceleración modesta, no de ruptura. La geografía de Tucson está limitada por montañas en tres lados y tierras federales (Saguaro NP, Coronado NF), por lo que la expansión se mueve sur-sureste hacia Sahuarita y noroeste hacia Marana — no en todas direcciones como Phoenix.
Lo que está cambiando: la migración neta IRS es +2,185 declaraciones (IRS SOI) — +0.21% de la población. Entrada estable pero bien por debajo de la mediana estatal de Arizona de +0.31%. Phoenix y Flagstaff atraen la mayor parte del flujo dentro del estado; Tucson recibe el resto. Propiedad-ocupación 64.8%, licenciatura o más 35.9%, desempleo 4.1% igualando el nacional. El mercado laboral está anclado por la Universidad de Arizona, la Base Aérea Davis-Monthan, Raytheon (ahora RTX), la minería de Asarco y el Banner-University Medical Center. Es un metro de defensa + universidad + salud — diversificado pero no un gigante del crecimiento.
¿Qué hace un inversionista?
- Si buscas flujo de caja: Tucson es complicado. Cap proxy 3.81% sobre una mediana de $286K es el extremo equivocado de la cola — solo Phoenix, LA, SF y los metros costeros de CA están más ajustados. La matemática no funciona para alquiler de buy-and-hold a precios actuales.
- Si juegas apreciación: Quizás. +55.1% en 5 años es real, pero el +2.20% interanual es la señal de advertencia. El enfriamiento del Sun Belt está golpeando a Tucson; los próximos 12-24 meses podrían ser planos o negativos. Si debes tener exposición a Arizona, Phoenix tiene el swing más grande en cualquier dirección; los metros más pequeños del Mountain West (Flagstaff, Prescott) tienen fundamentos más fuertes.
- Si ya posees aquí: Mantén pero no agregues. Los fundamentos estructurales de Tucson — base de empleadores diversificada, U de A, Davis-Monthan — son lo suficientemente pegajosos para evitar una corrección estilo Phoenix. La propiedad-ocupación del 64.8% es de nivel medio, no de primer nivel. No esperes otra carrera de cinco años de +55%, pero tampoco esperes un colapso.
Dónde están los precios y hacia dónde han ido
Índice de Precios de Vivienda FHFA — índice de ventas repetidas en el metro, comparado con el ingreso medio del hogar y referenciado contra el promedio de metros de Indiana y el promedio nacional.
Apreciación de precios a 5 años
+55.1%
FHFA HPI · Q1 2020 → Q4 2025
+2.2% Interanual
$286,900 valor medio de vivienda
Los precios de vivienda en Tucson subieron 55.1% en los últimos 5 años según el índice FHFA de ventas repetidas — un ritmo de apreciación constante para un metro de este tamaño. El cambio de 1 año de 2.2% sugiere apreciación constante.
El gráfico muestra cómo se compara la curva de apreciación del metro contra el promedio estatal y el nacional. La brecha entre el metro y la línea nacional es la señal de "recuperación" o "rezago" — y la pendiente te dice si se está ampliando o cerrando.
Cómo leer este gráfico
- 01Tucson subió **+55.1% en cinco años** — territorio sólido del Sun Belt, superando el promedio de metros de EE.UU. (+34.3%) por 21 puntos pero quedando rezagado frente a Phoenix y el resto del Mountain West de Arizona.
- 02**El crecimiento interanual es +2.20%** — moderado, desacelerándose. No negativo como Phoenix y Las Vegas (que ya se voltearon) pero el enfriamiento del Sun Belt claramente ha llegado a Tucson también.
- 03Dentro de Arizona, Tucson ocupa el **#5 de 7** en HPI a 5 años — Phoenix, Flagstaff, Lake Havasu y Prescott corrieron más fuerte. **#2 por población, #2 por permisos**.
- 04Los metros de EE.UU. subieron **+34.3%** en la misma ventana. Tucson superó al nacional por ~21 puntos porcentuales — pero la brecha se está estrechando rápidamente.
- 05La conclusión: Tucson es **el gemelo más tranquilo de Phoenix** — la misma expansión desértica, subida más lenta, enfriamiento más lento. El ciclo ha empezado a darse vuelta pero no se está rompiendo como los metros más grandes del Sun Belt.
Dónde se ubica el nivel de valor — top 1 condados por valor de vivienda
| Condado | Valor medio de vivienda | Ingreso medio | Precio/ingreso | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| Condado de Pima (Pima County) | $286,900 | $67,929 | 4.22× | moderado |
Cómo leer el Índice de Precios de Vivienda FHFA
El HPI de FHFA es un índice de ventas repetidas — rastrea el cambio de precio de las mismas propiedades a lo largo del tiempo, suavizando construcciones nuevas y transacciones de lujo. Se construye con datos hipotecarios de las GSE (Fannie Mae, Freddie Mac).
- 01Método de ventas repetidas. Rastrea las mismas propiedades a lo largo del tiempo, por lo que las construcciones nuevas y las transacciones de lujo no distorsionan la tendencia.
- 02Fuente federal. Construido con datos hipotecarios de las GSE — sin error de encuesta MLS, sin licencia comercial requerida.
- 03Pendiente, no nivel. Observa la pendiente de la línea, no el valor absoluto del índice — una curva que se empina es una señal de compra más confiable que el nivel.
La escalera de rentas
Renta de Mercado Justo (Fair Market Rent) del HUD por cantidad de recámaras, comparada con el ingreso medio del hogar y referenciada contra el estado y EE.UU.
Renta típica de 2 recámaras
$1,402
/ mes · HUD FMR FY 2026
24.8% del ingreso medio
Una vivienda típica de 2 recámaras en le cuesta al hogar medio 24.8% de su ingreso — 1.5 puntos por encima de el promedio de EE.UU. (23.3%) 2.7 puntos por debajo de Arizona (27.4%).
HUD considera "sobrecargado por renta" cualquier cifra superior al 30%. Este metro se mantiene cómodamente por debajo de esa línea, lo que significa que los inquilinos pueden absorber aumentos modestos — y los propietarios tienen margen para subir rentas sin expulsar inquilinos.
Renta de Mercado Justo — por cantidad de recámaras
| Recámaras | Mensual | Anual | % del ingreso medio | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| 1 Rec | $1,081 | $13.0K | 19.1% | cómodo |
| 2 Rec | $1,402 | $16.8K | 24.8% | cómodo |
| 3 Rec | $1,950 | $23.4K | 34.4% | sobrecargado por renta |
Por qué importa la Renta de Mercado Justo del HUD
FMR es la estimación del percentil 40 de renta del HUD por tipo de recámara — actualizado cada año fiscal, basado en encuestas del Censo (no datos comerciales), y usado como tope para los pagos del voucher Sección 8. Tres cosas que los inversores deben saber:
- 01Referencia defendible. Fuente federal, sin licencia comercial necesaria para publicar o comparar.
- 02Tope de Sección 8. Una propiedad al nivel o por debajo del FMR es elegible para voucher — renta pagada por el gobierno al tope del FMR.
- 03Estimación conservadora. El percentil 40 significa que más de la mitad de las rentas reales del mercado son más altas.
Dirección del mercado laboral
Oficina de Estadísticas Laborales — LAUS (desempleo) + CES (empleo no agrícola), comparado con el promedio nacional.
Tasa de desempleo
4.1%
BLS LAUS · último mes
El mercado laboral de Tucson es debilitándose, con un desempleo de 4.1% — 0.1 puntos por encima de el promedio de metros de EE.UU. (4.0%).
Para un inversor, menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia. El gráfico de tendencia muestra cómo se ha movido el desempleo del metro en los últimos 30 meses.
Tasa de desempleo
4.1%
Empleos no agrícolas
—
Ingreso medio del hogar
$67,929
ACS 5 años
Cómo leer el mercado laboral
Dos series del BLS te dicen casi todo sobre el mercado laboral de un metro: LAUS (desempleo, actualizado mensualmente) y CES (nóminas no agrícolas, actualizado mensualmente). LAUS es la señal de ajuste; CES es la señal de tamaño y dirección.
- 01El desempleo es demanda de renta. Mercados laborales más ajustados significan salarios más altos y menor vacancia — los propietarios tienen poder de fijación de precios cuando los empleadores compiten por trabajadores.
- 02El cambio interanual es la señal de tendencia. Un cambio negativo en pp interanual significa que el mercado laboral se ajustó en el último año — generalmente un indicador adelantado del crecimiento de rentas.
- 03El crecimiento no agrícola es absorción de oferta. El crecimiento positivo de nóminas absorbe nueva oferta de vivienda y sostiene la trayectoria de rentas y precios.
Qué se está construyendo
Oficina del Censo, Encuesta de Permisos de Construcción — últimos 12 meses, desglosado por tipo de estructura, con el cambio interanual como señal direccional.
Total permisos TTM
4,631
Censo BPS · últimos 12 meses
+9.5% interanual
4.44 permisos por 1,000 habitantes
Tucson obtuvo 4,631 permisos de construcción en los últimos 12 meses, una expansión modesta 9.5% interanual. Eso equivale a 4.44 permisos por 1,000 habitantes, frente al promedio de metros de EE.UU. de 3.49.
La mezcla unifamiliar vs multifamiliar importa: los permisos de 5+ unidades son irregulares (los desarrolladores solicitan proyectos completos), mientras que los unifamiliares son más constantes y confiables como señal de demanda.
Unifamiliar
3,597
últimos 12 meses
2–4 unidades
48
últimos 12 meses
5+ unidades
986
últimos 12 meses
Cómo leer la oferta de construcción
El Censo publica permisos de construcción cada mes a nivel de condado, por tipo de estructura. Los permisos unifamiliares son la señal constante — reflejan demanda continua. Los de 5+ unidades son irregulares — una aprobación de apartamentos puede disparar un mes.
- 01Permisos por 1,000 habitantes. El número de comparación ajustado por tamaño. Arriba de ~5 el metro construye significativamente; debajo de 2 la oferta es escasa.
- 02El cambio interanual es la dirección. El cambio interanual en permisos TTM te dice si los constructores están apostando más o retirándose. Observa este número para detectar cambios de tendencia.
- 03La mezcla importa para los cap rates. Alta construcción multifamiliar (5+ unidades) tiende a comprimir cap rates; las líneas dominadas por unifamiliares los preservan.
Los 1 condados, ordenados por población
Oficina del Censo (población, demografía ACS) + Encuesta de Permisos de Construcción.
Cómo leer este gráfico
- 01**El condado de Pima es el metro entero** — 1.04 millones de residentes, 4,631 permisos TTM = 4.44 por 1,000.
- 02Tucson es un **metro de un solo condado** — una de las geometrías más simples de la cola (solo Las Vegas con el condado de Clark es más pequeño). Toda la actividad metro sucede en Pima.
- 03**78% unifamiliar / 21% multifamiliar 5+** — típico Sun Belt. Pesado en construcción de SFR independiente en los corredores sur, este y noroeste fuera de Tucson propiamente.
- 04Tucson registra **4.44 permisos por 1,000 residentes** — sólido, sobre el nacional 3.49, pero **bajo la mediana estatal de Arizona de 5.73**. Por estándares de Arizona, Tucson es el constructor lento.
- 05**Permisos interanual +9.5%** — aceleración modesta. No el +59.7% de Birmingham o el +29.6% de Grand Rapids — Tucson es estable, no de ruptura.
Cómo leer el mapa
- 01**Condado de Pima (el metro entero) a 4.44 por 1,000** — sólido por estándares nacionales pero moderado por estándares del Sun Belt.
- 02Los metros de un solo condado comprimen la visualización — **los submercados relevantes están dentro del condado de Pima**: Tucson propiamente, Marana, Oro Valley, Sahuarita, Vail, Catalina Foothills, las montañas de Tucson.
- 03Los submercados del sur (Sahuarita, Vail) y los del noroeste (Marana, Oro Valley) son donde sucede la mayor parte de la nueva construcción — fuera de los límites de la ciudad pero dentro de Pima.
- 04La geografía de Tucson está limitada por montañas en tres lados y tierras federales (Saguaro NP, Coronado NF) — la expansión se mueve sur-sureste hacia Sahuarita y noroeste hacia Marana, no en todas direcciones como Phoenix.
| # | Condado | Población | Ingreso medio | Valor de vivienda | Permisos TTM | Interanual |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Condado de Pima (Pima County) | 1,042,393 | $67,929 | $286,900 | 4,631 | +9.5% |
Metros similares a nivel nacional
5 metros más cercanos a Tucson por población e ingreso medio del hogar — comparación directa en las métricas que importan al inversor.
Grupo de comparación
5
metros más cercanos por población + ingreso
Tucson es más comparable en tamaño a Tulsa, Fresno, Birmingham, Rochester.
La tabla clasifica cada métrica — las celdas verdes marcan el mejor valor, las color óxido el peor. Tucson está resaltado como la fila focal.
| Metro | Pob | Ingr med | Valor de vivienda | P/I | Cap proxy | HPI 5a | Perm/1k | Migración | Desemp |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
★Tucson | 1.04M | $68K | $287K | 4.22× | 3.8% | +55.1% | 4.44 | +0.21% | 4.1% |
Tulsa (Tulsa, OK) | 1.02M | $68K | $204K | 3.01× | 4.6% | +52.6% | 4.94 | +0.13% | — |
Fresno (Fresno, CA) | 1.01M | $72K | $363K | 5.05× | 3.6% | +47.8% | 2.31 | -0.08% | — |
Birmingham (Birmingham-Hoover, AL) | 1.11M | $70K | $226K | 3.25× | 4.4% | +44.7% | 3.82 | -0.08% | 2.2% |
Rochester (Rochester, NY) | 1.09M | $74K | $190K | 2.55× | 6.5% | +66.5% | 1.73 | -0.19% | 3.7% |
Greenville (Greenville-Anderson, SC) | 0.93M | $69K | $243K | 3.52× | 4.3% | +64.9% | 8.85 | +0.32% | 4.6% |
Cómo leer esta comparación
Los metros comparables se eligen por población + ingreso medio del hogar — los cinco más cercanos a nivel nacional — para una comparación justa en tamaño y clase económica.
- 01Verde = mejor de la columna. La celda con el valor más favorable para esa métrica, considerando si mayor o menor es mejor.
- 02Óxido = peor de la columna. La celda con el valor menos favorable. Junto con los marcadores verdes, es tu visión rápida de dónde gana y dónde pierde tu metro.
- 03Cap proxy es el lente de rendimiento. Cap rate proxy = (FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda. Un filtro de rendimiento de primera pasada, no un número de suscripción — pero pone al grupo comparable en una escala única.
De dónde viene la gente
IRS Estadísticas de Ingresos — Año Fiscal 2022. Excluye movimientos intra-metro suburbanos.
Migración neta
+2,185
declaraciones · IRS SOI · AF 2022
+0.21% de la población del metro
3,002 del origen principal
Tucson absorbió +2,185 migrantes netos del IRS — +0.21% de la población. Entrada estable pero bien por debajo de la mediana estatal de Arizona de +0.31%. Phoenix y Flagstaff están atrayendo la mayor parte del flujo dentro del estado; Tucson recibe el resto.
Los datos del IRS tienen un rezago de ~2 años (los hogares declaran impuestos el año después de mudarse), pero es la única fuente nacional de migración condado a condado basada en registros administrativos, no encuestas. La tabla muestra los principales condados de origen.
Principales condados de origen — de dónde vienen los nuevos residentes
| Condado de origen | Declaraciones fiscales |
|---|---|
| Condado de Maricopa (Maricopa County), AZ | 3,002 |
| Condado de Pinal (Pinal County), AZ | 782 |
| Condado de Cochise (Cochise County), AZ | 773 |
| Condado de Los Ángeles (Los Angeles County), CA | 703 |
| Condado de San Diego (San Diego County), CA | 602 |
| Condado de Santa Cruz (Santa Cruz County), AZ | 489 |
Quién vive en Tucson
Oficina del Censo · Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años · 2019–2023.
Quién vive aquí
- Edad mediana
- 39.7
- Ocupación del propietario
- 64.8%
- Licenciatura+
- 35.9%
Tucson relativamente joven metro del Medio Oeste: Edad mediana 39.7, 64.8% ocupación del propietario 35.9% con licenciatura o superior. Estable, educado y mayormente impulsado por propietarios.
El detalle: 48.5% de los hogares inquilinos están sobrecargados por renta (pagando 30%+ de su ingreso en renta) — suficientemente alto para señalar una restricción en el crecimiento de rentas aunque la relación renta/ingreso general se vea cómoda.
- Ingreso medio del hogar
- $67,929
- Edad mediana
- 39.7
- Licenciatura o superior
- 35.9%
- Tasa de ocupación del propietario
- 64.8%
- Tasa de vacancia
- 9.3%
- Sobrecargados por renta (30%+)
- 48.5%
Fuentes de datos
| Métrica | Fuente | Tipo | Período |
|---|---|---|---|
| Precios de vivienda | FHFA — Índice de Precios de Vivienda | Índice | Q4 2025 |
| Rentas de mercado justo | HUD — Rentas de Mercado Justo | Administrativo | FY 2026 |
| Tasa de desempleo | BLS — Estadísticas Locales de Desempleo | Encuesta | Dec 2025 |
| Empleo no agrícola | BLS — Estadísticas de Empleo Actual | Encuesta | Dec 2025 |
| Permisos de construcción | Censo — Encuesta de Permisos de Construcción | Encuesta | Mar 2026 TTM |
| Flujos migratorios | IRS — Estadísticas de Ingresos, Datos de Migración | Administrativo | Tax Year 2022 |
| Demografía | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
| Ingreso del hogar | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
Página actualizada: 9 de abril de 2026