Por qué es importante
Aquí tienes lo que te dice la vacancia física: divide las unidades vacías entre el total de unidades y multiplica por 100. Un edificio de 40 unidades con 4 vacías tiene una tasa de vacancia física del 10%. Ese número se compara directamente con el mercado. El promedio nacional para multifamiliares estabilizados generalmente oscila entre el 5% y el 7%. Si tu propiedad lo supera, o los alquileres están por encima del mercado, la administración es lenta en renovar unidades, o tus proyecciones del proforma eran demasiado optimistas. La vacancia física es el primer dato que revisan prestamistas, corredores y analistas — y aparece en cada registro de rentas de los últimos 12 meses.
De un vistazo
- Qué es: El porcentaje del total de unidades rentables que está completamente desocupado en un momento dado
- Fórmula: Tasa de Vacancia Física = (Unidades Vacías / Total de Unidades) × 100
- Referencia típica: Entre el 5% y el 7% para multifamiliares estabilizados en la mayoría de los mercados de EE. UU.
- Qué excluye: Concesiones, inquilinos morosos y rentas por debajo del mercado — esos se contabilizan en la vacancia económica
- Por qué les importa a los prestamistas: Los prestamistas de agencia y los modelos DSCR utilizan la ocupación física para evaluar el flujo de caja bajo escenarios de estrés
Tasa de Vacancia Física = (Unidades Vacías / Total de Unidades) × 100
Cómo funciona
El conteo, no el dinero. La vacancia física rastrea unidades, no dólares de renta. Un edificio con 3 unidades vacías tiene una vacancia física de 3, sin importar cuánto rentarían esas unidades. Esto es intencional. La métrica aísla la señal de oferta y demanda de problemas de precios o cobranza. La vacancia física se resuelve con arrendamiento; la vacancia económica se resuelve con estrategia de precios y selección de inquilinos.
Tasa en un momento vs. tasa móvil. La tasa en un instante te dice qué está vacío hoy. La tasa móvil promedia las vacancias durante un período, generalmente 12 meses a través del registro de rentas de los últimos 12 meses. La tasa móvil es más útil para el análisis de inversiones porque suaviza los ciclos de renovación. Un edificio de 4 unidades que pierde una unidad por trimestre promedía un 6.25% de vacancia móvil incluso si la instantánea actual es 0%.
Vacancia física vs. vacancia económica. La vacancia física cuenta unidades vacías. La vacancia económica cuenta todos los ingresos perdidos, incluyendo unidades arrendadas con descuentos, inquilinos morosos y unidades fuera de servicio por renovación. La distinción entre residencial y comercial importa aquí: los contratos comerciales suelen incluir períodos de renta gratuita que generan vacancia económica sin vacancia física. En multifamiliares residenciales, la brecha entre ambas suele ser pequeña; en inmuebles comerciales, puede ser enorme.
Cómo el número de unidades afecta el cálculo. En un edificio de 4 unidades, una unidad vacía representa el 25% de vacancia física — devastador para el flujo de caja. En un complejo de 100 unidades, una unidad vacía es el 1%. La escala cambia la volatilidad de esta métrica. Las propiedades con menor número de unidades requieren una gestión más ajustada porque cada unidad vacante mueve significativamente la tasa.
El financiamiento de agencia y la ocupación física. La deuda de agencia — préstamos multifamiliares de Fannie Mae y Freddie Mac — generalmente exige una ocupación física mínima del 90% al originar el préstamo. Las propiedades con mayor vacancia pueden calificar, pero requieren períodos de maduración, reservas en depósito en garantía o una estructura de préstamo para valor agregado. Esta restricción moldea cómo los inversores abordan los proyectos de reconversión.
Ejemplo práctico
Mateo estaba analizando un complejo de 24 unidades en San Antonio. El proforma del corredor mostraba una ocupación del 95% y un NOI proyectado sólido. Antes de aceptar esas cifras, Mateo solicitó el registro de rentas real.
Cinco unidades estaban vacías. Dos llevaban más de 60 días desocupadas. Vacancia física: 5 / 24 = 20.8%.
No era una historia del 5%. Con una renta de mercado de $850 por unidad, cinco unidades vacías representaban $4,250 al mes en ingresos brutos perdidos — $51,000 anualizados. Contra el NOI declarado por el corredor de $112,000, el flujo real se aproximaba a $61,000 después de ajustar la vacancia con lo que el registro de rentas realmente mostraba.
El agente de ventas explicó que el propietario "había sido selectivo con los inquilinos". Mateo recalculó la operación con una vacancia estabilizada del 15% el primer año y del 8% a partir del segundo. Los números aún funcionaban — pero solo $180,000 por debajo del precio de lista. Presentó esa oferta. El vendedor hizo una contraoferta y llegaron a un acuerdo $130,000 por debajo del precio original. La vacancia física le dijo lo que el proforma no decía.
Pros y contras
- Fácil de verificar: cuenta las unidades vacías en el registro de rentas, sin necesidad de estimaciones
- Se compara directamente con los parámetros del mercado y los umbrales de los prestamistas
- Identifica problemas de arrendamiento o administración que las métricas financieras pueden ocultar
- Impulsa el análisis de sensibilidad del NOI: una unidad más o menos en un edificio pequeño cambia toda la operación
- La lectura en un instante puede ser engañosa: la baja vacancia al cierre no refleja necesariamente la tendencia histórica
- No captura los ingresos perdidos por concesiones, morosidad o rentas por debajo del mercado
- Un edificio completamente ocupado con alta morosidad parece sano en vacancia física pero genera poco flujo de caja
- No distingue entre unidades vacías por renovación y unidades vacías por baja demanda
Ten en cuenta
El tiempo de renovación infla la vacancia. En propiedades con alta rotación, las unidades pasan por períodos de vacancia de 2 a 4 semanas entre inquilinos. Un edificio con excelente demanda puede registrar del 8% al 10% de vacancia física si la administración es lenta en preparar las unidades. Pregunta siempre cuántos días en promedio tardaron en arrendarse las últimas 5 unidades disponibles — una colocación rápida señala demanda sólida a pesar de la vacancia temporal.
El supuesto de vacancia del proforma. Los vendedores presentan sistemáticamente proformas con una vacancia del 5%, independientemente del historial real. Solicita el registro de rentas de los últimos 12 meses y calcula la vacancia móvil real antes de aceptar cualquier supuesto en el análisis. La diferencia entre el 5% del vendedor y tu 15% calculado puede eliminar por completo el flujo de caja positivo.
Propiedades con pocas unidades. En propiedades con menos de 10 unidades, la vacancia física puede fluctuar drásticamente por un solo evento con un inquilino. Un edificio de 4 unidades donde un inquilino de larga data se va pasa del 0% al 25% en un día. Compara contra promedios móviles de 12 meses, no contra lecturas instantáneas, y evalúa el escenario de hasta el 50% de ocupación en portafolios pequeños.
El momento en que el prestamista revisa la ocupación. Los prestamistas verifican la ocupación física durante el análisis Y al cierre, generalmente con 30 a 60 días de diferencia. Una propiedad que pasa el análisis inicial y luego pierde un inquilino antes del cierre puede incumplir el pacto mínimo de ocupación. Monitorea la vacancia semanalmente durante el período de diligencia debida y cierre.
Preguntas frecuentes
Conclusión
La vacancia física es la medida más directa de si tu propiedad está realmente arrendada. No cuenta toda la historia de ingresos — eso requiere un análisis de vacancia económica — pero es el primer filtro que aplica cualquier analista y la métrica que impacta el NOI más que cualquier otra variable. Conoce la vacancia física móvil de los últimos 12 meses de tu propiedad, compárala con el mercado local y evalúa cada adquisición con una vacancia mayor a la que asume el proforma del corredor. La operación que funciona al 5% de vacancia pero se rompe al 12% no es una operación — es una apuesta.