Birmingham (Birmingham-Hoover, AL)
El metro con el desempleo más bajo de la cola. Birmingham corre 2,2% de desempleo — el más ajustado de cualquier metro de esta sesión, por amplio margen. HPI +44,7% en 5 años sobre una vivienda mediana de $226.200. Cap rate proxy 4,37% borderline funcional, P/I 3,25 borderline asequible. El YoY de permisos es +59,7% — aceleración masiva. Migración esencialmente plana en −853. El problema: Birmingham ocupa el #12 de 12 dentro de Alabama por HPI a 5 años — Huntsville y los metros más pequeños de Alabama todos corrieron más fuerte.
Los números que más importan
Lo que un inversor revisa primero al evaluar un metro — relación precio/ingreso, renta vs ingreso, proxy de cap rate y hacia dónde se mueve el mercado. Cada métrica comparada con las medianas estatal y nacional.
moderado
Precio / Ingreso (Price-to-Income)
3.25×
La verificación más citada de si un mercado sigue siendo accesible. Debajo de 3× estás en un viento de cola de accesibilidad.
- vs Alabama
- 3.03×
- vs EE.UU.
- 3.43×-0.18
Referencia
Valor medio de vivienda ACS ÷ ingreso medio del hogar
cómodo
Renta / Ingreso (Rent-to-Income)
21.8%
Qué parte del ingreso de un hogar típico se destina a renta. Debajo de 30% los inquilinos pueden absorber aumentos modestos.
- vs Alabama
- 20.8%
- vs EE.UU.
- 23.3%-1.5
Referencia
(HUD FMR 2BR × 12) ÷ ingreso medio del hogar
trato a trato
Tasa de capitalización (Cap Rate) estimada
4.4%
Rendimiento aproximado asumiendo un ratio de gastos del 35%. No es un número para suscripción — es un filtro de si vale la pena modelar.
- vs Alabama
- 4.4%
- vs EE.UU.
- 4.4%+0.0
Referencia
(FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda ACS
plano
Migración neta (Net Migration)
-0.08%
Señal prospectiva de demanda. La migración neta positiva impulsa el crecimiento de rentas y absorbe nueva oferta.
- vs Alabama
- 0.04%
- vs EE.UU.
- 0.04%
Referencia
Migración neta IRS ÷ población
construcción acelerando
Permisos de construcción (Permit Pipeline)
3.82
permisos por 1,000 habitantes
Indicador de oferta futura. Arriba de ~5 significa que el metro construye significativamente relativo a su tamaño; debajo de 2 la oferta es escasa.
- vs Alabama
- 2.50+1.33
- vs EE.UU.
- 3.49+0.34
Referencia
Permisos BPS del Censo TTM ÷ población × 1,000
mercado laboral muy ajustado
Tasa de desempleo (Unemployment)
2.2%
Menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia.
- vs Alabama
- 2.2%=
- vs EE.UU.
- 4.0%-1.8
Referencia
BLS LAUS, último mes
Índice de secciones — haz clic en cualquier fila para navegar
Lo que dicen los datos sobre Birmingham
Birmingham es el metro con el desempleo más bajo de la cola. A lo largo de 6 condados — Jefferson en el núcleo más Shelby, St. Clair, Blount, Chilton, Bibb — el metro reúne 1,11 millones de residentes con un ingreso familiar de $69.627 (Censo ACS) y un valor mediano de vivienda de $226.200 — entre los más baratos de la cola. La Renta Justa de Mercado HUD para un apartamento de 2 dormitorios es $1.266. El Índice de Precios de Vivienda corrió +44,7% en cinco años (FHFA HPI) — muy por encima del promedio de metros estadounidenses de +34,3%.
Lo interesante es que Birmingham corre 2,2% de desempleo — el más bajo de cualquier metro en la cola, por amplio margen. El mercado laboral de Birmingham está estructuralmente ajustado, anclado por UAB (la Universidad de Alabama en Birmingham, el mayor empleador único en el estado), la sede de Regions Bank, y el cinturón de acero/auto-suministro. Dentro de Alabama, sin embargo, Birmingham ocupa el #12 de 12 por HPI a 5 años — Huntsville (el metro cohete), Tuscaloosa, Mobile y Montgomery todos corrieron más fuerte.
La geometría de 6 condados concentra el pipeline en 2 condados:
- Jefferson County (672K hab, $224.900 MHV) lidera con 2.398 permisos TTM = 3,57 por cada 1.000 — Birmingham propiamente más Hoover, Vestavia Hills, Mountain Brook, Bessemer.
- Shelby County (224K hab, $298.700 MHV) es el exurbio más denso a 1.336 permisos = 5,97 por cada 1.000 — Pelham, Alabaster, Helena, Calera.
- St. Clair County (92K hab, $218.500 MHV) construye 425 permisos = 4,63 por cada 1.000 — Pell City, Springville, Moody.
Birmingham corre 3,82 permisos por cada 1.000 residentes — ligeramente por encima del 3,49 nacional. El YoY de permisos es +59,7% — una aceleración masiva. El mix 73% unifamiliar es típico adyacente al Sun Belt. El cap rate proxy es 4,37% — borderline funcional.
Lo que está cambiando: la migración neta del IRS es −853 declaraciones (IRS SOI) — esencialmente plano. 70,6% ocupación por propietario (top de la cola), 33,2% con licenciatura o más.
¿Qué hace un inversionista?
- Si buscas flujo de caja: Birmingham funciona. 4,37% cap proxy en una mediana de $226K es uno de los más viables en la cola. Mira los barrios del east-side de Jefferson County (Crestwood, Eastlake, Woodlawn) y Bessemer/Hueytown para SFR de $130K-$200K.
- Si buscas apreciación: Birmingham es la apuesta AL equivocada — Huntsville o Tuscaloosa son las jugadas de apreciación. Pero Shelby County (Hoover, Pelham) es el bolsillo de crecimiento local.
- Si ya tienes propiedades aquí: Mantente. El 2,2% de desempleo es estructural — UAB y Regions no se mueven. El ciclo es maduro pero no terminó. Birmingham es el metro de transición rust-to-Sun-Belt anclado por la mano de obra — aburrido en apreciación pero fundamentalmente pegajoso.
Dónde están los precios y hacia dónde han ido
Índice de Precios de Vivienda FHFA — índice de ventas repetidas en el metro, comparado con el ingreso medio del hogar y referenciado contra el promedio de metros de Indiana y el promedio nacional.
Apreciación de precios a 5 años
+44.7%
FHFA HPI · Q1 2020 → Q4 2025
+2.9% Interanual
$226,200 valor medio de vivienda
Los precios de vivienda en Birmingham subieron 44.7% en los últimos 5 años según el índice FHFA de ventas repetidas — un ritmo de apreciación constante para un metro de este tamaño. El cambio de 1 año de 2.9% sugiere apreciación constante.
El gráfico muestra cómo se compara la curva de apreciación del metro contra el promedio estatal y el nacional. La brecha entre el metro y la línea nacional es la señal de "recuperación" o "rezago" — y la pendiente te dice si se está ampliando o cerrando.
Cómo leer este gráfico
- 01Birmingham corrió **+44,7% en cinco años** — muy por encima del promedio de metros estadounidenses de +34,3%, pero sólidamente en el centro relativo a la mayoría de los metros en la cola.
- 02Dentro de Alabama, Birmingham ocupa el **#12 de 12** por HPI a 5 años — el último en su propio estado. Huntsville (metro cohete), Mobile, Tuscaloosa y Montgomery todos corrieron más fuerte.
- 03**El interanual reciente es +2,88%** — moderado, desacelerándose pero todavía positivo. No en el nivel acelerador del Medio Oeste pero tampoco negativo.
- 04Los metros de EE.UU. corrieron **+34,3%** en el mismo período. Birmingham superó por ~10pp.
- 05La conclusión: Birmingham es **el fondo de Alabama por HPI** pero el **top de la cola por ajuste del mercado laboral** (2,2% de desempleo). La apreciación lenta está emparejada con fundamentos muy fuertes.
Dónde se ubica el nivel de valor — top 5 condados por valor de vivienda
| Condado | Valor medio de vivienda | Ingreso medio | Precio/ingreso | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| Condado de Shelby (Shelby County) | $298,700 | $93,543 | 3.19× | moderado |
| Condado de Jefferson (Jefferson County) | $224,900 | $64,589 | 3.48× | moderado |
| Condado de St. Clair (St. Clair County) | $218,500 | $78,993 | 2.77× | accesible |
| Condado de Blount (Blount County) | $169,700 | $61,096 | 2.78× | accesible |
| Condado de Chilton (Chilton County) | $142,300 | $61,873 | 2.30× | accesible |
Cómo leer el Índice de Precios de Vivienda FHFA
El HPI de FHFA es un índice de ventas repetidas — rastrea el cambio de precio de las mismas propiedades a lo largo del tiempo, suavizando construcciones nuevas y transacciones de lujo. Se construye con datos hipotecarios de las GSE (Fannie Mae, Freddie Mac).
- 01Método de ventas repetidas. Rastrea las mismas propiedades a lo largo del tiempo, por lo que las construcciones nuevas y las transacciones de lujo no distorsionan la tendencia.
- 02Fuente federal. Construido con datos hipotecarios de las GSE — sin error de encuesta MLS, sin licencia comercial requerida.
- 03Pendiente, no nivel. Observa la pendiente de la línea, no el valor absoluto del índice — una curva que se empina es una señal de compra más confiable que el nivel.
La escalera de rentas
Renta de Mercado Justo (Fair Market Rent) del HUD por cantidad de recámaras, comparada con el ingreso medio del hogar y referenciada contra el estado y EE.UU.
Renta típica de 2 recámaras
$1,266
/ mes · HUD FMR FY 2026
21.8% del ingreso medio
Una vivienda típica de 2 recámaras en le cuesta al hogar medio 21.8% de su ingreso — 1.5 puntos por debajo de el promedio de EE.UU. (23.3%) 1.0 puntos por encima de Alabama (20.8%).
HUD considera "sobrecargado por renta" cualquier cifra superior al 30%. Este metro se mantiene cómodamente por debajo de esa línea, lo que significa que los inquilinos pueden absorber aumentos modestos — y los propietarios tienen margen para subir rentas sin expulsar inquilinos.
Renta de Mercado Justo — por cantidad de recámaras
| Recámaras | Mensual | Anual | % del ingreso medio | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| 1 Rec | $1,155 | $13.9K | 19.9% | cómodo |
| 2 Rec | $1,266 | $15.2K | 21.8% | cómodo |
| 3 Rec | $1,583 | $19.0K | 27.3% | moderado |
Por qué importa la Renta de Mercado Justo del HUD
FMR es la estimación del percentil 40 de renta del HUD por tipo de recámara — actualizado cada año fiscal, basado en encuestas del Censo (no datos comerciales), y usado como tope para los pagos del voucher Sección 8. Tres cosas que los inversores deben saber:
- 01Referencia defendible. Fuente federal, sin licencia comercial necesaria para publicar o comparar.
- 02Tope de Sección 8. Una propiedad al nivel o por debajo del FMR es elegible para voucher — renta pagada por el gobierno al tope del FMR.
- 03Estimación conservadora. El percentil 40 significa que más de la mitad de las rentas reales del mercado son más altas.
Dirección del mercado laboral
Oficina de Estadísticas Laborales — LAUS (desempleo) + CES (empleo no agrícola), comparado con el promedio nacional.
Tasa de desempleo
2.2%
BLS LAUS · último mes
El mercado laboral de Birmingham es ajustado, con un desempleo de 2.2% — 1.8 puntos por debajo de el promedio de metros de EE.UU. (4.0%).
Para un inversor, menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia. El gráfico de tendencia muestra cómo se ha movido el desempleo del metro en los últimos 30 meses.
Tasa de desempleo
2.2%
Empleos no agrícolas
—
Ingreso medio del hogar
$69,627
ACS 5 años
Cómo leer el mercado laboral
Dos series del BLS te dicen casi todo sobre el mercado laboral de un metro: LAUS (desempleo, actualizado mensualmente) y CES (nóminas no agrícolas, actualizado mensualmente). LAUS es la señal de ajuste; CES es la señal de tamaño y dirección.
- 01El desempleo es demanda de renta. Mercados laborales más ajustados significan salarios más altos y menor vacancia — los propietarios tienen poder de fijación de precios cuando los empleadores compiten por trabajadores.
- 02El cambio interanual es la señal de tendencia. Un cambio negativo en pp interanual significa que el mercado laboral se ajustó en el último año — generalmente un indicador adelantado del crecimiento de rentas.
- 03El crecimiento no agrícola es absorción de oferta. El crecimiento positivo de nóminas absorbe nueva oferta de vivienda y sostiene la trayectoria de rentas y precios.
Qué se está construyendo
Oficina del Censo, Encuesta de Permisos de Construcción — últimos 12 meses, desglosado por tipo de estructura, con el cambio interanual como señal direccional.
Total permisos TTM
4,261
Censo BPS · últimos 12 meses
+59.7% interanual
3.82 permisos por 1,000 habitantes
Birmingham obtuvo 4,261 permisos de construcción en los últimos 12 meses, un salto significativo 59.7% interanual. Eso equivale a 3.82 permisos por 1,000 habitantes, frente al promedio de metros de EE.UU. de 3.49.
La mezcla unifamiliar vs multifamiliar importa: los permisos de 5+ unidades son irregulares (los desarrolladores solicitan proyectos completos), mientras que los unifamiliares son más constantes y confiables como señal de demanda.
Unifamiliar
3,125
últimos 12 meses
2–4 unidades
32
últimos 12 meses
5+ unidades
1,104
últimos 12 meses
Cómo leer la oferta de construcción
El Censo publica permisos de construcción cada mes a nivel de condado, por tipo de estructura. Los permisos unifamiliares son la señal constante — reflejan demanda continua. Los de 5+ unidades son irregulares — una aprobación de apartamentos puede disparar un mes.
- 01Permisos por 1,000 habitantes. El número de comparación ajustado por tamaño. Arriba de ~5 el metro construye significativamente; debajo de 2 la oferta es escasa.
- 02El cambio interanual es la dirección. El cambio interanual en permisos TTM te dice si los constructores están apostando más o retirándose. Observa este número para detectar cambios de tendencia.
- 03La mezcla importa para los cap rates. Alta construcción multifamiliar (5+ unidades) tiende a comprimir cap rates; las líneas dominadas por unifamiliares los preservan.
Los 6 condados, ordenados por población
Oficina del Censo (población, demografía ACS) + Encuesta de Permisos de Construcción.
Cómo leer este gráfico
- 01**Jefferson County lidera con 2.398 permisos TTM = 3,57 por cada 1.000** — Birmingham propiamente más Hoover, Vestavia Hills, Mountain Brook, Bessemer. 56% del pipeline metropolitano.
- 02**Shelby County** (Pelham, Alabaster, Helena, Calera) construye **1.336 permisos = 5,97 por cada 1.000** — los suburbios afluentes del sur y el motor de crecimiento del metro.
- 03**St. Clair County** (Pell City, Springville, Moody) construye **425 permisos = 4,63 por cada 1.000** — crecimiento exurbano oriental en la I-20.
- 04Blount y Chilton (pequeños condados rurales) combinados añaden menos de 100 permisos.
- 05Birmingham corre **3,82 permisos por cada 1.000 residentes** — ligeramente por encima del 3,49 nacional. **El YoY de permisos es +59,7%** — aceleración masiva.
Cómo leer el mapa
- 01**Shelby County (sur) es el más denso a 5,97 por cada 1.000** — Pelham, Alabaster, Helena, Calera. Suburbio afluente del sur, el valor mediano de vivienda más alto del metro a $298.700.
- 02St. Clair County (este) a **4,63 por cada 1.000** — Pell City, Springville. Unifamiliares suburbanos.
- 03Jefferson County (núcleo) a **3,57 por cada 1.000** — moderado, pero el mayor volumen absoluto a 2.398 permisos.
- 04Bibb, Blount, Chilton (pequeños condados rurales) todos corren por debajo de 1,5 por cada 1.000 — apenas construyendo.
- 05**El patrón está concentrado en el suburbio afluente del sur (Shelby) y el núcleo trabajador (Jefferson).** La mayor parte del crecimiento sucede al sur de la ciudad de Birmingham — Hoover y el corredor I-65.
| # | Condado | Población | Ingreso medio | Valor de vivienda | Permisos TTM | Interanual |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Condado de Jefferson (Jefferson County) | 672,265 | $64,589 | $224,900 | 2,398 | +64.6% |
| 2 | Condado de Shelby (Shelby County) | 223,916 | $93,543 | $298,700 | 1,336 | +55.5% |
| 3 | Condado de St. Clair (St. Clair County) | 91,719 | $78,993 | $218,500 | 425 | |
| 4 | Condado de Blount (Blount County) | 59,077 | $61,096 | $169,700 | 15 | +66.7% |
| 5 | Condado de Chilton (Chilton County) | 45,140 | $61,873 | $142,300 | 82 | +310.0% |
| 6 | Condado de Bibb (Bibb County) | 22,251 | $51,215 | $132,600 | 5 |
Metros similares a nivel nacional
5 metros más cercanos a Birmingham por población e ingreso medio del hogar — comparación directa en las métricas que importan al inversor.
Grupo de comparación
5
metros más cercanos por población + ingreso
Mejor en 1 de 2 métricas comparables
Birmingham es más comparable en tamaño a Búfalo (Buffalo), Tucson, Rochester, Tulsa. mejor en su clase en Tasa de desempleo (Unemployment).
La tabla clasifica cada métrica — las celdas verdes marcan el mejor valor, las color óxido el peor. Birmingham está resaltado como la fila focal.
| Metro | Pob | Ingr med | Valor de vivienda | P/I | Cap proxy | HPI 5a | Perm/1k | Migración | Desemp |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
★Birmingham | 1.11M | $70K | $226K | 3.25× | 4.4% | +44.7% | 3.82 | -0.08% | 2.2% |
Búfalo (Buffalo-Cheektowaga, NY) | 1.16M | $71K | $210K | 2.97× | 5.0% | +57.7% | 1.06 | -0.18% | 4.0% |
Tucson (Tucson, AZ) | 1.04M | $68K | $287K | 4.22× | 3.8% | +55.1% | 4.44 | +0.21% | 4.1% |
Rochester (Rochester, NY) | 1.09M | $74K | $190K | 2.55× | 6.5% | +66.5% | 1.73 | -0.19% | 3.7% |
Tulsa (Tulsa, OK) | 1.02M | $68K | $204K | 3.01× | 4.6% | +52.6% | 4.94 | +0.13% | — |
Fresno (Fresno, CA) | 1.01M | $72K | $363K | 5.05× | 3.6% | +47.8% | 2.31 | -0.08% | — |
Cómo leer esta comparación
Los metros comparables se eligen por población + ingreso medio del hogar — los cinco más cercanos a nivel nacional — para una comparación justa en tamaño y clase económica.
- 01Verde = mejor de la columna. La celda con el valor más favorable para esa métrica, considerando si mayor o menor es mejor.
- 02Óxido = peor de la columna. La celda con el valor menos favorable. Junto con los marcadores verdes, es tu visión rápida de dónde gana y dónde pierde tu metro.
- 03Cap proxy es el lente de rendimiento. Cap rate proxy = (FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda. Un filtro de rendimiento de primera pasada, no un número de suscripción — pero pone al grupo comparable en una escala única.
De dónde viene la gente
IRS Estadísticas de Ingresos — Año Fiscal 2022. Excluye movimientos intra-metro suburbanos.
Migración neta
-853
declaraciones · IRS SOI · AF 2022
-0.08% de la población del metro
5,028 del origen principal
Birmingham estuvo esencialmente plano en migración neta del IRS — perdiendo −853 declaraciones, −0,08% de la población. El mercado laboral está tan ajustado (2,2% de desempleo) que la formación de hogares es constante incluso sin entrada fuerte.
Los datos del IRS tienen un rezago de ~2 años (los hogares declaran impuestos el año después de mudarse), pero es la única fuente nacional de migración condado a condado basada en registros administrativos, no encuestas. La tabla muestra los principales condados de origen.
Principales condados de origen — de dónde vienen los nuevos residentes
| Condado de origen | Declaraciones fiscales |
|---|---|
| Condado de Jefferson (Jefferson County), AL | 5,028 |
| Condado de Shelby (Shelby County), AL | 3,054 |
| Condado de Tuscaloosa (Tuscaloosa County), AL | 1,029 |
| Condado de St. Clair (St. Clair County), AL | 925 |
| Condado de Talladega (Talladega County), AL | 486 |
| Condado de Blount (Blount County), AL | 458 |
Quién vive en Birmingham
Oficina del Censo · Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años · 2019–2023.
Quién vive aquí
- Edad mediana
- 39.0
- Ocupación del propietario
- 70.6%
- Licenciatura+
- 33.2%
Birmingham relativamente joven metro del Medio Oeste: Edad mediana 39.0, 70.6% ocupación del propietario 33.2% con licenciatura o superior. Estable, educado y mayormente impulsado por propietarios.
El detalle: 45.9% de los hogares inquilinos están sobrecargados por renta (pagando 30%+ de su ingreso en renta) — suficientemente alto para señalar una restricción en el crecimiento de rentas aunque la relación renta/ingreso general se vea cómoda.
- Ingreso medio del hogar
- $69,627
- Edad mediana
- 39.0
- Licenciatura o superior
- 33.2%
- Tasa de ocupación del propietario
- 70.6%
- Tasa de vacancia
- 11.9%
- Sobrecargados por renta (30%+)
- 45.9%
Fuentes de datos
| Métrica | Fuente | Tipo | Período |
|---|---|---|---|
| Precios de vivienda | FHFA — Índice de Precios de Vivienda | Índice | Q4 2025 |
| Rentas de mercado justo | HUD — Rentas de Mercado Justo | Administrativo | FY 2026 |
| Tasa de desempleo | BLS — Estadísticas Locales de Desempleo | Encuesta | Dec 2025 |
| Empleo no agrícola | BLS — Estadísticas de Empleo Actual | Encuesta | Dec 2025 |
| Permisos de construcción | Censo — Encuesta de Permisos de Construcción | Encuesta | Mar 2026 TTM |
| Flujos migratorios | IRS — Estadísticas de Ingresos, Datos de Migración | Administrativo | Tax Year 2022 |
| Demografía | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
| Ingreso del hogar | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
Página actualizada: 9 de abril de 2026