Por qué es importante
Costo de rotación = Renta perdida + Reparaciones + Limpieza + Marketing + Tarifa de colocación. Ejemplo de una casa unifamiliar en Memphis: 1 mes de vacancia ($1,200) + $800 de reparaciones (pintura, retoque de pisos) + $200 de limpieza + $150 de marketing + $600 de tarifa de colocación (50% del primer mes) = $2,950. Para un edificio de 6 unidades, una rotación por año podría costar $2,500-$4,000 por unidad. La tasa de vacancia en tu pro forma captura la renta perdida; los gastos operativos deben incluir una reserva de rotación — típicamente $200-$400/unidad/año.
De un vistazo
- Qué es: Costo total cuando un inquilino se muda y uno nuevo se instala
- Por qué importa: Reduce el NOI; debe presupuestarse en gastos operativos
- Rango típico: $1,500-$4,000 por rotación para unifamiliar; $2,000-$5,000 para unidad multifamiliar
- Reserva: $200-$400/unidad/año en gastos operativos para rotación
Turnover Cost = Lost Rent + Repairs + Cleaning + Marketing + Leasing Fee
Cómo funciona
Renta perdida. Periodo de vacancia entre inquilinos. 2-4 semanas es típico para una unidad bien mantenida en un mercado decente. 1-2 meses en mercados débiles o para valor agregado. A $1,200/mes de renta, 1 mes = $1,200 perdidos.
Reparaciones. Pintura, reparación o reemplazo de pisos, arreglos menores. Un inquilino de 5 años deja más desgaste — $1,000-$2,000. Uno de 1 año quizás necesite $300-$500. El reemplazo completo de pisos ($2,000-$4,000) como gasto de capital (CapEx) es algo aparte — la reparación de rotación es rutinaria.
Limpieza. Limpieza profunda, limpieza de alfombra si aplica. $150-$300 típico.
Marketing. Publicación de anuncio, fotos, señalización. $100-$200.
Tarifa de colocación. Si usas un administrador de propiedades, generalmente cobran 50-100% del primer mes de renta por colocar un inquilino. Para una unidad de $1,200 son $600-$1,200.
Total. $1,200 + $800 + $200 + $150 + $600 = $2,950 para una unifamiliar de $1,200/mes. Multifamiliar: similar por unidad, pero se amortiza — 6 unidades, 1.5 rotaciones/año = 9 rotaciones en 6 años. Simplificado: $300/unidad/año en gastos operativos.
Ejemplo práctico
Edificio de 8 unidades en Indianápolis. Renta promedio $1,100. Se asumen 1.5 rotaciones por año (12 unidades x 12.5% de rotación anual). Por rotación: 3 semanas de vacancia = $825, reparaciones $700, limpieza $180, marketing $120, tarifa de colocación $550. Total: $2,375. Costo anual de rotación: 1.5 x $2,375 = $3,563. Añades $450/unidad/año ($3,600 total) a gastos operativos como reserva de rotación. El NOI del pro forma baja $3,600 — pero cuando el año 2 tiene dos rotaciones difíciles (daños, vacancia prolongada) que cuestan $5,200, no te toma por sorpresa. La reserva cubrió la mayor parte.
Pros y contras
- Predecible — puedes estimar con datos de mercado
- Presupuestable — se reserva en gastos operativos
- Reduce sorpresas — cuando ocurre la rotación, ya planeaste para ella
- Mejora la selección de inquilinos — mejores inquilinos = menos rotación = menor costo
- Variable — algunas rotaciones cuestan $1,500, otras $5,000
- Depende del mercado — la duración de la vacancia varía
- Depende de la condición — unidades antiguas necesitan más reparaciones
- Puede dispararse — mal inquilino = daños, desalojo, vacancia prolongada
Ten en cuenta
- Reserva insuficiente: Los vendedores frecuentemente omiten la reserva de rotación de los gastos operativos. Agrega $200-$400/unidad/año. Un edificio de 10 unidades sin reserva tiene el NOI inflado $2,000-$4,000.
- Supuesto de tasa de rotación: Clase C puede tener 20-30% de rotación anual. Clase A quizás 10-15%. Usa tasas apropiadas para el mercado.
- Rotación por daños: Un desalojo o daño puede triplicar el costo normal de rotación. La selección de inquilinos reduce esto — pero ten reservas.
- CapEx vs operativo: El reemplazo completo de pisos cada 10 años es CapEx. El retoque de pintura y parcheo es costo de rotación. No cuentes doble.
Preguntas frecuentes
Conclusión
Costo de rotación = Renta perdida + Reparaciones + Limpieza + Marketing + Tarifa de colocación. Típico $2,000-$4,000 por rotación para unifamiliar. Presupuesta $200-$400/unidad/año en gastos operativos como reserva de rotación. La selección de inquilinos reduce la frecuencia de rotación y los daños — invierte en ello. No dejes que los vendedores omitan la rotación del pro forma — recalcula con una reserva incluida.