Por qué es importante
Un recorrido de propiedad es la última caminata por un inmueble para confirmar que coincide con la condición acordada. Antes del cierre, verificas que el vendedor completó las reparaciones y dejó la propiedad en buen estado. Antes de la mudanza del inquilino, documentas la condición junto con el inquilino para la inspección de entrada. Para inversionistas, es la última oportunidad de detectar problemas antes de que cambie de manos el dinero.
De un vistazo
- Qué es: Inspección visual final antes del cierre o mudanza del inquilino
- Por qué importa: Confirma condición y reparaciones acordadas; documenta línea base para la mudanza
- Cuándo: 24-48 horas antes del cierre; día de mudanza del inquilino
- Duración: 30-60 minutos para unifamiliar o multifamiliar pequeño típico
- Documenta: Fotos, video y lista de verificación escrita
Cómo funciona
Recorrido pre-cierre. Caminas la propiedad con tu agente (o solo si no tienes representación). Verificas que el vendedor completó las reparaciones acordadas. Confirmas que no hay daños nuevos ni artículos faltantes. Pruebas electrodomésticos, HVAC y plomería si es posible. Documentas cualquier problema — fotos y notas con marca de tiempo. Si hay problemas, puedes retrasar el cierre o negociar un crédito de reparación.
Recorrido pre-mudanza de inquilino. Caminas la propiedad con el inquilino entrante. Documentas la condición habitación por habitación: paredes, pisos, accesorios, electrodomésticos. Ambas partes firman el formulario de inspección de entrada. Esto establece la línea base para la devolución del depósito de seguridad al mudarse.
Qué revisar. Paredes, techos, pisos por daños. Todas las puertas y ventanas (cerraduras, mosquiteros). HVAC (enciéndelo), calentador de agua, plomería (tira de la cadena, abre llaves). Electrodomésticos. Enchufes eléctricos. Exterior: techo, canaletas, revestimiento, cimientos. Anota todo lo que no funcione o no esté limpio.
Ejemplo práctico
Carlos en Austin. Carlos hizo su recorrido pre-cierre dos días antes del cierre de una casa unifamiliar de renta por $189,000. El vendedor había acordado reparar una llave que goteaba. Carlos encontró que la llave seguía goteando y el lavavajillas tenía una grieta nueva en la puerta. Documentó ambos problemas con fotos y los envió a su agente. El vendedor aceptó un crédito de $400 al cierre. Carlos cerró a tiempo y usó el crédito para las reparaciones.
Pros y contras
- Detecta problemas antes de que estés legalmente comprometido
- Documenta la condición para seguros y disputas con inquilinos
- Crea un registro para la devolución del depósito de seguridad
- Te da ventaja para créditos de último minuto
- Los vendedores pueden resistirse en problemas menores
- El tiempo puede ser ajustado — programa temprano en la ventana
- No puedes probar todo (por ejemplo, HVAC en invierno si no necesitas calefacción)
Ten en cuenta
- Tiempo: Haz el recorrido lo más cerca posible del cierre. Un recorrido una semana antes no detectará daños que ocurran justo antes del cierre.
- Documentación: Fotos y video son evidencia. Ponles marca de tiempo. Si encuentras problemas, envíalos a tu agente de inmediato.
- Recorrido con inquilino: No te saltes el recorrido de mudanza. Sin él, no tienes línea base para deducciones del depósito de seguridad al mudarse.
Preguntas frecuentes
Conclusión
Un recorrido de propiedad es tu última línea de defensa antes de que cambie de manos el dinero. Toma 30-60 minutos y puede ahorrarte miles al detectar problemas que el vendedor debería arreglar. Para mudanzas de inquilinos, protege tu depósito de seguridad y reduce disputas. Documenta todo.