Por qué es importante
¿Cuáles son los términos típicos de un préstamo privado para bienes raíces? La mayoría de estos créditos oscila entre el 8% y el 15% de interés anual, con un LTV del 60 al 75% y plazos de 6 a 24 meses. Los pagos suelen ser solo de intereses durante la vigencia del préstamo, con un pago global al vencimiento. Los prestamistas cobran entre 1 y 3 puntos de originación al cierre.
De un vistazo
- Tasas de interés típicas: 8–15% anual
- LTV típico: 60–75%
- Plazo típico: 6–24 meses
- Estructura de pagos: solo intereses, con frecuencia
- Puntos de originación: 1–3% del monto del préstamo al cierre
- Garantía: la propiedad objeto del crédito
- Documentación: menor que en los bancos, varía según el prestamista
- Penalidad por pago anticipado: casi inexistente
Cómo funciona
Los términos de préstamo privado combinan varios componentes que en conjunto determinan el costo y la estructura del crédito.
La tasa de interés es el costo anual del dinero prestado. Refleja el riesgo percibido por el prestamista, el tipo de propiedad y la solidez del proyecto. Un inversionista con experiencia y un buen plan BRRRR puede conseguir el 9%, mientras que alguien sin historial en una rehabilitación especulativa podría pagar el 13%.
El préstamo-valor (LTV, por sus siglas en inglés) determina cuánto financia el prestamista respecto al valor de la propiedad. Con un LTV del 65% sobre una propiedad de $220,000, el prestamista adelanta hasta $143,000. El prestatario cubre la diferencia con capital propio, efectivo o un segundo gravamen.
El plazo fija la ventana de repago. La mayoría de los préstamos privados dura entre 6 y 18 meses, alineados con proyectos de flip o estrategias BRRRR. Proyectos de estabilización más lentos pueden requerir plazos de 24 meses. Estos son créditos puente por naturaleza: la estrategia de salida — refinanciamiento o venta — debe ser realista dentro del plazo.
La estructura de pagos define qué paga el prestatario cada mes. Los pagos de solo intereses mantienen el flujo de caja manejable durante la renovación, ya que no se reduce el capital. Algunos prestamistas permiten intereses diferidos — sin pagos hasta el vencimiento — lo que resulta útil cuando la propiedad no genera ingresos durante la rehabilitación.
Los puntos de originación son la comisión inicial, expresada como porcentaje del préstamo. Dos puntos sobre $143,000 equivalen a $2,860 pagados al cierre. Estos puntos son un costo directo del capital y deben incluirse en el cálculo del rendimiento total.
Las penalidades por pago anticipado son poco frecuentes en los préstamos privados. La mayoría de los prestamistas prefiere recuperar su capital cuanto antes y no penaliza el pago anticipado.
Los términos son negociables. Un prestatario con historial sólido puede cuestionar la tasa, el LTV y los puntos. Los prestamistas con quienes se tiene relación previa tienden a ofrecer mejores condiciones que aquellos que conocen al prestatario por primera vez.
Ejemplo práctico
Andrés llevaba semanas buscando un dúplex en la Ciudad de México antes de encontrar uno en Coyoacán por $2,850,000 pesos. La propiedad necesitaba $680,000 pesos en mejoras antes de poder refinanciarse con un crédito a largo plazo.
Contactó a una prestamista privada, una médica retirada que había comenzado a prestar capital desde su fondo de retiro dos años atrás. Se reunieron en una cafetería del barrio y Andrés le presentó los números. La prestamista valuó la propiedad de forma conservadora en $4,200,000 pesos después de la rehabilitación y ofreció financiar el 65% — $2,730,000 pesos.
Las condiciones: 11% anual solo intereses, plazo de 12 meses, 2 puntos de originación al cierre. Andrés calculó el costo: el pago mensual de intereses sobre $2,730,000 al 11% era de $25,025 pesos. En 12 meses, eso sumaba $300,300 pesos en intereses más $54,600 en puntos — un costo financiero total de $354,900 pesos.
Los términos le parecieron justos considerando la rapidez y la falta de trámites bancarios. Negoció una modificación: la prestamista aceptó incluir una opción de extensión de 30 días a la misma tasa si el refinanciamiento se retrasaba. Esa cláusula no costó nada al inicio, pero eliminó la presión del pago global que había hundido un negocio anterior de Andrés.
La rehabilitación terminó en $661,000 pesos, el refinanciamiento cerró en el mes 10 y Andrés salió con la propiedad en su portafolio y $180,000 pesos de regreso en su bolsillo al cierre del retiro de efectivo.
Pros y contras
- Los términos son negociables: tasa, LTV, puntos y plazo pueden ajustarse según el proyecto y la relación
- Velocidad de fondeo: un prestamista privado puede cerrar en días, no semanas
- Menos documentación que los bancos o prestamistas institucionales
- El historial con el prestamista mejora las condiciones futuras
- Sin penalidades por pago anticipado en la mayoría de los casos
- Mayor costo de capital que el financiamiento convencional: tasas del 8–15% muy por encima de las bancarias
- Los plazos cortos (6–24 meses) generan presión de salida; los retrasos en el refinanciamiento pueden forzar cargos por extensión o incumplimiento
- Los límites de LTV (60–75%) exigen que el prestatario aporte capital o efectivo significativo al cierre
- Los prestamistas informales pueden ser inconsistentes: las condiciones pueden cambiar de un proyecto al otro
- Los puntos de originación son un costo inicial que reduce el rendimiento en proyectos con margen ajustado
Ten en cuenta
Presión del pago global al vencimiento. Un plazo de 12 meses parece cómodo hasta que el mercado de refinanciamiento se tensa o la rehabilitación se extiende. Siempre se debe construir un cronograma de salida realista y confirmar la opción de extensión antes del cierre, no después.
Los límites de LTV requieren reservas reales. Si el prestamista limita el LTV al 65% y el proyecto tiene incógnitas, el colchón de capital puede evaporarse rápidamente. Se deben modelar escenarios negativos: ¿qué ocurre si el valor de la propiedad rehabilitada resulta un 10% menor al esperado?
Los acuerdos verbales no valen nada. El préstamo privado se construye sobre relaciones, pero las relaciones no sirven ante un juez. Cada término — tasa, puntos, fecha de vencimiento, derechos de extensión, cargos por mora — debe figurar en un pagaré firmado y en un contrato de garantía hipotecaria. Sin excepciones.
Preguntas frecuentes
Conclusión
Los términos de préstamo privado definen el costo real y el perfil de riesgo del financiamiento no institucional. Evaluar un proyecto significa analizar cada componente — tasa, puntos, requisito de LTV y plazo — no solo la tasa de interés de forma aislada. Las mejores condiciones llegan de relaciones construidas antes de que aparezca el negocio, lo que le da al prestatario el poder para negociar términos que hagan viable la operación.