Por qué es importante
¿Qué es un compromiso de título? Traduce una búsqueda de título en requisitos concretos de cierre, con tres partes: el Anexo A identifica la propiedad y los términos del trato; el Anexo B-I lista cada condición que debe cumplirse antes de emitir la póliza; y el Anexo B-II lista las excepciones que sobreviven al cierre permanentemente. Los inversionistas que leen los tres anexos detectan gravámenes que el vendedor debía cancelar, servidumbres que limitan los planes de construcción y restricciones de uso antes de que queden registradas a su nombre.
De un vistazo
- La compañía de títulos lo emite después de la búsqueda de título y antes del cierre
- Promete emitir el seguro de título una vez cumplidas todas las condiciones listadas
- Anexo A: descripción de la propiedad, partes, precio de compra, monto del préstamo, titularidad
- Anexo B-I: requisitos a resolver antes de emitir la póliza (gravámenes, embargos, hipotecas existentes)
- Anexo B-II: excepciones permanentes NO cubiertas por la póliza (servidumbres, CC&Rs, zonificación)
- Suele vencer a los 6 meses — un cierre demorado obliga a una nueva búsqueda
- El comprador debe presentar objeciones dentro del período de revisión del contrato (típicamente 5–15 días)
- La póliza del prestamista solo protege al prestamista; el comprador necesita una póliza de propietario separada
Cómo funciona
Tras la firma del contrato, el oficial de custodia encarga una búsqueda de título. La compañía examina registros públicos — escrituras, hipotecas, sentencias judiciales, registros fiscales, gravámenes de contratistas — y luego convierte los hallazgos en un compromiso organizado en tres anexos.
El Anexo A establece lo básico: fecha de vigencia, partes aseguradas, montos de cobertura, descripción legal y la forma en que el comprador tomará posesión del título (persona física, LLC o fideicomiso).
El Anexo B-I — Requisitos es la lista de tareas. Cada punto debe resolverse antes de emitir la póliza: la hipoteca del vendedor debe pagarse y liberarse; los embargos judiciales deben satisfacerse; los impuestos prediales deben estar al corriente. Los requisitos sin resolver impiden el cierre.
El Anexo B-II — Excepciones son permanentes. Son situaciones que la compañía conoce pero no asegurará — servidumbres registradas, CC&Rs de una asociación de propietarios, regulaciones de zonificación, invasiones detectadas en el levantamiento topográfico. Sobreviven al cierre y obligan a futuros propietarios.
El período de revisión de título — típicamente 5–15 días en el contrato de compraventa — es la ventana para presentar objeciones. Si una excepción es inaceptable, el comprador exige que el vendedor la corrija o cancela el trato. Una vez vencida la ventana sin objeciones, el comprador acepta todas las excepciones tal como están.
Ejemplo práctico
Ernesto está en contrato por un cuádruplex en Phoenix por $620,000 dólares. Diez días después de firmar, el oficial de custodia le envía el compromiso de título.
El Anexo B-I tiene dos puntos: la hipoteca de $380,000 del vendedor debe liberarse al cierre, y un embargo judicial de $4,200 por una disputa con un contratista en 2022 debe quedar saldado. Ambos se liquidarán con las ganancias del cierre — procedimiento estándar.
El Anexo B-II es donde Ernesto se detiene. Una servidumbre de servicios públicos de 15 pies corre a lo largo de la parte trasera del terreno — justo donde planeaba construir un almacén para los inquilinos. Revisa el documento registrado: no se permiten estructuras permanentes dentro de la servidumbre. Ajusta su presupuesto de mejoras antes del cierre, no después. También identifica un CC&R que limita la propiedad a uso residencial — sin conflicto con una renta, pero valía confirmarlo antes de que venciera el período de revisión.
Ambos puntos del Anexo B-I se resuelven al cierre. La servidumbre y el CC&R quedan como excepciones en su póliza de propietario. Ernesto conocía ambas situaciones antes de firmar la escritura.
Pros y contras
- Revela gravámenes, embargos y cargas antes del cierre, no después
- El Anexo B-I crea una lista clara e inequívoca de lo que el vendedor debe resolver
- El Anexo B-II divulga las excepciones permanentes mientras aún se tiene el derecho de retirarse
- Prácticamente todos los prestamistas lo exigen antes de financiar
- No cubre asuntos fuera del registro público — los gravámenes no registrados o disputas de linderos requieren un levantamiento topográfico
- Las excepciones del Anexo B-II se convierten en el problema permanente del comprador si se aceptan sin revisión cuidadosa
- El período de revisión es corto; los inversionistas que demoran pierden el derecho a objetar
- No garantiza un título limpio — solo promete asegurar dentro de las excepciones declaradas
Ten en cuenta
- Perder el plazo de revisión de título. Una vez vencido el período, se da por aceptada cada excepción. Hay que leer el compromiso el día que llega.
- Confundir el compromiso con la póliza. El compromiso es una promesa; la póliza es el contrato de seguro real. El compromiso vence; la póliza es permanente.
- Las excepciones del Anexo B-II que arruinan los planes. Una servidumbre puede bloquear una ampliación; un CC&R puede prohibir arrendamientos de corto plazo. Hay que confirmar cada excepción frente al uso previsto antes de que venza la ventana de revisión.
- Póliza del prestamista vs. póliza del propietario. La póliza del prestamista solo protege el saldo del préstamo. La póliza del propietario — opcional pero recomendada — protege el patrimonio durante todo el tiempo que se mantenga la propiedad.
Preguntas frecuentes
Conclusión
El compromiso de título es el documento más importante que debe leerse antes del cierre. El Anexo B-I dice qué debe corregirse; el Anexo B-II dice qué se acepta permanentemente. Leer ambos durante el período de revisión — no en la mesa del cierre — es la diferencia entre detectar un embargo antes de que sea un problema propio y heredarlo en el momento en que se registra la escritura.